15 C 54/2018-375 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se svým návrhem doručeným zdejšímu soudu dne [datum] domáhala, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku ve výši 10 272 292 Kč spolu s příslušenstvím. Svůj návrh odůvodnila tím, že žalobce, jako nájemce, a žalovaná, jako pronajímatel, uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu a využití nebytových a ostatních prostor v komplexu [jméno] [anonymizována tři slova], ve znění pozdějších dodatků, jejímž předmětem je pronájem některých částí [jméno] (dále jen„ Smlouva“). Smlouva byla původně uzavřena na dobu osmi let, s možností prodloužení. Dne [datum] došlo k uzavření dodatku [číslo] ke Smlouvě, kterým byla prodloužena doba trvání Smlouvy do [datum], a to ve vztahu k tzv. Barokní prohlídkové trase a jednomu parkovacímu stání na tzv. [anonymizována dvě slova]. Žalovaná se Smlouvou zavázala k tomu, že žalobci umožní nerušené užívání a přístup do Předmětu nájmu. Od okamžiku předání žalobce [příjmení] nájmu za součinnosti žalované užíval a na základě Smlouvy v něm provozoval svoji výdělečnou podnikatelskou činnost spočívající především v provozování placených komentovaných turistických prohlídek. Z této podnikatelské činnosti plynul žalobci pravidelný zisk. Žalobci byla dne [datum] ze strany žalované doručena Výpověď Smlouvy. Žalobce tuto Výpověď považoval za neplatnou a neoprávněnou, a proto proti ní podal v zákonem stanovené lhůtě námitky. Soud I. stupně sice svým rozsudkem ze dne 25. 10. 2016, č. j. [číslo jednací], žalobu zamítl, avšak Městský soud v Praze k odvolání žalobce svým rozsudkem ze dne 26. 9. 2017, č. j. [číslo jednací], rozsudek změnil tak, že určil, že nájemní vztah mezi žalobcem a žalovanou založený Smlouvou trvá. Dne [datum] zaslal právní zástupce žalované žalobci výzvu ke zdržení se užívání Předmětu nájmu, a to s odůvodněním, že k [datum] údajně uplynula výpovědní doba, jejíž běh měl započnout podáním Výpovědi. Následujícího dne, [datum], se na recepci areálu [jméno] dostavili zaměstnanci žalobce a tehdejší jednatelka žalobce paní [příjmení] [jméno] [příjmení], kteří v souladu se Smlouvou a zavedenou praxí oslovili zaměstnance žalované s žádostí o vydání klíčů k Předmětu nájmu. Zaměstnanec žalované však odmítnul klíče předat a žalobci tak bylo znemožněno do Předmětu nájmu vstoupit a využívat jej ke své podnikatelské činnosti. Na protiprávnost uvedeného postupu žalobce žalovanou opakovaně písemně upozornil a žádal po ní zjednání nápravy, žalovaná však ani přesto nápravu tohoto stavu nezjednala. Žalobci tak byl ode dne [datum] ze strany žalované svémocně a v rozporu se Smlouvou odepřen přístup do Předmětu nájmu. K obnovení jeho přístupu do Předmětu nájmu došlo až dne [datum], a to v návaznosti na rozsudek odvolacího soudu Celkem tedy žalobci nebylo umožněno Předmět nájmu využívat od [datum] až do [datum], tj. celkem po dobu 343 dní, čímž žalovaná jako pronajímatel v uvedeném období porušovala svoji povinnost dle čl. 5 [číslo] Smlouvy. Žalobci bylo v důsledku jednání žalované znemožněno v Předmětu nájmu vykonávat jeho podnikatelskou činnost (tj. provozovat placené turistické prohlídky), ze které by jinak žalobci stejně jako v předcházejících letech plynul zisk. Při pravidelném běhu věcí, nebýt protiprávního jednání žalované, by žalobce dosáhl zisku obdobného jako v uplynulých letech. Žalobci však tento zisk v důsledku jednání žalované ušel a vznikla mu tedy škoda ve formě ušlého zisku. Oslovený znalec v oboru ekonomika přitom tento ušlý zisk žalobce ve svém znaleckém posudku č. [spisová značka] ze dne 21. prosince 2017 vyčíslil na částku 10 272 292 Kč. Žalobce žalovanou k náhradě uvedené škody vyzval výzvou ze dne [datum], která jí byla doručena dne [datum]. Ke splnění povinnosti nahradit škodu poskytl žalobce žalované přiměřenou lhůtu 7 dní od doručení výzvy, která uplynula dne [datum]. Žalovaná však žalobci ničeho nezaplatila. Žalovaná je tak se splněním své povinnosti ode dne [datum] v prodlení. Od tohoto dne proto také žalobce požaduje zaplacení úroku z prodlení z žalované částky v zákonné výši. 2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že nárok žalobce neuznává a poukázala na to, že vzhledem k tomu, že s důvody uvedenými v odvolacím rozsudku nesouhlasí, podala dovolání. Žalovaná potvrdila, že dne [datum] zaslala žalobci výpověď smlouvy o nájmu a využití nebytových prostor v komplexu [jméno] [anonymizována tři slova], kterou dne [datum] žalobce převzal (dále jen„ Výpověď smlouvy“). Výpovědní doba dle této výpovědi uběhla dne [datum]. Stěžejním důvodem pro Výpověď smlouvy byla probíhající rekonstrukce [jméno], která si vyžádala i zásah do prostor, které žalobce označuje jako předmět nájmu. Tato rekonstrukce v předmětných prostorách započala bezprostředně po uplynutí výpovědní doby a o této skutečnosti také informovala návštěvníky areálu. Postupující etapy rekonstrukce zapříčinily, že Barokní prohlídková trasa již nebyla přístupná v takovém rozsahu a kvalitě, jak tomu bylo v předchozích letech. V době, pro kterou žalovaná vypověděla žalobci smlouvu a zamezila mu přístup na Barokní prohlídkovou trasu, probíhal v dané lokalitě stavebně historický průzkum a realizace archeologických sond. Tyto práce absolutně znemožňovaly jakékoli užívání prohlídkové trasy pro účely žalobce. Kromě historického průzkumu a realizace archeologických sond probíhala v roce 2017 také další stavební činnost v hale služeb žalované, tedy prostorách přímo se dotýkajících v 1.NP. vstupu do tzv. [anonymizována dvě slova]. Tyto stavební činnosti prováděné převážně, nikoliv však výhradě, zhotovitelem [právnická osoba], probíhaly nejméně od [datum] do [datum]. Bezprostředně před nimi probíhaly práce přípravné a bezprostředně po nich práce úklidové. Práce se však neomezovaly jen na tzv. [příjmení] služeb, ale i na přilehlé přístupové prostory, přičemž jednou z těchto přístupových cest bylo právě 1.NP a vstup do tzv. [anonymizována dvě slova]. Po dobu 5 až 7 měsíců v průběhu roku 2017 bylo tedy užívání předmětu nájmu prokazatelně omezeno stavebními činnostmi a žalobce by po tuto dobu nemohl realizovat svou činnost v předmětných prostorách. Je tedy nepochybné, že rekonstrukce [jméno] by i v případě kontinuální existence„ nájemního vztahu“ znemožnila provoz žalobce tak, jak byl nájemní smlouvou zamýšlen (nemožnost vstupu turistů do přízemních prostor bezprostředně dotčených stavebním materiálem, stavebními dělníky, odloženou technikou pro sondy v [příjmení] služeb apod.). Nad rámec stavebně rekonstrukčních prací žalovaná poukazuje na fakt, že si rekonstrukce ostatních prostor žalované bezprostředně vyžádaly dočasné (několikaměsíční) umístění řady přesunutých knihovních fondů žalované právě v tzv. Barokní knihovně. Tato díla nebylo možné pro jejich cennost a citlivost na prostředí uložit jinde. Tento fakt by rovněž jistě narušil podnikatelskou činnost žalobce v předmětných prostorách. Oprávnění žalované provádět rekonstrukce prostor, jejichž průběh může zasáhnout do možnosti užívání prostor žalobcem, byl od samého počátku upraven smlouvou ze dne [datum], dle jejího odst. 5.3. byla žalovaná oprávněna provádět rekonstrukci užívaných prostor, pokud o takových krocích bude řádně informovat žalobce. O tom, že v roce 2017 započne rekonstrukce, která znemožní vstup do předmětu smlouvy, byl žalobce dostatečně dlouhou dobu před zahájením informován. Žalovaná rovněž nesouhlasí s tvrzením žalobce o tom, že obnovení přístupu do předmětu nájmu došlo až dne [datum]. Tato informace se sice zakládá na pravdě, ale průtahy ve zpřístupnění předmětu nájmu v tomto případě zapříčinil sám žalobce. O údajné oprávněnosti nároku žalobce na užívání předmětná nájmu se žalovaná dozvěděla až dne [datum]. Dne [datum] žalovaná prostřednictvím svého generálního ředitele vyzvala právního zástupce žalobce k převzetí předmětu nájmu na [datum] v 10.00 hod. (a následné dva termíny v témže týdnu dne [datum] a [datum]). Na tuto výzvu však právní zástupce nijak písemně nereagoval, ani nekontaktoval příslušnou pracovnici žalované. Znalecký posudek č. [spisová značka] ze dne 21. 12. 2017 (dále jen„ znalecký posudek“) vychází jako ze stěžejního kritéria z let 2015 2016 a z činnosti spočívající v prodeji vstupenek v [jméno]. Znalec dle žalované při svém zkoumání vycházel z nepravdivých tvrzení, ale také z neúplných podkladů. Předmětný znalecký posudek neobsahuje žádnou relevantní informaci o shora popisované masivní rekonstrukci celé budovy [jméno]. Žalovaná se domnívá, že rekonstrukce v takovém rozsahu, v jakém v roce 2017 probíhala v prostorách [jméno], musí nepochybně ovlivnit turistickou atraktivitu takové památky a při výpočtu náhrady škody tak musí být kvantifikována a zohledněna. Znalecký posudek vychází z ekonomických dat dodaných žalobcem, avšak vychází také z mnoha předpokladů a domněnek, které jsou dle názoru žalované mylné. Žalovaná nesouhlasí s tvrzením žalobce, že žalovaná postupovala svémocně a v rozporu se Smlouvou. Žalovaná naopak postupovala v souladu s Výpovědí smlouvy a ve shodě s tehdy aktuálními soudními rozhodnutími. Postoj žalobce prezentovaný v ža