13 C 57/2019-191 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou došlou soudu dne [datum] domáhal vydání rozhodnutí ukládajícího žalované povinnost zaplatit žalobci částku 262.724 Kč s příslušenstvím (úroky z prodlení). Žalobce tvrdil, že dne [datum] uzavřel s žalovanou a [celé jméno svědkyně], [datum narození], smlouvu o podmínkách koupě nemovitosti a poskytování služeb (číslo zakázky [číslo]). Předmětem smlouvy mělo být zprostředkování koupě nemovitých věcí (bytu [číslo] umístěného v budově [adresa] – [číslo], postavené na pozemcích par. [číslo] – [číslo], včetně příslušných podílů na společných částech budovy a pozemcích, k.ú. [obec]) pro žalobce, za částku 359.000 Kč. K podpisu kupní smlouvy došlo dne [datum] (zhruba kolem poledne) mezi žalobcem, [celé jméno svědkyně] (prodávající) a žalovanou (vedlejší účastník). [příjmení] 6:36 hod. však bylo„ na internetovém nahlížení do katastru nemovitostí na [list vlastnictví], k.ú. [obec] vidět řízení – Z - [číslo]“ (vyrozumění o zahájení exekuce č.j. [číslo jednací] ze dne 13. 3. 2017). Vůči prodávající [celé jméno svědkyně] bylo zahájeno exekuční řízení, prodávající nemohla„ právně disponovat“ s bytovou jednotkou. Před podpisem kupní smlouvy měla žalovaná, zprostředkovatel, ověřit, zda zde není omezení dispozice prodávající [celé jméno svědkyně] s prodávanou bytovou jednotkou. Žalobce složil kupní cenu do úschovy žalované. Dne [datum] v 6:14 hod. přijal Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov, návrh na záznam pod číslem řízení Z [číslo] (řízení o zápisu exekučního příkazu č.j. [číslo jednací] ze dne 13. 12. 2017). Makléřka činná pro žalovanou dne [datum] v 9:24 hod. předala do podatelny Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov návrh na provedení vkladu vlastnického práva k bytové jednotce ve prospěch žalobce (řízení vedeno pod zn. V [číslo]). Před„ předložením kupní smlouvy k provedení vkladu“ žalovaná neprověřila, zda u bytové jednotky neprobíhají nějaké záznamy či vklady omezující dispoziční právo prodávající. Žalovaná dne [datum] uvolnila na účet prodávající částku 130.000 Kč, aniž by ověřila, zda nenastal„ nějaký problém“ ohledně podaného návrhu na vklad. Teprve dne [datum] se údajně žalovaná dozvěděla o tom, že neměla peníze uvolnit. V té souvislosti žalobce poukázal na porušení povinnosti žalované coby schovatele vyplývající z ust. § 2403 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („o. z.“). Dne [datum] podala žalovaná návrh na zastavení vkladového řízení, v návaznosti na výzvu katastrálního úřadu k seznámení s podklady a související upozornění na možnost zamítnutí vkladu. Žalovaná nechala vypracovat dohodu o zrušení kupní smlouvy a nové znění kupní smlouvy, podle níž mělo dojít k dispozici s částkou 132.724 Kč na účet soudního exekutora JUDr. [jméno] [příjmení]. Žalovaná svolala na den [datum] schůzku s prodávající a žalobcem. [příjmení] kupní smlouvu nemohla prodávající„ právně podepsat“, s ohledem na zákaz disponovat se svým majetkem. Žalovaná neměla navrhovat uzavření nové kupní smlouvy v předloženém znění, v němž se neřešilo, zda neměl být soudnímu exekutorovi podán žalovanou návrh na vydání usnesení na zrušení zákazu nakládání s majetkem prodávající z důvodu, že žalovaná měla v úschově složenou kupní cenu poníženou o již vyplacenou částku 130.000 Kč. Znění druhé kupní smlouvy, obsahující„ rozvazovací tříměsíční podmínku“, bylo koncipováno„ naprosto nesmyslně a bez znalosti právního řádu“, přitom jej nechávala zpracovat žalovaná, osoba podnikající v oboru realit. Žalovaná doporučila žalobci podpis i této smlouvy, poukázala ze své úschovy na účet soudního exekutora na úhradu dluhu paní [celé jméno svědkyně] částku 132.724 Kč. Zprostředkovatel přitom nesmí navrhnout uzavření smlouvy s osobou, o které vzhledem k okolnostem měl pochybnost mít, že nesplní řádně a včas zprostředkovanou smlouvu. Žalovaná v „ nové“ kupní smlouvě navíc nakoncipovala odkládací podmínku, podle níž pokud do 3 měsíců od data podpisu kupní smlouvy nezanikne jakákoliv z exekucí nařízená na majetek prodávající, bude to mít za následek zánik právního vztahu založeného předmětnou kupní smlouvou.„ V mezidobí“ byly v katastru nemovitostí u bytové jednotky vyznačeny další exekuce, návrh na vklad vlastnického práva podle kupní smlouvy nemohl být podán. Při společné schůzce, za účasti žalobce, bylo dohodnuto, že bude uzavřena dohoda o narovnání se závazkem vyplacení částky 96.276 Kč, tyto prostředky žalovaná dne [datum] poukázala na účet žalobce. Žalobce marně vyzýval prodávající [celé jméno svědkyně] k vrácení částky 262.724 Kč (součet vyplacených 130.000 Kč a platby exekutorovi ve výši 132. 724 Kč). Později podal na prodávající trestní oznámení. Druhá kupní smlouva zanikla, ale žalobci nikdo nevrátil částku 262.724 Kč, žalovaná, ač vyzvána k plnění, žalobci neplnila. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že žalobcem uplatněný nárok nelze uznat. Připustila, že s žalobcem a paní [celé jméno svědkyně], uzavřela dne [datum] smlouvu o podmínkách koupě nemovitosti a poskytování služeb (číslo zakázky [číslo]), jejímž předmětem byl závazek prodávající a žalobce uzavřít společně, za podmínek v e smlouvě sjednaných, kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní k nemovitosti (shora specifikovanému byt) a závazek žalované vykonávat činnosti sjednané ve smlouvě. Žalovaná před uzavřením navazující kupní smlouvy s odbornou péčí ověřila skutečnosti týkající se toho, zda není prodávající omezena v dispozici s předmětem převodu, a to prostřednictvím výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] a současně přímo v den podpisu kupní smlouvy prostřednictvím online nahlížení do katastru nemovitostí, nezjistila přitom žádné omezení vlastnického práva prodávající. Žalovaná neměla důvod podezřívat prodávající, a to i s ohledem na její prohlášení ve„ Výhradní dohodě o zprostředkování a poskytování služeb“ a v kupní smlouvě. Žalovaná ve věci ověření případného omezení vlastnického práva nikterak nepochybila, jelikož důkladně při podpisu kupní smlouvy ověřila informace veřejně dostupné v rámci online nahlížení do katastru nemovitostí, to podpořila ještě pouze dva dny starým výpisem z katastru nemovitostí. Údaje jsou v rámci online nahlížení do katastru nemovitostí viditelné až po provedení zaplombování a i to se může projevit se zpožděním až dvanácti hodin, z důvodu dávkování zveřejňování informací v katastru nemovitostí. Žalovaná v souladu s kupní smlouvou odeslala dne [datum] část žalobcem složené kupní ceny ve výši 130.000 Kč na bankovní účet prodávající, prostředky měla žalovaná opatrovat dle ujednání smluvních stran, což učinila. Žalovaná měla prostředky uvolnit do 5 pracovních dnů po podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, návrh byl podán dne [datum], žalovaná byla povinna nejpozději do [datum] prostředky uvolnit, aniž by takový postup byl jakkoliv jinak podmíněn. Žalovaná neporušila zákonnou ani smluvní povinnost. Proto je vyloučeno, že by žalovaná žalobci způsobila škodu ve výši 130.000 Kč. Žalovaná je v rámci jednotlivých obchodů při své realitní činnosti vždy toliko vedlejším účastníkem kupních smluv, obsah kupních smluv je prostým promítnutím požadavků strany prodávající a kupující. Standardní kupní smlouvy obsahují ujednání, že kupní cena bude uvolněna na bankovní účet prodávajícího po předložení originálu či úředně ověřené kopie listu vlastnictví prokazující vlastnické právo strany kupující k předmětné nemovitosti. Kupní smlouva v posuzované věci však byla od běžné praxe odlišně koncipována na výslovnou žádost žalobce, který na dokončení obchodu spěchal. Poté co žalovaná zjistila existenci exekuce sp. zn. [spisová značka], byl po domluvě, v souladu s vůlí prodávající i žalobce, dne [datum] vzat zpět návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, byla uzavřena dohoda o zrušení kupní smlouvy a byla také uzavřena nová kupní smlouva, reagující na nastalou situaci. I tento postup byl zvolen na výslovnou žádost žalobce. Ten byl na schůzce dne [datum]„ zástupcem“ žalované řádně poučen o svém nároku na odstoupení od kupní smlouvy a vrácení kupní ceny. Tohoto práva žalobce nevyužil (do předmětu převodu, který ještě nebyl v jeho vlastnictví, investoval finanční prostředky, prodávající prohlásila, že nemá žádné další dluhy či exekuce). Žalobce byl srozuměn s tím, že se s ohledem na zatížení předmětu převodu jedná o rizikový obchod, i přesto trval na jeho dokončení. Účinnost nové kupní smlouvy byla odložena do dne právní moci rozhodnutí o zániku (zastavení) exekuce vedené proti prodávající. Zároveň však nová kupní smlouva byla patná již ode dne podpisu všemi smluvními stranami (ode dne [datum]), žalovaná s ohledem na ujednání ve smlouvě zaslala dne [datum] částku 132.724 Kč na bankovní účet uvedený ve smlouvě, tj. na bankovní účet soudního exekutora JUDr. [jméno] [příjmení] (ten„ vedl“ exekuci sp. zn. [spisová značka] proti prodávající). Bylo tedy vůlí žalobce, aby byla částka 132.724 Kč žalovanou vyplacena na uhrazení exekuce. Žalovaná znovu zopakovala, že byla pouze vedlejším účast