22 C 256/2020 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum], specifikovanou podáním ze dne [datum] a [datum] a upravenou usnesením č.j. [číslo jednací] ze dne 10.2.2022, domáhal na žalovaném uhrazení částky částek 2 839 505,40 Kč a 99 175 EUR, a to z titulu dlužného nájemného, plateb za služby spolu s ním poskytované a nároku na smluvní pokuty. Mezi účastníky byla v lednu 2020 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly prostory na adrese [ulice a číslo] [obec a číslo] o rozloze 153,9 m2, kdy si účastníci sjednali, že žalovaný zde vybuduje bar, obchod a bistro reprezentující jeho značku. Žalobce zejména uvedl, že se nejedná o typickou nájemní smlouvu, kdy obě smluvní strany do nájemního vztahu značně investují. Žalobce poskytuje k nájmu prostory značné hodnoty a žalovaný musí provést stavební úpravy, tak aby bylo možné tyto použít k jím požadovanému účelu, pročež je ve smlouvě několik podmínek, které musí žalovaný dodržet, mimo jiné i termín otevření prostor pro veřejnost, a to do [datum] a povinnost sjednat pojištění k prostorám. Jako protiváha je pak nájem sjednán až do roku 2030, což dává žalovanému značnou právní jistotu a zároveň je na první čtvrtletí sjednáno symbolické nájemné ve výši 1 Kč měsíčně. Dle tvrzení uvedených v žalobě požadoval žalobce jednak tzv. fixní nájemné, které bylo sjednáno ve výši 9 500 EUR měsíčně, bylo splatné v Kč, a to čtvrtletně předem (s tím, že za období [číslo] [datum] byla sjednána částka nižší, a to ve výši 1 Kč měsíčně). Celkem tak žalobce požadoval nájemné za období od [číslo] – [datum], což odpovídá částce 1 818 052,29 Kč. Dále žalobce žaloval částku odpovídající zálohám za služby a média, celkem za období [číslo] – [datum] ve výši 173 776,40 Kč, splatnost těchto záloh byla sjednána stejně jako u fixního nájemného, tedy předem čtvrtletně. Žalobce rovněž požadoval úhradu sjednané jistoty ve výši 31 245 EUR, kterou měl žalovaný uhradit do [datum]. Dále byla mezi účastníky sjednána smluvní pokuta, a to ve výši poloviny denního nájemného za každý den prodlení. Žalobce se domáhá uhrazení smluvní pokuty za nesplnění následujících povinností ze strany žalovaného: neuhrazení jistoty, nedokončení stavebních úprav a neotevření prostor pro veřejnost do [datum] a nedoručení pojistných certifikátů na výzvu učiněnou ve dnech [datum], [datum] a [datum]. Žalobce tak vyčíslil smluvní pokutu k [datum] celkem v částce 99 175 EUR. V podání ze dne [datum] označené jako změna žaloby, žalobce uvedl, že v mezidobý došlo k vyúčtování záloh a médií za celý rok 2020 nově tedy požaduje částku odpovídající tomuto vyúčtování. Celkem žalovaný žalobci dluží za vyúčtované služby a média za rok 2020 částku 164 463,76 Kč, kdy žalobce ovšem dále požaduje úroky z prodlení za neuhrazené zálohy na služby, které kapitalizoval ke dni [datum] v částce 14 065,81 Kč, celkem tedy se jedná o částku 178 529,57 Kč, kdy žalobce však stále požaduje pouze částku 173 776,40 Kč, tak jako v žalobě. Na jednání konaném dne [datum], pak žalobce v rámci přednesu žalobního návrhu, upravil změnu žalobního petitu učiněnou podáním ze dne [datum], kdy nově pod bodem II. žalobního petitu, požaduje na místo částky 31 245 EUR (která představovala neuhrazenou jistotu) částku 847 676,85 Kč (která má nově představovat nájemné za čtvrté čtvrtletí roku 2020). Žalobce toto odůvodnil tím, že v mezidobý došlo k ukončení nájemní smlouvy, a to ke dni [datum], tedy ke změně okolností, za kterých byla žaloba podávána. Toto své tvrzení pak žalobce dále specifikoval podání ze dne [datum], kde uvedl, že pro přepočet nájemného, které bylo ve smlouvě stanoveno v EUR, ale splatné bylo v Kč, byl vždy použit kurz zveřejněný ČNB v den uskutečnění zdanitelného plnění – v den vystavení příslušné faktury. Pro nájemné za čtvrté čtvrtletí roku 2020, které žalobce nově požaduje, pak byl použit kurz vyhlášený ke dni [datum] (den vystavení faktury za nájemné za čtvrté čtvrtletí roku 2020), tedy kurz EUR/CZK 26,660. V podání ze dne [datum] pak žalobce k výše uvedenému ještě doplnil, že vzhledem k tomu, že od zahájení řízení došlo ke změně skutkových okolností, a sice, že nájemní smlouva byla ukončena, pročež žalobci zanikl nárok na úhradu jistoty ze strany žalovaného ve výši 31 245 EUR, kterou požadoval spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně ode dne [datum] do zaplacení, tuto jistotu již uhradit nepožaduje. Žalobce však nově požaduje uhradit nájemné za čtvrté čtvrtletí roku 2020, a to v částce 847 676,85 Kč, spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8. 25 % ročně ode dne [datum] do zaplacení. Soud tuto změnu žaloby, resp. částečné zpětvzetí připustil, a to usnesením ze dne [datum]. Žalovaný převzal dne [datum] předmět nájmu, následně pak již nesplnil žádnou ze svých smluvně převzatých povinností, a to přes opakované výzvy žalobce. Žalobce nabídl žalovanému, vzhledem k nastalé situaci, odpuštění pěti nájmů, pokud žalovaný splní své smluvní povinnosti. K této dohodě však nedošlo. 2. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil ve svém podání ze dne [datum], kdy uvedl, že s žalobou v plném rozsahu nesouhlasí. Žalovaný potvrdil uzavření nájemní smlouvy a to, že měl v úmyslu v předmětu nájmu vybudovat prostory reprezentující jeho značku. K realizaci tohoto záměru měl žalovaný zajištěny finanční prostředky od třetí osoby – investora. V důsledku propuknutí celosvětové pandemie a jejích důsledku, pak došlo k zablokování těchto prostředků. Žalovaný proto opakovaně vyzýval žalobce k ukončení smluvního vztahu, na což však žalobce nepřistoupil. Žalovaný pak zejména brojil proti výši smluvních pokud a jejich přiměřenosti, kdy zejména odkázal na rozhodnutí NS ČR zeš dne 25.11.2009 sp. zn.: 33 Cdo 1682/2007. Žalovaný označilo ujednání o smluvní pokutě za nemravné a tedy i absolutně neplatné, zejména s odkazem na způsob jejího vypočtu, a tedy i na její celkovou výši tak jak byla žalobcem vyčíslena a navrhl soudu moderaci výše smluvní pokuty. Žalovaný dále uvedl, že nebude rozporovat způsob rozpočítávání služeb ani způsob jejich výpočtu. 3. K tomu žalobce ještě uvedl, že to byl on, kdo se snažil celou situaci vyřešit dohodou, a však žalovaný tato jednání většinou zablokoval, nebo reagoval s větším časovým odstupem. Žalobce pak uvedl, že samotný způsob výpočtu či výše smluvní pokuty nemůže založit její absolutní neplatnost, kdy zejména odkázal na rozhodnutí NS ČR ze dne 21.3.2019 sp. zn. 33 Cdo 5377/2017. Žalobce k tomu zejména uvedl, že nájemní smlouva byla uzavřena mezi dvěma podnikateli zastoupenými advokáty bez jakéhokoliv nátlaku, tedy bez jakýchkoliv okolností naznačujících nemravnost jejich sjednání. Pokutu sjednanou ve výši 1% denně z dlužné částky nelze bez dalšího považovat za nepřiměřenou, a to zejména s odkazem na rozhodnutí NS ČR ze dne 11.10.2007 sp. zn. 28 Cdo 3113/2007, kdy je třeba vždy přihlédnout ke konkrétním okolnostem daného případu. Dále pak žalobce označil rozhodnutí NS ČR ze dne 13 [číslo] sp.zn.: 21 Cdo [číslo] dle, kterého nelze při posuzování přiměřenosti smluvní pokuty, nelze bez dalšího přihlížet k celkové přirostlé výši, neboť ta je závislá na délce prodlení dlužníka. K výši pokuty ve vztahu k zajištění povinnosti uhradit sjednanou jistotu, pak žalobce zejména odkázal na zajišťovací charakter daného institutu, kdy tento měl zajistit případné prodlení žalovaného se sjednanými platbami plynoucími z nájemní smlouvy, kdy se jedná o důležitý institut ochrany žalobce. Ve vztahu na povinnost předložit žalobci kopii pojistných certifikátů, se žalobce vystavoval nebezpečí vzniku škody na předmětu nájmu, který nebyl pojištěn, minimální výše pojistného plnění měla činit 20 000 000 Kč Smluvní pokuta vztahující se k povinnosti otevření prostor pro veřejnost do určitého termínu měla chránit obě strany smluvního vztahu, kdy zejména měla být část nájmu tvořena obratovým nájemným, kterého bez otevření prostor nebylo možné dosáhnout, pročež každým dnem prodlení žalobce přichází o část svého zisku, resp. zhodnocení. Zároveň neotevření prostor celkově snižuje atraktivitu budovy. 4. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že mezi nimi byla v lednu roku 2020 uzavřena nájemní smlouva, co bylo jejím obsahem, rovněž nebylo sporován způsob výpočtu a rozpočítání ceny za služba a média poskytované spolu s nájmem předmětných prostor. 5. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k těmto skutkovým závěrům: 6. Mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem, byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly nebytové prostory nacházející se na adrese [adresa]. října [číslo], [obec a číslo] o rozloze 153,9 m2 (dále jen„ předmětné prostory“). Nájem byl sjednán na dobu určitou, a to do [datum]. V bodě 6 nájemní smlouvy si účastnící sjednali výši nájemného, jako nájemné fixní ve výši 9 500 EUR měsíčně a nájemné obratové odpovídající 10% z hrubého obratu dosaženého žalovaným v předmětu nájmu. Dle bodu [číslo] bylo sjednáno nájemné do [datum] ve výši 1 Kč měsíčně. Nájemné je splatné čtvrtletně předem v české měně za použití směnného kurzu zveřejněného ČNB v den uskutečnění zdaniteln