17 C 68/2019 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se svou žalobou ze dne 30. 5. 2019 domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictvím k nemovitým věcem, a to pozemku par. [číslo] zastavená plocha a nádvoří o výměře 531 m2, součástí pozemku je stavba: [část obce], [adresa], bydlení, stavba stojící na pozemku parc. [číslo] nemovitá kulturní památka, památková rezervace – budova (dále jen„ budova [číslo]“), pozemek v památkové rezervaci, památkové chráněné území; a pozemku parc. [číslo] ostatní plocha o výměře 148 m2, jiná plocha, nemovitá kulturní památka, památková rezervace – budova, pozemek v památkové rezervaci, památkově chráněné území; to vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] v katastrálním území Nové Město, obec Praha, okres Hlavní město Praha (dále jen„ Nemovité věci“). Návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem žalobkyně odůvodnila tím, že je většinovým spoluvlastníkem nemovitých věcí v podílu id. 5/6 (dále jen„ podíl žalobkyně“) a žalovaný je vlastníkem podílu id. 1/6 (dále jen„ podíl žalovaného“). Žalovaný se řádně nestará o budovu [číslo] když nezapojil kotelnu v dané budově ani přes výzvy, ačkoliv se k tomu sám zavázal. To mělo za příčinu prasknutí pěti radiátorů a vznik škody ve výši 50 933,33 Kč. Žalobkyně dále poukázala na skutečnost, že žalovaný neuhradil společné platby související se spoluvlastnictvím nemovitých věcí, jedná se především o pojištění budovy, vodné a stočné. Žalobkyně ve třetím čtvrtletí roku 2018 převedla všechny energie a odběr služeb na sebe. Ke dni podání žaloby nebyl žalovaným uhrazen jeho podíl na nákladech za rok 2018. Žalobkyně nechce nadále setrvávat ve spoluvlastnictví s žalovaným, jelikož se se žalovaným nelze dohodnout na správě budovy [číslo]. S ohledem na skutečnost, že nemovité věci jsou tvořeny především budovou [číslo] jejíž rozdělení není možné, žalobkyně se domáhá toho, aby jí nemovité věci byly přikázány do výlučného vlastnictví. Žalobkyně je připravena žalovaného vyplatit. Žalovaný na výzvy ze strany žalobkyně nijak nereagoval. 2. Žalovaný uvedl, že je jediným restitučním vlastníkem, je s domem spojen již ve třetí generaci a má snahu historický dům v centru Prahy v rodině zachovat. Dle názoru žalovaného ostatní rodinní spoluvlastníci postupně žalobkyni prodali své menšinové podíly, protože měli pocit, že jsou v beznadějné situaci. Žalobkyně vstoupila do spoluvlastnictví agresivním způsobem, kdy jako developer v červnu roku 2016 získala polovinu podílu na nemovitých věcech, kdežto žalovaný je potomkem původních majitelů a nemovitost získal v restituci. Žalovaný proto navrhl zrušení a vypořádání spoluvlastnictví tak, že nemovité věci budou přikázány do jeho výlučného vlastnictví s tím, že žalobkyni poskytne přiměřenou náhradu. Zásadním důvodem pro přikázání nemovitých věcí žalovanému je pak skutečnost, že je posledním vlastníkem z rodiny restituentů. Žalobkyně dle tvrzení žalovaného získala většinový podíl protiprávními postupy, přičemž jejím jednáním vznikla na nemovitých věcech škoda ve výši 10 milionů Kč. 3. Soud ve věci provedl dokazování a vzal za prokázaný následující skutkový stav: 4. Žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky Nemovitých věcí, přičemž žalobkyně je vlastníkem podílu o velikosti id. 5/6 a žalovaný je vlastníkem podílu o velikost id. 1/6 (výpis z katastru nemovitostí). 5. Žalobkyně si před podáním žaloby nechala vyhotovit znalecký posudek [číslo] 2018 ze dne 22. 1. 2018, na základě kterého byla zjištěna cena nemovitých věcí ve výši 45 023 410 Kč. 6. Žalobkyně uzavřela se [právnická osoba] v.o.s. dne 8. 6. 2006 smlouvu o nájmu nemovitých věcí na dobu 10 let do 30. 6. 2016. Žalobkyně se stala vlastníkem stavebních úprav a zařizovacích předmětů v budově [číslo] kupní smlouvou ze dne 1. 6. 2016. V příloze č. 1 kupní smlouvy je uvedeno, že mezi movité věci patří i vybavení kuchyně v přízemí (kupní smlouva ze dne 1. 6. 2016, protokol o předání předmětu nájmu při skončení nájmu ze dne 29. 6. 2016 včetně příloh). 7. Žalovaný byl ze strany žalobkyně opakovaně upozorňován na nedostatky při správě budovy [číslo] které vedly k poškození pěti radiátorů, na základě čehož došlo ke vzniku škody, kterou žalovaný neuhradil. Žalovaný byl rovněž vyzýván k úhradě poměrné části nákladů za vodné a stočné a poměrné části pojistného. Žalovaný byl vyrozuměn ze strany žalobkyně o jejím záměru odkoupení podílu žalovaného na Nemovitých věcech i o zahájení soudního řízení v případě další nečinnosti žalovaného (e-mailová korespondence od [právnická osoba]; oznámení o přerušení dodávky vody od [anonymizována čtyři slova] ze dne 18. 10. 2017, technická zpráva od [jméno] [příjmení], výpisy ze [anonymizována dvě slova] o úhradě plateb, e-mail ze dne 24. 5. 2019 zaslaný žalovanému spolu s vyúčtováním, kvalifikované výzvy ze dne 14. 7. [číslo] 9. 2017 24. 11. 2017 a 26. 1. 2018 včetně dodejek). 8. Žalovanému byla rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 27. 8. 2018, č.j. 30 C 14/2018-49 (dále jen„ rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 8“), uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku ve výši 50 993,33 Kč s příslušenstvím z titulu náhrady škody vzniklé žalobkyni v souvislosti s opravou radiátorů, jelikož žalovaný i přes opakované výzvy žalobkyně nezapojil kotelnu v budově [číslo]. Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 8 se následně stal exekučním titulem pro vydání exekučního příkazu a následné zahájení exekuce (exekuční příkaz ke zřízení exekutorského zástavní práva č.j. 034 EX 1315/18-13 ze dne 22. 11. 2018, vyrozumění o zahájení exekuce č. j. 034 EX 1314/2018-8 ze dne 19. 11. 2018). 9. Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne 21. 6. 2021, vypracovaného znalkyní [celé jméno znalkyně] (dále jen„ Znalecký posudek“) soud zjistil, že ke dni 19. 5. 2021 obvyklá cena Nemovitých věcí činila 69 075 000 Kč včetně kuchyně v přízemí a částku 69 000 000 Kč bez vybavení kuchyně v přízemí. 10. Ve své výpovědi při jednání znalkyně upřesnila, že jejím úkolem nebylo ocenit šestinový podíl na Nemovitých věcech, ale celou nemovitost. Pokud by se prodával pouze podíl, cena by byla nižší, jelikož se v případě minoritního podílu cena snižuje o 5 až 10 %. 11. Výpisem z účtu žalobkyně ze dne 25. 10. 2021 žalobkyně prokázala, že zůstatek na tomto účtu činí 12 653 105,78 Kč. 12. Další dokazování soud již neprováděl, neboť dospěl k závěru, že pro své rozhodnutí získal dostatek skutkových zjištění potřebných pro rozhodnutí ve věci samé. 13. Po právní stránce posoudil soud danou věc následujícím způsobem: 14. Dle ust. § 1140 odst. 1 OZ nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. 15. Dle ust. § 1140 odst. 2 OZ může každý ze spoluvlastníků kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. 16. Dle ust. § 1143 OZ nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 17. Dle ust. § 1147 OZ není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 18. Po provedeném dokazování hodnotil soud provedené důkazy jednotlivě a v jejich vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Ve věci nebylo sporu o tom, že žalobkyně je vlastníkem podílu o velikosti id. 5/6 na Nemovitých věcech, zbývající id. 1/6 připadá do vlastnictví žalovaného. Mezi účastníky rovněž nebylo sporu o tom, že oba chtějí, aby podílové spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem bylo zrušeno, neboť se na jejich společném užívání nejsou schopni dohodnout a neustále mezi nimi dochází ke sporům. Soud proto tomuto jejich návrhu vyhověl a jejich podílové spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem zrušil (výrok I.). 19. Jako primární způsob vypořádání spoluvlastnictví zákon stanoví jeho reálné rozdělení v případě, že se jím podstatně nesníží hodnota rozdělované věci. Soud je toho názoru, že v tomto případě není reálné rozdělní nemovitých věcí vhodné s ohledem na skutečnost, že nemovité věci jsou tvořeny především jedinou budovou, a to budovou [číslo] rovněž i s přihlédnutím k vyhroceným vztahům mezi účastníky řízení. Soud poukazuje na to, že sami účastníci řízení reálné rozdělení nepožadovali, resp. shodně navrhli zrušení spoluvlastnictví. Úkolem soudu tak bylo nalézt vhodný způsob vypořádání spoluvlastnictví, a proto se zabýval především otázkou, komu by měly být nemovitosti přikázány do vlastnictví. Při rozhodování o přikázání věci do vlastnictví jednomu ze spoluvlastníků soud zvažoval několik kritérií, a sice velikost spoluvlastnického podílu, účelné využití věci, dostatek finančních prostředků a z toho plynoucí předcházení budoucím možným sporům. Ve prospěch žalobkyně svědčilo hned několik skutečností, a