65 C 304/2020 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou domáhá zaplacení částky ve výši 61.786 Kč s příslušenstvím. Žalobce k žalobě uvedl, že žalovaný jako developer realizoval developerský projekt„ Obytný soubor [příjmení] [příjmení]“ v [obec a číslo] – [část obce]. V rámci uvedeného developerského projektu žalovaného uzavřeli žalovaný jako prodávající a žalobce jako kupující dne 27. 8. 2018 kupní smlouvu, na jejímž základě žalobce od žalovaného koupil jednotku [číslo]. Žalobce se stal s účinností ke dni 27. 8. 2018 vlastníkem jednotky. Dne 27. 7. 2020 se v jednotce objevila vada, spočívající v prasklé okenní výplni francouzského okna v obývacím pokoji jednotky, kterou téhož dne žalobce vytkl vůči žalovanému v zákonné lhůtě. Žalovaný reklamaci řešil se svými dodavateli, zejména společností [právnická osoba] jako dodavatelem oken a následně žalobci zaslal zamítavé stanovisko k reklamaci a informoval jej o tom, že podle [anonymizováno] reklamaci uznat nelze, neboť k prasknutí skla došlo vlivem tzv. tepelného šoku. Z vyjádření [anonymizováno] v rámci vyřizování reklamace přitom plyne, že řešením, které by mělo zabránit riziku budoucího prasknutí, je nahrazení skla se současnými (nedostatečnými) parametry kaleným sklem. Žalobce následně vyzval žalovaného prostřednictvím svého právního zástupce k odstranění vady přípisem ze dne 29. 9. 2020, na který žalovaný reagoval tak, že znovu odmítl, že by se jednalo o vadu, a uvedl, že považuje věc za vyřízenou. Vzhledem k stanovisku žalovaného a též s ohledem na to, že věc bylo nutné řešit bezodkladně, aby nedošlo k další degradaci okenní výplně a ohrožení života a zdraví osob v jejím důsledku, žalobce akceptoval nabídku [anonymizováno] (dodavatele oken) na výměnu dané okenní výplně za kalené sklo za cenu 61.786,40 Kč a uhradil [právnická osoba] cenu opravy. Po provedení platby za opravu vady žalobce přípisem ze dne 2. 10. 2020 vůči žalovanému uplatnil nárok na poskytnutí slevy z kupní ceny ve výši 61.786 Kč, odpovídající nákladům na provedení opravy a náhradu nákladů právního zastoupení s výzvou k úhradě do 9. 10. 2020. Nejpozději od 10. 10. 2020 je tak žalovaný v prodlení s úhradou částky slevy z kupní ceny. S ohledem na zpochybnění vady žalobce následně žalovaného přípisem ze dne 7. 10. 2020 informoval o tom, že neuhradí-li žalovaný nárok na slevu z kupní ceny, zadá žalobce znalecký posudek, náklady na nějž budou činit částku 35.000 Kč. Protože žalovaný na výzvy žalobce nijak nereagoval a vadu dříve odmítl, pověřil žalobce vypracováním znaleckého posudku pana [příjmení] [jméno] [příjmení], který znalecký posudek vyhotovil dne 19. 10. 2020. Znalecký posudek potvrdil, že se jedná o vadu, kterou bylo vhodné odstranit výměnou okenní výplně za kalené sklo. Žalobce projednal výměnu okenní výplně též se Společenstvím vlastníků jednotek [ulice a číslo], jako správcem domu, které dne 26. 10. 2020 písemně potvrdilo svůj souhlas se zvoleným způsobem odstranění dané vady a uplatňováním nároků z odpovědnosti za vady vůči žalovanému ze strany žalobce. Výměna poškozené okenní výplně za kalené sklo proběhla dne 10. 11. 2020 a byl o ní pořízen protokol, podepsaný [anonymizováno] a žalobcem. 2. Žalovaný ve vyjádření k žalobě uvedl, že pohledávku žalobce neuznává a nárok žalobce tvrzený v žalobě považuje za neoprávněný, a to v celém rozsahu žalobního návrhu. Žalovaný popírá tvrzení žalobce ohledně údajné existence skryté vady spočívající v nesprávné okenní výplni, jakož i veškerá další navazující tvrzení žalobce. Žalobce svůj tvrzený nárok na slevu z kupní ceny ve výši 61.678 Kč opírá o domnělou existenci skryté vady nemovité věci ve smyslu ustanovení § 2129 odst. 2 občanského zákoníku. Žalovaný si není jist, zda žalobce za vadu považuje prasklinu ve skle, nebo skutečnost, že okno nebylo osazeno dle žalobcovy terminologie„ kaleným“ sklem. Žalovaný vychází z předpokladu, že žalobce za vadu považuje jím tvrzené použití nevhodného materiálu pro zasklení. Žalovaný pokládá samotné tvrzení o existenci skryté vady spočívající v použití nevhodného materiálu pro zasklení za nesprávné. Žalovaný k tomuto uvádí, že soulad provedení okna a okenní výplně s právními předpisy vyplývá již ze samotného faktu, že Jednotka byla postavena na základě pravomocného stavebního povolení dle dokumentace schválené stavebním úřadem, jako taková byla kolaudována, přičemž kolaudace je podmínkou sine qua non zápisu Jednotky jako samostatné věci do katastru nemovitostí. Žalovaný uvádí, že jedinou příčinou prasknutí skla mohlo být právě působení tepelného zdroje. Pokud by se žalobce řídil pokyny v předmětném manuálu, okenní výplň by jím tvrzený teplotní šok utrpět nemohla. Žalovaný dále poukazuje na přílohu 8 NÁVODU NA UŽÍVÁNÍ BYTU V BYTOVÉM DOMĚ [anonymizováno], [příjmení] [příjmení], [anonymizována dvě slova] týkající se oken, kde je v položce nadepsané jako„ VÝMĚNA IZOLAČNÍCH SKEL“ uvedeno:„ Při rozbití, nebo jiném poškození izolačního skla Vám nabízíme provedení výměny poškozených skel našimi servisními techniky. Samotné prasknutí skla se nepovažuje za závadu v záruce.“ Žalovaný má tedy za to, že i pokud by žalobce dovozoval své nároky z odpovědnosti žalovaného za prasknutí skla, spadá tato skutečnost do výluky z odpovědnosti za vady. Žalovaný uvádí, že předmětný (dle žalobce vadný materiál) byl použit pro zasklení všech okenních výplní ve všech bytových domech projektu„ Obytný soubor [příjmení] [příjmení]“. Jedná se řádově o stovky okenních výplní v 67 jednotkách, přičemž k prasknutí došlo pouze v Jednotce. Výstavba bytových domů byla prováděna po etapách. První etapa byla dokončena v roce 2016. Žalovaný má za to, že závěr soudního znalce odporuje obecné lidské zkušenosti a principu pravděpodobnosti. Není možné, aby z několika stovek oken, které by byly zaskleny nevhodným materiálem náchylným k prasklinám za dobu pěti let prasklo pouze jediné sklo. Žalovaný dovozuje, že žalobcem požadovaný nárok, tvrzení a argumentace uvedená v žalobní naraci neodpovídají skutkovému ani právní stavu celé věci. 3. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků, která vzal soud za svá skutková zjištění podle § 120 odst. 3 o.s.ř., má za prokázané, že žalovaný, jako prodávající, a žalobce, jako kupující, uzavřeli dne 27. 8. 2018 kupní smlouvu, na jejímž základě žalobce od žalovaného koupil jednotku [číslo] v novostavbě, domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], jejíž součást tvoří i spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech domu (dále jen:„ bytová jednotka“). Žalobce se stal s účinností ke dni 27. 8. 2018 vlastníkem bytové jednotky, kterou žalobce od žalovaného převzal dne 25. 9. 2018, a to bez vad na oknech, o čemž byl sepsán předávací protokol. (viz důkaz kupní smlouva ze dne 27. 8. 2018, vyrozumění o provedení vkladu do katastru nemovitostí, předávací protokol) 4. Soud má dále za prokázané, že žalobce emailem ze dne 27. 7. 2020 zaslaný pro [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] (označený jako reklamace_urgentní zásah_prasklina francouzského okna) sděluje, že se v bytové jednotce objevila tohoto dne bez jakéhokoliv mechanického zásahu prasklina sahající od rámu okna a postupující do středu. Současně požádal o zaslání technika, aby se stav zdokumentoval. (viz důkaz e-mail žalobce žalovanému ze dne 27. 7. 2020) 5. Soud má za prokázané, že na okně v bytové jednotce došlo k poruše okna, a jak konstatoval znalec [příjmení] v dodatku [číslo] ke znaleckému posudku [číslo]:„ prasklina se projevila v jeho levé spodní části okna na vnitřním skle. Do interiéru vystupují ostré hrany skla (střepů) a odpadají jeho drobné střípky. Jednotlivé střepy přes sebe přesahují až o l mm ve vodorovném směru. Postupně docházelo k rozvoji prasklin. Před manipulováním se sklem se prasklina rozšířila až do výšky 92 cm a vodorovné vzdálenosti 68 cm odleva. Výrazný rozvoj prasklin nastal až při manipulaci se sklem po vyjmutí z rámu. K přelepení skla došlo až mimo byt pro další transport do vozidla. Fotodokumentace byla průběžně zaznamenávána. dne 10. 11. 2020 došlo k výměně poškozeného zasklení za„ kalené trojsklo“, skla ESG Securit. Během výměny zasklení došlo k odřezání silikonu a odlištování zasklení. Přitom bylo znalcem kontrolováno, že za původním zasklením byla dostatečná mezera (až 3 mm viz fotodokumentace), že zasklení nebylo omezeno ve změnách objemu (tepelná roztažnost). A také, že sklo nebylo v místě porušení hrany poškozeno cizím tělesem, např. hřebíčkem pro připevnění lišty. K poškození zasklení došlo ve výšce asi 40 cm nad spodní hranou zasklení. Hřebíčky byly ve výšce asi 21 a 63 cm nad spodní hranou zasklení. Celkem byla každá lišta připevněna sedmi hřebíčky. Poškození cizím tělesem nebylo zjištěno. Na výměně zasklení pracovalo až šest pracovníků zhotovitele. Především z důvodu nutnosti transportu obou zasklení (původního a nového) ručně po domovním schodišti. Nové trojsklo bylo po usazení na místo opět zalištováno a zasilikonováno. Současně byly opraveny nahrazením koncovky exteriérové hliníkové lišty poškozené UV zářením.“. (Ve znaleckém posudku č