4 C 70/2022-180 — Okresní soud v Pelhřimově

1. Žalobkyně se ve svém návrhu domáhá určení, že je výlučným vlastníkem v petitu uvedených nemovitostí s tím, že zaplatí žalovanému 270 000 Kč, když kupní smlouvu označila za neplatnou. Dostala se do stavu tísně, byla proti ní vedena exekuce, nařízená dražba na prodej shora uvedených nemovitostí. V důsledku úrazu se v době podpisu vůbec nemohla hýbat, byla 2 4 C 70/2022 upoutána na lůžku, nebyla schopna vyřizovat jakékoliv záležitosti a podepisovat listiny. V době podpisu kupní smlouvy byla ve zdravotním zařízení v [obec] a nepohyblivá. Žalovaný sdělil, že jí pomůže s exekucí a nechal jí podepsat kupní smlouvu. Nepoznala, že převádí na žalovaného téměř zdarma vlastnictví předmětných nemovitostí. Věci vnímala tak, že jí chce žalovaný pomoc s exekucí. Kupní smlouvu podepisovala za situace, kdy nebyla schopna se hýbat ani cokoliv vyřizovat. Obvyklá cena předmětných nemovitostí je asi 3 000 000 Kč. Ona jí prodala za 1 270 000 Kč. Žádné peníze však neobdržela, neboť částka 250 000 Kč byla na úhradu exekuce a částkou 20 000 Kč uhradila svůj dluh u [právnická osoba] a zbývající 1 000 000 Kč žalovaný započetl za zřízení služebnosti doživotního užívání nemovitostí. Žalovaný tedy využil tísně a uzavřel kupní smlouvu v době, kdy jí hrozil exekuční prodej a sama nebyla schopna se hýbat a vyřizovat záležitosti. [příjmení] několikamiliónovou hodnotu za 270 000 Kč, čímž se dopustil lichvy. Smlouva je neplatná i pro rozpor s dobrými mravy, když byla uzavřena za extrémně nevýhodné situace. Žalovaný věděl, že žalobkyně je v tísni, nezkušená a je vedena exekuce. Proti postupu Okresního státního zastupitelství v [obec] byl podán podmět k výkonu dohledu. Civilní soud potom tímto rozhodnutím není vázán. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí návrhu, že nelze posuzovat kupní smlouvu jako smlouvu lichevní v režimu § 1796 o.z., neboť aplikace tohoto ustanovení předpokládá kumulativní splnění dvou znaků, přičemž objektivním znakem je hrubý nepoměr vzájemných plnění při synallagmatických smlouvách. Subjektivním znakem je potom zneužití pozice slabší strany silnější stranou. V daném případě není splněn ani jeden z obou znaků. Cena předmětných nemovitostí byla stanovena jednak usnesením Okresního soudu v Pelhřimově dne 19. 5. 2021 v dědickém řízení na 1 500 000 Kč a následně byl ohledně obvyklé ceny vyhotoven znalecký posudek, když znalec určil obvyklou cenu na 1 239 000 Kč. V tomto posudku byla použita srovnávací metoda ocenění, kdy znalec porovnal tři srovnatelné nemovitosti, když prodeje byly v rozhodné době skutečně realizovány. Žalobkyně potom kupní cenu obdržela, když první část ve výši 270 000 Kč byla uhrazena se souhlasem žalobkyně třetím osobám z titulu splnění dluhů žalobkyně, druhá část 1 000 000 Kč byla vyřešena započtením oproti konkurující pohledávce žalovaného za žalobkyní, za zřízení práva služebnosti nejen pro ni, ale i pro bývalého manžela. Není potom pravda, že žalobkyně byla upoutána na lůžko. Při podpisu smlouvy sice používala kolečkové křeslo, které však bez problému ovládala, byla plně komunikativní. Bezprostředně po uzavření smlouvy pozvala všechny na oběd, jehož se sama aktivně zúčastnila. [příjmení] uzavření kupní smlouvy přecházelo uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě dne 24. 1. 2022 Kupní smlouva byla uzavřena následně 11. 2. 2022. Podpisu smlouvy o budoucí smlouvě předcházelo dlouhodobé jednání, žalobkyně měla dostatek času k seznámení se s ní. V době podpisu tedy měla návrh prostudovaný, neboť jej měla k dispozici. Měla připraveny i dotazy. Žalobkyně potom nebyla v tísni ani vyvolanou exekucí, neboť do finančních problémů se dostala již v roce 2010, když již v roce 2012 byl proti ní vydán exekuční titul. Do roku 2022 se exekuci úspěšně vyhýbala, neboť oficiálně neměla žádný majetek. Situace se změnila až v roce 2021, kdy zdědila sporné nemovitosti. I pokud by neprodala nemovitosti kupní smlouvou, byly by jí zpeněženy nuceně v rámci exekučního řízení. Ekonomický výsledek by byl proto stejný. Žalobkyně byla v rámci dědického řízení upozorňována na povinnost uhradit dluh. Obě smlouvy potom podepsala nejen žalobkyně, ale také [jméno] [příjmení], bývalý manžel, ačkoliv nebyl spoluvlastníkem nemovitostí a přesto byla v jeho prospěch zřízena služebnost. Ten se aktivně účastnil jednání o obsahu smluv. Celého procesu vyjednávání se účastnil i syn žalobkyně. 3. Žalobkyně jako účastnice řízení uvedla, že v době podpisu smlouvy byla v [obec]. Byla na tom fyzicky i psychicky špatně. Přišel žalovaný, že jí pomohou. Předtím přišla ještě paní [příjmení]. Je možné, že jí něco vysvětlovali. Vzhledem k psychickému stavu to nevnímala. Bydlí u nevlastního bratra s bývalým manželem. Žalobu podala proto, že zjistila, že je to podvod. Kupní smlouvu nečetla, neměla na to náladu. S prodejem nemovitosti nemá žádnou zkušenost. 3 4 C 70/2022 Kupní smlouvu připravoval žalovaný s tím, že dluh za ní zaplatí. Že má nějaký dluh nevěděla. Neví nic o milostivém létě. Neměla na zaplacení jistiny. Je způsobilá k právním úkonům, neléčí se. 4. Žalovaný jako účastník řízení uvedl, že jej kontaktovala paní [příjmení], která celou transakci zprostředkovávala, a která se na něj obrátila, aby vstoupil do jednání. Žalobkyně byla 13 let v exekuci, za tu dobu nesplatila nic. [příjmení] [příjmení] jednala s žalobkyní i jejím bývalým manželem. Uzavřela se smlouva o smlouvě budoucí. Žalobkyně, manžel i syn jí zkontrolovali. Potom se uzavřela kupní smlouva. Věcné břemeno ocenili dohodou. V podstatě mělo být ještě větší, než bylo. Při podpisu smlouvy byla žalobkyně v rehabilitační ústavu, nikoliv v nemocnici, byla naprosto v pohodě. Prioritní bylo, aby měli kde bydlet. Když se probírala kupní smlouva, bylo to za účasti manžela a syna. Každá pasáž se probírala jednotlivě a každá pasáž byla podepsána. Pan [anonymizováno] ve smlouvě figuruje jako vedlejší účastník, neboť i v jeho prospěch bylo zřízeno právo služebnosti. Nemovitosti skupuje za účelem tržby a zhodnocení peněz. 5. Svědek [jméno] [příjmení] potvrdil, že je bývalým manželem žalobkyně. V [obec] mu bylo řečeno, aby něco podepsal, nechápal co. Mluvil telefonicky s žalovaným, paní [příjmení] a exekutorem. Existoval dluh, mysleli, že to vyřeší splátkami. Léčí se s cukrovkou. S prodejem nemovitosti zkušenosti nemá. Smlouvu podepsali, jak jim byla předložena. Soudu byla předložena smlouva o smlouvě budoucí kupní ze dne 24. 1. 2022, která je ze strany účastníků i [jméno] [příjmení] podepsána, a ze které vyplývá obsah, posléze uvedené kupní smlouvy. Z kupní smlouvy ze dne 11. 2. 2022 je potom zřejmé, že na základě smlouvy o budoucí smlouvě byla skutečně uzavřena kupní smlouva se zřízením služebnosti, když tato kupní smlouva je opět ze strany účastníků a [jméno] [příjmení] podepsána a podpisy jsou ověřeny. Na základě této kupní smlouvy prodala žalobkyně předmětné nemovitosti žalovanému za kupní cenu 1 270 000 Kč s tím, že částka 250 000 Kč bude zaplacena v rámci exekuce, 20 000 Kč na jiný dluh žalobkyně a zbývající 1 000 000 Kč bude započítán za zřízení služebnosti. Žalovaný jako kupující potom zřídil ve prospěch prodávající, tedy žalobkyně a vedlejšího účastníka, tedy bývalého manžela, služebnosti doživotního užívání nemovitostí s tím, že mají právo užívat nemovitosti za účelem zajištění svých bytových potřeb. Služebnost byla zřízena za jednorázového úplatku ve výši 1 000 000 Kč, když tato částka byla započtena na kupní cenu. Jak vyplývá z dědického rozhodnutí ze dne 19. 5. 2021 čj. 133 D 298/2020-34 stala se žalobkyně jedinou dědičkou po zemřelé [jméno] [příjmení], když čistá hodnota dědictví byla 1 560 518 Kč, když předmětné nemovitosti byly oceněny na 1 500 000 Kč. Usnesením soudního exekutora ze dne 18. 1. 2022 čj. [číslo jednací] potom byla vydána dražební vyhláška k provedení elektronické dražby předmětných nemovitostí na 16. 3. 2022, když nemovitosti byly oceněny na 1 239 000 Kč, přičemž nejnižší podání bylo stanoveno na 826 000 Kč, a to na základě usnesení Okresního soudu v Pelhřimově ze dne 9. 2. 2012 čj. 6 EXE 70/2012-16. Z propouštění zprávy potom vyplývá, že žalobkyně po pádu byla v bezvědomí a došlo k poškození páteře. Léčila se tedy s následky pádu s poraněním míchy. Dle závěru psychologického vyšetření situaci zvládala klidně, bez deprese či zvýšené úzkosti, s nadějí na postupné zlepšování stavu. Má dobrou podporu rodiny. Je klidná, nepociťuje potřebu psychologické pomoci. Je závislá na dopomoci druhé osoby ve většině činností denní potřeby, z lůžka se obslouží, samostatně ovládá mechanický vozík, nutná je dopomoc s přesuny. Jak je patrno z výpisu z katastru nemovitostí je žalovaný veden jako vlastník nejen předmětných nemovitostí, ale jako vlastník či spoluvlastník celé řady dalších nemovitostí. [právnická osoba], která vypracovala znalecký posudek č. ZP [číslo], tento vypracovala dne 29. 10. 2021, přičemž nemovitosti ocenila na 1 239 000 Kč. Žalobkyně předložila svůj vlastní znalecký posudek ze dne 11. 2. 2022 znalce [příjmení] [jméno] [jméno] [číslo] 2022, který ocenil nemovitosti na 2 850 000 Kč, když zadavatel posud