8 C 69/2020-134 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobkyně podala prostřednictvím svého právního zástupce dne 27. 8. 2020 žalobu o zaplacení částky 506 160 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % od 20. 8. 2020 do zaplacení. Podle žalobních tvrzení je žalobkyně vlastníkem nemovité věci, a to bytové jednotky [číslo] v [část obce], [adresa], bytový dům, postavený na pozemku parc. č. st. [číslo], spoluvlastnického podílu o velikosti ideální [číslo] na společných částech budovy a spoluvlastnického podílu o velikosti ideální [číslo] na pozemku parc. č. st. [číslo], vše zapsané na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] v obci [obec], část [územní celek] [anonymizováno], v k. ú. [obec] [obec]. Žalovaní jsou bývalými vlastníky uvedené nemovitosti, která byla součástí jejich společného jmění manželů. Vůči 1. žalovanému bylo [anonymizováno] [jméno] [příjmení], soudním exekutorem, Exekutorský úřad Strakonice vedeno exekuční řízení pod sp. zn. [spisová značka], v jehož rámci byl dne [datum] vydán exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitých věcí, č. j. [číslo jednací], kterým bylo rozhodnuto o provedení exekuce prodejem shora popsané nemovité věci. Výrokem [anonymizováno] uvedeného exekučního příkazu byla žalovaným uložena povinnost soudnímu exekutorovi do 15-ti dnů od doručení usnesení oznámit, zda a kdo má k nemovité věci předkupní právo, výhradu zpětné koupě, právo odpovídají věcnému břemeni, výměnek nebo nájemní či pachtovní právo, jde-li o práva nezapsaná v katastru nemovitostí. Při neoznámení povinný, případně manžel povinného odpovídá za škodu tím způsobenou. Žalovaní soudnímu exekutorovi neoznámili existenci žádných závad váznoucích na nemovitosti, zejména pak existenci nájemního práva. Po vydání exekučního příkazu zjistil soudní exekutor obvyklou cenu nemovitosti znaleckým posudkem soudního znalce [příjmení] [jméno] [příjmení]. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna a byla tak oceněna na základě vnějšího vizuálního šetření a dostupných informací. Znalec [příjmení] [příjmení] určil obvyklou cenu nemovitosti částkou 1 574 000 Kč s tím, že tato cena předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Dne 24. 2. 2019 vydal soudní exekutor dražební vyhlášku, ve které bylo uvedeno, že výsledná cena dražených nemovitostí činí 1 574 000 Kč a nejnižší podání bylo určeno částkou 1 049 333 Kč. Ve výroku [anonymizováno] dražební vyhlášky bylo uvedeno, že věcná břemena, výměnky a nájemní práva, pachtovní či předkupní práva, která prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, nebyla zjištěna. Žalobkyni byl pak udělen příklep na vydražené nemovitosti za nejvyšší podání ve výši 1 544 333 Kč. Toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 16. 7. 2019. Po nabytí vlastnického práva k nemovitosti žalobkyně při jejím přebírání zjistila, že k nemovitosti se váže nájemní právo. Nájemní smlouva byla uzavřena mezi žalovanými jakožto pronajímateli a [jméno] [příjmení], [datum narození] jakožto nájemkyní již dne 10. 3. 2014 a to na dobu neurčitou za stanovené nájemné 3 000 Kč měsíčně. Dodatkem k nájemní smlouvě ze dne 13. 7. 2015 bylo nájemné následně zvýšeno na 3 077 Kč. Nájemnice tak nemovitost na základě nájemní smlouvy ke dni udělení příklepu fakticky užívala a užívá ji do současné doby. Žalobkyně tak nabyla vlastnického práva k nemovitosti, na které vázne nájemní právo. Navíc na základě nevýhodné nájemní smlouvy, kdy nájemné ve výši 3 077 Kč je výrazně nižší než nájemné obdobných bytů v dané lokalitě. Žalobkyně nabyla do svého vlastnictví nemovitost zatíženou nájemním právem, o jehož existenci žalovaní neinformovali soudního exekutora, a tudíž se nepromítlo do určení obvyklé ceny. Žalobkyně proto nechala původním znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] zpracovat nový znalecký posudek k ohodnocení nájemního práva a ke stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Cenu práva nájmu stanovil znalec na částku 506 160 Kč s tím, že obvyklá cena nemovitosti po započtení práva nájmu by činila 1 068 000 Kč. Žalobkyni tedy vznikla zaviněním žalovaných škoda ve výši 506 160 Kč jako rozdíl obvyklé ceny zjištěné při absenci závad a práv a obvyklé ceny při zohlednění existence nájemního vztahu. 2. První žalovaný ve svém písemném vyjádření ze dne 9. 10. 2020 navrhl zamítnutí žaloby s tím, že uplatněný nárok neuznává co do důvodu ani výše. Rozporoval jakékoli porušení povinnosti, jakož i vznik škody a její výši. Z důvodu procesní opatrnosti pak uvedl, že považuje nárok žalobkyně za rozporný s dobrými mravy. 3. Druhá žalovaná se ve věci nijak nevyjádřila. 4. Soud při zjišťování skutkového stavu věci provedl v první řadě důkazy, které předložila žalobkyně a to výpisem z obchodního rejstříku žalobkyně, výpisem z katastru nemovitostí, vyrozuměním o provedeném vkladu do katastru ve věci sp. zn. [anonymizováno] [číslo], exekučním příkazem [anonymizováno] [jméno] [příjmení], soudního exekutora, Exekutorský úřad Strakonice ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], zprávou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 29. 5. 2020 a e-mailem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 15. 10. 2019, znaleckými posudky [anonymizováno] [příjmení] [číslo] [číslo] dražební vyhláškou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 24. 2. 2019, usneseními [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 14. 5. 2019 a 25. 6. 2019, nájemní smlouvou ze dne 10. 3. 2014 včetně dodatku ze dne 13. 7. 2015. Na návrh žalovaných pak soud vyžádal od [anonymizováno] [jméno] [příjmení] celý exekutorský spis, který obdržel v elektronické podobě na CD nosiči, vyslechl svědkyni [jméno] [příjmení], dříve [příjmení], nájemkyni bytu a ustanovil znalce [celé jméno znalce] z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí k určení částky, o kterou by se snížila obvyklá cena nemovité věci zjišťovaná pro účely dražby v exekuci, kdyby znalci bylo známo, že bytová jednotka je zatížena právem nájmu na dobu neurčitou. 5. Po zhodnocení důkazů v souladu s ustanovením § 132 o. s. ř. zjistil soud následující skutkový stav věci: 6. Žalovaní jsou bývalými vlastníky nemovitosti, kterou vydražila žalobkyně v exekučním řízení vedeném [anonymizováno] [jméno] [příjmení], soudním exekutorem Exekutorského úřadu Strakonice proti 1. žalovanému jako povinnému a 2. žalované jako manželce povinného. Exekučním příkazem ze dne [datum] bylo pod bodem [anonymizováno] oběma žalovaným uloženo, aby soudnímu exekutorovi do 15-ti dnů od doručení usnesení oznámili, zda a kdo má k nemovité věci nájemní právo s tím, že při neoznámení povinný, případně manžel povinného, odpovídá za škodu tím způsobenou. Oběma žalovaným byl exekuční příkaz doručen vložením do domovní schránky na adrese [obec a číslo], poté, co je poštovní doručovatel v bydlišti nezastihl a na výzvu, aby si uloženou zásilku na poště vyzvedli, nereagovali. Žalobkyně teprve poté, co se stala vlastníkem nemovitosti, zjistila, že byt užívá nájemkyně [jméno] [příjmení], dříve [příjmení], které žalovaní byt pronajali nájemní smlouvou ze dne 10. 3. 2014. Žalobkyně vydražila nemovitost za nejvyšší podání 1 544 333 Kč, když soudní exekutor vycházel z výsledné ceny určené znalcem na částku 1 574 000 Kč a nejnižší podání bylo určeno částkou 1 049 333 Kč. Poté, co žalobkyně zjistila existenci nájemního práva, nechala si od původního znalce [příjmení] [příjmení] vyčíslit vzniklou škodu jako rozdíl mezi obvyklou cenou nezatíženou nájemním právem a obvyklou cenou při zohlednění nájemního práva na dobu neurčitou. [anonymizováno] [příjmení] tuto škodu vyčíslil na 506 160 Kč. V rámci tohoto řízení byl na návrh žalovaných zpracován nový znalecký posudek znalcem [celé jméno znalce], který byl ustanoven soudem a škodu vyčíslil na 480 000 Kč. Při svém výslechu před procesním soudem pak upřesnil, že ani on, ani původní znalec [příjmení] [příjmení] v oceňovaném bytě nebyli, přičemž výsledná cena se odvíjí od aktuálního vybavení bytu, včetně kuchyňské linky apod., což ani on, ani předchozí znalec neměli možnost zohlednit. Metodika oceňování věcných břemen (tedy i nájemních práv), která vychází z tržních cen, připouští 10-ti procentní odchylku mezi dvěma znaleckými posudky. Rozdíl mezi oběma posudky pak vysvětlil tím, že on vycházel z tržního nájemného, které se v době dražby pohybovalo v rozmezí od 7 800 Kč do 8 600 Kč, a on je tedy určil částkou 8 000 Kč, zatímco předchozí znalec [příjmení] [příjmení] vyšel z konkrétního tržního nájemného 8 436 Kč. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení], který soud provedl na návrh žalovaných, nezjistil soud žádnou skutečnost, která by mohla mít vliv na výsledek tohoto řízení. Svědkyně pouze potvrdila, že v roce 2014 uzavřela nájemní smlouvu s manželi [příjmení] na dobu neurčitou a od té doby v jejich bytě bydlí. 7. Podle § 2911 občanského zákoníku, způsobí-li škůdce poškozenému škodu porušením zákonné povinnosti, má se za to, že škodu zavinil z nedbalosti. 8. Podle § 2915 odst. 1 věta první před středníkem téhož zákona, je-li k náhradě zavázáno několik škůdců, nahradí škodu společně a nerozdílně. 9. Podle § 335b odst. 1 písm. b) o. s. ř., v usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí soud povinnému, a týká-li se nařízení výkonu rozhodnutí