35 C 167/2024-96 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobce se po žalované domáhá zaplacení částky 63 828 Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši. Žalobu odůvodnil tím, že se dne 24. 8. 2023 stal vlastníkem jednotky č. , hodnota, , nacházející se v budově bytového domu č. p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, , na , adresa, (dále jen „jednotka“), a to na základě kupní smlouvy uzavřené dne 12. 7. 2023 mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanou jako prodávající. Žalovaná dříve nájemní smlouvou ze dne 18. 1. 2023 jednotku pronajala nájemkyni , jméno FO, (dále také „nájemkyně“). V nájemní smlouvě si smluvní strany ujednaly povinnost nájemkyně složit žalované jistotu ve výši 30 000 Kč a rovněž si ujednaly nájemné v měsíční výši 18 000 Kč a zálohy na úhradu za služby související s užíváním jednotky (dále jen „zálohy na služby“) v měsíční výši 2 000 Kč. Jistotu za nájemkyni složil žalované pan , právnická osoba, ve dvou platbách po 15 000 Kč, a to dne 24. 2. 2023 a dne 23. 3. 2023. Žalobce požaduje po žalované jakožto předchozím pronajímateli jednotky předání zbytku jistoty ve výši 18 667 Kč, neboť žalovaná žalobci předala toliko část jistoty ve výši 11 333 Kč dne 22. 6. 2024. Dále žalobce požaduje po žalované zaplacení částky odpovídající nájemnému a zálohám na služby, které nájemkyně uhradila žalované za dobu, kdy již byl vlastníkem jednotky, a tedy i pronajímatelem, žalobce. Konkrétně se jedná o poměrnou část nájemného a záloh na služby za část měsíce srpna 2023 (od 24. 8. 2023 do 31. 8. 2023, tj. 8 dní) v celkové výši 5 161 Kč, což za nájemkyni uhradil žalované , právnická osoba, dne 20. 7. 2023, dále o nájemné a zálohy na služby za září 2023 ve výši 20 000 Kč, což opět žalované uhradil , právnická osoba, dne 15. 8. 2023, a za říjen 2023 ve výši 20 000 Kč, což opět uhradil žalované , právnická osoba, dne 20. 9. 2023. Žalobce vyzýval žalovanou k úhradě žalovaných částek nejprve e-maily zasílanými od prosince 2023 a následně žalované zaslal dne 3. 7. 2024 předžalobní výzvu. Kromě úhrady částky ve výši 11 333 Kč dne 22. 6. 2024, započtené na jistotu, žalovaná žalobci nic nezaplatila.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Souhlasila s tvrzením žalobce, že kupní smlouvou ze dne 12. 7. 2023 prodala jednotku žalobci, který byl zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník ke dni 24. 8. 2023, přičemž v době prodeje byla jednotka pronajata nájemkyni na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalovanou dne 18. 1. 2023. Nesouhlasila však s tím, že by od nájemkyně obdržela úhrady jistoty či nájemného a záloh na služby za měsíce srpen 2023 až říjen 2023, ve své evidenci nedohledala žádné platby. Uvedla, že platby připsané na její účet nejsou nijak označeny a z ničeho nevyplývá, že by souvisely s nájemním vztahem mezi žalovanou a nájemkyní. Vzhledem k tomu, že žalovaná od nájemkyně žádné platby neobdržela, žalobci jakožto novému vlastníku jednotky nic nedluží. Žalovaná dále uvedla, že neví, zda od žalobce obdržela e-maily s výzvou k úhradě žalovaných částek. Částku 11 333 Kč žalobci v červnu 2024 uhradila, účel platby však nedohledala. O předání části jistoty se jednat nemohlo, neboť je přesvědčena, že částku ve výši jistoty žalobci nedluží. Pokud měl snad sjednané platby za nájemkyni hradit , právnická osoba, , žalovaná se takovéto dohody mezi nájemkyní a , právnická osoba, neúčastnila, poprvé o ni slyšela až v průběhu řízení.3. Ze shodných skutkových tvrzení účastníků soud zjistil, že kupní smlouvou ze dne 12. 7. 2023 se žalovaná jako prodávající dohodla s žalobcem jako kupujícím na prodeji jednotky. Na základě této kupní smlouvy byl žalobce zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník jednotky s účinností ke dni 24. 8. 2023, přičemž v době prodeje jednotku užívala nájemkyně , jméno FO, na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalovanou dne 18. 1. 2023.4. Na základě provedeného dokazování vzal soud dále za prokázané následující skutečnosti. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník jednotky s účinností od 24. 8. 2023 na základě kupní smlouvy ze dne 12. 7. 2023. Zápis byl proveden dne 14. 9. 2023. Z nájemní smlouvy ze dne 18. 1. 2023 soud zjistil, že se v této listině žalovaná jakožto vlastník zavázala přenechat nájemkyni jednotku k dočasnému užívání na dobu neurčitou. V listině byla mimo jiné ujednána povinnost nájemkyně složit žalované jistotu (vratnou kauci) ve výši 30 000 Kč, a to tak, že první část ve výši 15 000 Kč nájemkyně složí na účet pronajímatele nejpozději do 28. 2. 2023 a druhou část ve výši 15 000 Kč nájemkyně složí na účet pronajímatele nejpozději do 31. 3. 2023. Bylo ujednáno, že složená jistota bude ke dni skončení nájmu nájemci vrácena či vypořádána proti pohledávkám pronajímatele za nájemce, příp. nákladům na opravy jednotky či náhrad škody způsobené nájemcem vůči pronajímateli. V listině se dále nájemkyně zavázala platit pronajímateli nájemné ve výši 18 000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 2 000 Kč měsíčně. Smluvní strany si ujednaly, že celková měsíční úhrada ve výši 20 000 Kč je splatná každý měsíc vždy do 25. dne stávajícího měsíce na měsíc následující, a to příkazem na účet pronajímatele č. , č. účtu, . Na listině jsou podpisy nájemkyně a osoby jednající za pronajímatele. Z výpovědi svědka , právnická osoba, soud zjistil, že jej známá, paní , jméno FO, , požádala, aby za ni ze svého účtu hradil platby související s nájmem bytu na , adresa, , protože neměla vlastní účet. Souhlasil a platby zasílal ze svého účtu č. , č. účtu, panu , Anonymizováno, , předtím společnosti , Jméno žalované, . Ze strany jeho a nájemkyně byly všechny platby provedeny v pořádku. Dne 24. 2. 2023 částku 35 000 Kč, dne 27. 3. 2023 zase 35 000 Kč, dne 21. 7. 2023 20 000 Kč, dne 15. 8. 2023 20 000 Kč a 20. 9. 2023 20 000 Kč zaslal žalované svědek, jednalo se o nájemné, domnívá se, že dvě vyšší platby zahrnovaly také kauci ve výši 30 000 Kč. Nevybavuje si, že by mu příjemce nějaké částky vrátil, pouze jednou byla nějaká částka vrácena, když zaslali za jeden měsíc nájemné dvakrát. S panem , Anonymizováno, svědek vešel do kontaktu až v době po prodeji bytu, na přesné období si ale vzhledem k časovému odstupu nepamatuje. Předtím jednal za původního pronajímatele s panem , Anonymizováno, . Dále soud z výpovědi svědka zjistil, že před časem podepsal čestné prohlášení sepsané zástupcem žalobce na základě jím doložených podkladů. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že bydlela v nájmu v bytě na , adresa, , nájemní smlouvu v roce 2023 uzavřela s , Anonymizováno, společností, poté byt koupil pan , jméno FO, . Nájemné, zálohy na služby i kauci za ni platil kamarád , právnická osoba, , kterého o provedení plateb poprosila, protože neměla vlastní účet. Ví, že kauce byla placena na dvě splátky a že všechno poctivě zaplatila. Data a částky si už ale přesně nepamatuje s ohledem na časový odstup, navíc nemá dobrou paměť a platby řešil pan , jméno FO, , ona sama majitele vždy odkazovala přímo na pana , jméno FO, . Svědkyně si nepamatuje, kdy se dozvěděla o prodeji jednotky, ale vzpomíná si, že někdy uhradili nájemné a až poté jim řekl pan , jméno FO, (snad osoba správce vystupující za žalovanou), že se byt prodal, ale že panu , Anonymizováno, nájemné předají. Mluvilo se o posledním nájemném. Když se dozvěděli, že se byt prodal, nájemné už platili panu , Anonymizováno, na účet. Jen ví, že první měsíc pan , jméno FO, popletl a volal, že mu peníze nedošly, dal jim pak jiný účet a posílali platbu ještě jednou, měli tak přeplatek. Dále soud z výpovědi svědkyně zjistil, že před časem podepsala čestné prohlášení sepsané panem , Anonymizováno, ohledně plateb, které s panem , jméno FO, hradili. Ze snímků obrazovky soud zjistil, že na účet č. , č. účtu, odešly tyto platby: 35 000 Kč dne 24. 2. 2023, 35 000 Kč dne 25. 3. 2023, 20 000 Kč dne 21. 7. 2023, 20 000 Kč dne 15. 8. 2023, 20 000 Kč dne 20. 9. 2023. Tyto skutečnosti korespondují se sdělením , právnická osoba, ., z něhož soud zjistil, že na účet č. , č. účtu, vedený pro žalovanou přišly tyto blíže neoznačené platby z účtu č. , č. účtu, vedeného na jméno , právnická osoba, : 35 000 Kč dne 24. 2. 2023, 35 000 Kč dne 27. 3. 2023, 20 000 Kč dne 21. 7. 2023, 20 000 Kč dne 15. 8. 2023, 20 000 Kč dne 20. 9. 2023. Z potvrzení o platbě soud zjistil, že na účet č. , č. účtu, vedený na jméno žalobce přišla dne 22. 6. 2024 částka ve výši 11 333 Kč z účtu č. , č. účtu, vedeného pro žalovanou. Z předžalobní výzvy včetně detailu zprávy soud zjistil, že žalobce žalované dne 3. 7. 2024 odeslal předžalobní výzvu, kterou jí vyzval k zaplacení částky ve výši 63 828 Kč do 7 dnů od doručení dopisu, zpráva byla dodána do datové schránky žalované téhož dne v 15:57:55 hodin a do datové schránky se následně dne 8. 7. 2024 přihlásila pověřená osoba.5. Z e-mailové komunikace soud nezjistil žádné skutečnosti, neboť nebylo prokázáno, že by se předmětné e-mailové zprávy dostaly do dispozice žalované.6. Soud neprovedl navržené důkazy čestnými prohlášeními , právnická osoba, a , jméno FO, , neboť v zájmu naplněn