14 C 231/2019-192 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni 1 000 000 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že mezi stranami byla uzavřena smlouva o nájmu nemovitosti ze dne [datum], jejímž předmětem je nájem budovy [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] pozemků p. [číslo] p. [číslo] vše v k.ú. [část obce], obec Praha, [list vlastnictví], na adrese [adresa]. K původní smlouvě o nájmu nemovitosti byly uzavřeny 3 dodatky, a to dodatek [číslo] ze dne [datum], dodatek [číslo] ze dne [datum] a dodatek [číslo] ze dne [datum]. Žalobkyně během trvání nájmu provedla se souhlasem žalované stavební úpravy budovy, které vedly k technickému zhodnocení. Žalobkyně dne [datum] smlouvu dle čl. 3 odst. 3.4 písm. a) vypověděla. Nájem skončil po uplynutí výpovědní doby ke dni [datum]. Dle článku 6.7 smlouvy ve znění dle čl. 4 dodatku [číslo] platí, že se pronajímatel s nájemcem vyrovná podle míry zhodnocení předmětu nájmu k okamžiku skončení nájmu, pokud se smluvní strany kdykoli v budoucnu nedohodnou jinak. Zhodnocení budovy dosažené prostřednictvím stavebních prací provedených žalobkyní během trvání nájmu je vyčísleno v znaleckém posudku [číslo] 2018 ze dne [datum] zpracovaném znaleckým ústavem [právnická osoba], na částku ve výši 21 048 049 Kč. Žalovaná je tedy povinna uhradit žalobkyni zhodnocení ve výši 17 179 306 Kč (zhodnocení po započtení pohledávky žalované), přičemž touto žalobou žalobkyně uplatňuje jeho část ve výši 1 000 000 Kč. 2. Žalovaná zcela neuznává nárok uplatněný žalobkyní v žalobě. Je pravdou, že žalobkyně na straně nájemce uzavřela s právní předchůdkyní žalované, [právnická osoba] a.s., na straně pronajímatele smlouvu o nájmu budovy [adresa] na adrese [adresa], zapsané v k. ú. [část obce], na [list vlastnictví]. Žalovaná rovněž činí nesporným, že žalobkyně prováděla na předmětu nájmu v období do roku 2014 na své náklady stavební a technické úpravy, se kterými dala žalovaná souhlas. Žalovaná si tohoto zhodnocení předmětu nájmu byla vědoma, a tak s žalobkyní uzavřela dne [datum] dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu nemovitosti. V článku 3. 3. tohoto dodatku se strany dohodly, že žalovaná jako pronajímatel uhradí žalobkyni jako nájemci částku ve výši 2 400 000 Kč + DPH, a to jako náhradu za provedení stavebních úprav předmětu nájmu. Touto částkou považuje žalovaná veškeré pohledávky žalobkyně za vypořádané. Žalobkyně neuhradila žalované z titulu shora označené nájemní smlouvy nájemné za období od měsíce února 2018 až do měsíce října 2018 v částce 3 868 743 Kč včetně DPH. Jak vyplývá z dopisu žalobkyně ze dne [datum], konkrétně z bodu II. dopisu, žalobkyně tuto výši dlužné částky činí nespornou. Žalobkyně byla žalovanou vyzvána k úhradě této částky předžalobní výzvou (v bodu II. dopisu) ze dne [datum]. Dlužné nájemné však nebylo do dnešního dne uhrazeno. Žalovaná tímto uplatňuje ve smyslu ust. § 97 odst. 1 o. s. ř. proti žalobkyni vzájemným návrhem svoji pohledávku v celkové výši 3 868 743 Kč včetně DPH s příslušenstvím. 3. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav: 4. Ze smlouvy o nájmu nemovitosti ze dne [datum] a dodatků [číslo] [číslo] [číslo] soud zjistil, že jejím předmětem je nájem budovy [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] pozemků p. [číslo] p. [číslo] vše v k.ú. [část obce], obec Praha, [list vlastnictví], na adrese [adresa], [ulice a číslo]. K původní smlouvě o nájmu nemovitosti byly uzavřeny 3 dodatky, a to dodatek [číslo] ze dne [datum], dodatek [číslo] ze dne [datum] a dodatek [číslo] ze dne [datum]. Dle článku 6.7 smlouvy ve znění dle čl. 4 dodatku [číslo] platí, že„ Pronajímatel souhlasí s tím, že jakákoli technická zhodnocení předmětu nájmu provedená nájemcem se souhlasem pronajímatele dle čl. 6 této smlouvy je oprávněn pro daňové účely odepisovat nájemce, pokud se tak rozhodne. Smluvní strany se dohodly, že při skončení nájmu není nájemce povinen odstranit z předmětu nájmu jakákoli technická zhodnocení předmětu nájmu provedená nájemcem po dobu trvání nájmu dle této smlouvy. Smluvní strany se dohodly, že při skončení nájmu se pronajímatel s nájemcem vyrovná podle míry zhodnocení předmětu nájmu k okamžiku skončení nájmu, pokud se smluvní strany kdykoli v budoucnu písemně nedohodnou jinak.“ Výše nájemného byla sjednána na částku 400 000 Kč + DPH od [datum] měsíčně. Smluvní strany se dohodly, že základní výše nájemného tak, jak je stanovena v této smlouvě, může být každým kalendářním rokem navýšena jednostranně pronajímatelem o koeficient inflace oficiálně zveřejněný Českým statistickým úřadem. Nájemné bude hrazeno měsíčně vždy do 5. dne konkrétního měsíce na účet pronajímatele. V dodatku [číslo] je dále uvedeno:„ Pronajímatel se zavazuje, že nájemci uhradí část nákladů, které nájemce vynaložil na provedení stavebních úprav předmětu nájmu, a to v celkové výši 2.400.000 Kč + příslušná DPH, která přísluší v souladu se zákonem č. 235/2004 Sb., o daní z přidané hodnoty, v platném znění (dále jen„ Úplata“). Úplata bude nájemci uhrazena ve 24 měsíčních splátkách ve výši každé splátky 100.000 Kč, a to každý měsíc v období od července 2014 do června 2015 a dále v období od ledna 2016 do prosince 2016 Smluvní strany se, dohodly, že nájemce je oprávněn započítat každou měsíční splátku Úplaty proti platbě nájemného podle čl. 4 této smlouvy, která přísluší na stejný kalendářní měsíc jako příslušná splátka Úplaty.„ Pronajímatel může tuto smlouvu vypovědět v případě, že je nájemce po dobu delší než 1 měsíc v prodlení s platbou nájemného nebo že nájemce hrubě porušuje jiné své povinnosti vyplývající z této smlouvy, a nájemce nájemné neuhradí nebo porušení jiné povinnosti dle této smlouvy nenapraví ani ve lhůtě 21 dní po doručení písemné výzvy učiněné pronajímatelem doporučeným dopisem adresovaným k rukám statutárního orgánu nájemce.“ Žalobkyně dne [datum] smlouvu dle čl. 3 odst. 3.4 písm. a) vypověděla. Nájem skončil po uplynutí výpovědní doby ke dni [datum]. 5. Mezi stranami není sporná celková výše dlužného nájemného ve výši 3 898 743 Kč. Jedná se o faktury za období únor – říjen 2018. Konkrétně se jedná o tyto faktury: faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 510 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 510 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 510 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 389 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 389 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 389 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 389 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 389 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 389 527 Kč (důkaz: kniha faktur ze dne [datum], odsouhlasení pohledávek). 6. Z výzvy k úhradě ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně vyzvala k úhradě žalovanou. Jednalo se o částku 17 179 308 Kč představující technické zhodnocení. Žalobkyně zde konstatuje, že pronajímatel má za nájemcem následující pohledávku: Neuhrazené platby dle smlouvy ve výši 3 197 307 Kč +DPH, tj. celkem 3 868 743 Kč včetně DPH. Nájemce tímto započítává s účinností ke dni vyhotovení této výzvy pohledávku pronajímatele vůči pohledávce nájemce, a to ve výši, ve které se vzájemně kryjí, tzn. ve výši 3 868 743 Kč. 7. Z faktury [číslo] soud zjistil, že tato byla vystavena žalobkyní na žalovanou na částku 2 400 000 Kč a jejím předmětem je: Na základě Dodatku [číslo] ke Smlouvě o nájmu nemovitosti uzavřeného dne [datum] Vám fakturuji sjednanou část stavebně montážních prací provedených v objektu na adrese [adresa]. 8. Ze znaleckého posudku [číslo] 2018 a z výslechu znalce soud zjistil, že znalec na závěrech znaleckého posudku trvá. Vycházeli z účetního deníku, položkových rozpočtů, stavební dokumentace. V rámci místního šetření měli i fotodokumentaci před zahájením rekonstrukce. Základní podklad byl účetní deník, byl kompletní. Zadavatel sdělil, že veškeré položky byly provedeny, byly zde uvedeny vstupní ceny. Z účetního deníku jsme položky rozdělili na tři hlavní skupiny, první skupina stavby a činnosti spojené se stavebními pracemi, druhá skupina vybavení interiéru, třetí skupina služby a poplatky či další položky. Tyto tři základní skupiny jsme dále rozdělili dle tzv. shluků, v rámci kterých jsme seskupili položky, které spolu technicky nebo funkčně souvisely nebo byly podobného charakteru. Názvy shluků nebo jejich rozčlenění je patrné z přílohy [číslo] kde jsou tyto shluky specifikovány v tabulce. V rámci základní skupiny vybavení interiéru jsme neoceňovali zadavatelem specifikované položky, které se týkaly movitých věcí v interiéru, a nejednalo se tedy o technické zhodnocení samotné stavby. Tyto položky jsme neoceňovali. Celková částka všech položek v peněžním deníku byla řádově 37,5 milionu Kč. Po vyřazení položek vybavení interiéru vznikl základní soubor ocenění, jehož pořizovací cena byla řádově 28 milionů. Tato pořizovací cena byla výchozí hodnotou pro ocenění. P