22 C 302/2023-64 — Okresní soud v Ostravě

1. Předmětem řízení je zaplacení částky 12 437,92 Kč se zákonným úrokem z prodlení. Žalobkyně odůvodnila žalobu tím, že s žalovaným uzavřeli Dohodu o výkonu činností realitního makléře dne 20. 1. 2020 (dále jen „Dohoda“). Dle čl. V odst. 2 Dohody platí, že Vnitřní předpisy, Provizní řád, Obchodní podmínky a další přílohy Dohody jsou její neoddělitelnou součástí. Smluvní vztah založený Dohodou zanikl ke dni 31. 12. 2021 na základě žalovaným zaslané výpovědi ze dne 26. 10. 2021. V čl. 6 odst. 11 Obchodních podmínek (dále jen “OP“) bylo sjednáno, že v případě, že se jedná o obchodní případ (tzv. výkup), u nějž na straně zájemce o předmět převodu figuruje spolupracující osoba realitní kanceláře (dále jen “RK“), je makléři odměna vyplacena až úspěšným zprostředkováním (čl. 1 odst. 5 OP) následného prodeje 3. osobě, u níž jako prodávající vystupuje spolupracující osoba. Makléři v tomto případě náleží odměna. Pokud mezi RK a spolupracující osobou není odměna sjednána (ztrátový výkup/nerealizovaný následný prodej), nemá ani makléř nárok na odměnu. RK je oprávněna vyplácet makléři zálohovou odměnu (tzv. okamžitá provize) ve výši uvedené v Provizním řádu, a to ještě před úspěšným zprostředkováním následného prodeje 3. osobě. Na zálohovou odměnu nevzniká makléři právní nárok a je povinen vyplacenou zálohovou odměnu kdykoliv vrátit na vyzvání RK. V případě, že byla odměna vyplacena bezdůvodně nebo kdykoliv zanikl právní důvod pro výplatu odměny či její části (např. z důvodu dalších nákladů u dané zakázky - výkupu), je makléř povinen RK vyplacenou odměnu či její část vrátit bezodkladně na základě výzvy RK. Žalobkyně po žalovaném požaduje vrácení vyplacené zálohové odměny: Zakázka č. , hodnota, , v rámci uzávěrky 6/2021 žalovaný obdržel zálohovou odměnu ve výši 12 437,92 Kč (celkem žalovaný v rámci dané uzávěrky fakturoval žalobkyni částku 13 098,78 Kč) za uzavření kupní smlouvy se společností , právnická osoba, . (dále jen „, Anonymizováno, “). Se zájemcem, který danou nemovitost koupil, byla prohlídka uskutečněna dne 28. 1. 2022. , Anonymizováno, je a byla v rozhodné době spolupracující osobou viz Seznam spolupracujících osob pro spolupráci v oblasti výkupů nemovitostí a družstevních podílů, který byl závazný pro všechny makléře včetně žalovaného ode dne 7. 5. 2021. Tento seznam byl zveřejněn ve Stormmu, který je interní informační systém žalobkyně sloužící mimo jiné k evidenci činností dle Dohody. Žalovaný měl navíc s , Anonymizováno, , žalobkyní a , právnická osoba, finance s.r.o. uzavřenou Smlouvu o spolupráci ze dne 15. 8. 2020 (dále jen „Dohoda o spolupráci“). Podle čl. II odst. 1 Dohody o spolupráci se žalovaný zavázal pro Milbros vyhledávat vhodné nemovitosti za účelem výkupu a zároveň vyhledávat vhodné zájemce o koupi nemovitostí od , Anonymizováno, . Dohoda byla ukončena výpovědí ke dni 31. 1. 2021. Žalobkyně odkazuje na Výpis z interního systému žalobkyně - uzávěrka 6/2021, ze kterého je zřejmé, že zálohová provize byla žalovanému vyplacena za tzv. obchodní případ výkup, ve kterém vystupuje spolupracující osoba , Anonymizováno, . Smlouva ani jiné její přílohy neumožnují jiný tzv. výkup než podle čl. 6 odst. 11 OP. Žalovaný měl přístup do interního systému žalobkyně do dne 4. 1. 2022. OP i Provizní řád upravují pouze výkup pro spolupracující osobu RK. Za jiných podmínek výkup ani není možný. Jelikož na zálohovou odměnu žalovanému nevznikl právní nárok a současně obchodní případ byl dokončen až po uplynutí Dohody jiným makléřem, požaduje žalobkyně po žalovaném jemu vyplacenou zálohovou odměnu ve výši 12 437,92 Kč zpět. K úhradě byl žalovaný vyzván předžalobní výzvou ze dne 14. 6. 2022.2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby. Nárok na odměnu, resp. provizi za prostředkování žalovanému vznikl. Čl. 6 odst. 3., 5., 11. OP jsou neplatné pro rozpor s dobrými mravy a pro zneužití postavení žalobkyně jako silnější strany ve vztahu k žalovanému jako slabší smluvní straně. Postavení žalovaného jako slabší strany plyne z toho, že část smluvního vztahu byla upravena OP a Provizním řádem, které jsou neměnné a žalovaný do nich nemohl zasahovat. Dále nerovnost plyne i z hospodářského postavení. Osoba zájemce o koupi předmětného bytu byla odlišná od následného kupujícího, je proto sporné postavení spolupracující osoby. Některými ustanoveními OP dochází k nepřiměřenému znevýhodnění žalovaného. Dle OP je pouze na žalobkyni, aby zhodnotila, zda nárok žalovaného na provizi vznikl. Společnost Milbros nebyla spolupracující osoba uvedená v Provizním řádu. Žalovaný zadal požadavek na výkup bytu do systému žalobkyně již dne 8. 4. 2021, tedy třičtvrtě roku před ukončením smlouvy, jeho činnost proto byla dlouhodobá.3. Bylo nesporné:-žalovaná částka představuje vyplacenou zálohu za uzavření kupní smlouvy se společností , Anonymizováno, a byla součástí faktury, kterou žalovaný vystavil-obchodní případ představoval výkup a následný prodej bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, adresa, (dále jen „byt“).4. Žalovaný má živnostenské oprávnění pro realitní zprostředkování od 13. 7. 2020 na dobu neurčitou (výpis z živnostenského rejstříku).5. Žalovaný jako dodavatel vyúčtoval žalobkyni provizi za zprostředkování příležitosti prodeje nemovitosti ve výši 13 098,78 Kč (daňový doklad č. , hodnota, ).6. Žalobkyně a žalovaný se dne 20. 1. 2020 dohodli (Dohoda o výkonu činnosti realitního makléře ze dne 21. 1. 2020) na tom, že žalovaný jako makléř bude poskytovat jménem a na účet žalobkyně realitní a další služby pro stávající či potencionální klienty. Makléř byl oprávněn mimo jiné vyhledávat potenciální klienty se zájmem o koupi, prodej, pronájem, podnájem, směnu nebo jinou obdobnou transakci týkající se nemovitostí. Rovněž zjišťoval faktický a právní stav nemovitostí, uzavíral s klienty smlouvy o zprostředkování, rezervační či obdobné smlouvy, kupní smlouvy (I. odst. 1. Dohody). Žalobkyně byla povinna platit makléři odměnu podle Provizního řádu platného první den v měsíci, za nějž se odměny vypočítávají, a poskytovat makléři veškeré relevantní informace a součinnost nezbytnou k výkonu činnosti dle dohody smlouvy (II. odst. 4. Dohody). Makléři náleží za řádný výkon činností odměna. Vznik nároku na odměnu, její výši a strukturu, způsob a termín výplaty a další podrobnosti a možnosti dalších odměn stanoví Obchodní podmínky a Provizní řád. V případě, že makléři nevzniklo právo na odměnu nebo její část či její výplatu, nebo toto právo následně zaniklo, je povinen již vyplacenou odměnu nebo její část vrátit podle podmínek uvedených v Obchodních podmínkách a Provizním řádu (III. odst. 1. Dohody). Dohoda byla uzavřena na dobu neurčitou (IV. odst. 1. Dohody). Povinnosti a práva v dohodě neupravená se řídí OZ, zejména § 2483 a násl OZ. Smluvní strany se dohodly, že ustanovení § 1799, § 1800, § 2050, § 2487, § 2488, § 2499, § 2501 odst. 2 a 3, § 2504 odst. 1, § 2512 a 2513 odst. 1. OZ se na vztah založený touto dohodou nepoužijí. Vnitřní předpisy, Provizní řád, Obchodní podmínky a další přílohy dohody jsou její neoddělitelnou součástí a makléř se s nimi důkladně seznámil před podpisem dohody, což podpisem dohody stvrdil. Aktuální znění výše uvedených dokumentů je k dispozici na centrále žalobkyně a v interním informačním systému žalobkyně (odkaz na obchodní podmínky https://cli.re/yZ1bE8).(IV. odst. 2. Dohody).7. Žalovaný adresoval žalobkyni výpověď Dohody o výkonu činnosti uzavřené dne 20. 1. 2020. Výpověď byla odeslána dne 26. 10. 2021 (výpověď ze dne 26. 10. 2021, poštovní obálka s podacím číslem a datem 26. 10. 2021).8. Žalobkyně, , Anonymizováno, , , právnická osoba, , Anonymizováno, , Anonymizováno, s. r. o. a žalovaný uzavřeli dne 15. 6. 2020 Smlouvu o spolupráci, ve které žalobkyně a , Anonymizováno, prohlásili, že dne 17. 2. 2000 uzavřeli smlouvu o spolupráci, na základě které se žalobkyně zavázala pro , Anonymizováno, vyhledávat vhodné nemovité věci/ družstevní podíly v bytových družstvech za účelem jejich výkupů, vydávat doporučení pro , Anonymizováno, k realizaci takového výkupu, zprostředkovat uzavření smlouvy o výkupu a zajišťovat dle pokynu , Anonymizováno, následný prodej těchto nemovitých věcí/ družstevních podílů v bytových družstvech za co možná nejvyšší prodejní ceny. Žalovaný se při plnění smlouvy zavázal mimo jiné zprostředkovávat pro , Anonymizováno, nákup a následný prodej nemovitých věcí, uzavírat smlouvy a jejich dodatky, a to zprostředkovatelské smlouvy, rezervační smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí, kupní smlouvy a nájemní smlouvy. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s možností ukončení výpovědí v tříměsíční výpovědní lhůtě (Smlouva o spolupráci dne 15. 6. 2020).9. Žalobkyně adresovala žalovanému výpověď Smlouvy o spolupráci dne 27. 10. 2020. Výpovědní doba měla skončit ke dni 31. 1. 2021 (Výpověď ze dne 27. 10. 2020).10. V Seznamu spolupracujících osob pro spolupráci v oblasti výkupů nemovitostí a družstevních podílů, který byl účinný ke dni 7. 5. 2021 je uvedena společnost , Anonymizováno, jako spolupracující osoba (Seznam spolupracujícíc