25 C 35/2020-97 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou podanou 17. 2. 2020 se žalobkyně, jako vlastník ideálních 2/5 na nemovitostech – pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], [obec], bytový dům s adresou [adresa žalobkyně a žalovaného], vše v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsáno na listu vlastnictví [číslo] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], když se jedná o nemovitosti, kterých je první žalovaný spoluvlastníkem v rozsahu ideální jedné poloviny a žalovaná ad) 2 spoluvlastníkem 1/10, domáhala žaloby výslovně dle § 1129 Občanského zákoníku. Ttvrdila, že první žalovaný se chopil správy nemovitostí svévolně, nejedná se o žádnou řádnou správu, účetnictví společných nemovitostí je v totálním chaosu, je nepřehledné, neprůkazné, zmatené a špatně vedené. První žalovaný si bez vědomí a souhlasu žalobkyně převádí z účtu domu milionové částky na své vlastní účty a zase zpět, sám uzavírá nájemní a jiné smlouvy, včetně dodatků k nim, a žalobkyni o tom neinformuje. Sám vybírá nájemné od nájemců a s tímto nakládá dle své libovůle. Některé smlouvy podepisuje sám žalovaný ad) 1, žalobkyně je na těchto smlouvách někdy uvedena jako spoluvlastník, jindy ne. Nájemné z některých bytů pak rozděluje pouze mezi sebe a druhou žalovanou, žalobkyni z rozdělování vynechává. Nájemné rozděluje v průběhu roku, neexistuje k tomu ani elementární vyúčtování, uzavírá bez souhlasu a vědomí žalobkyně i další smlouvy a dodatky k nim, jako o úklidu nemovitostí či jejich pojištění. První žalovaný dále nepředkládá žádné doklady k těmto nemovitostem, žalobkyně se jejich vydání domáhala v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod spisovou značkou 42C 164/2017. V rámci tohoto řízení jí byly předloženy alespoň některé doklady. Dopisem ze dne 25. 11. 2019 požádala žalobkyně prvního žalovaného o vysvětlení nejkřiklavějších případů, první žalovaný však neodpověděl. Ze všech těchto důvodů předložila žalobkyně oběma žalovaným dopisem z 22. 1. 2020 svůj návrh na zřízení funkce správce společných nemovitostí, tedy návrh na přijetí rozhodnutí spoluvlastníků společných nemovitých věcí, že správu bude vykonávat profesionální firma jako externí správce, ale ani na to žalovaní nereagovali. Proto se domáhá postupem podle § 1129 občanského zákoníku, aby soud nahradil rozhodnutí spoluvlastníků – účastníků řízení tak, že zřídí funkci správce nemovitostí a že správu bude vykonávat osoba mimo okruh spoluvlastníků nemovitostí. Tvrdila, že se jedná o významnou záležitost z hlediska spoluvlastnictví. 2. První žalovaný učinil nespornou informaci žalobkyně o spoluvlastnictví k nemovitostem tak, jak je uvedeno v žalobě. Ostatní tvrzení i důkazy označil za fabulaci a zkreslené interpretace dat a dějů. Dále obsáhle popisoval údajné nesrovnalosti v tvrzeních ohledně způsobu nabytí spoluvlastnických podílů na nemovitostech, včetně jejich oceňování. Tvrdil, že počínání žalobkyně je ovlivněno protiprávní činností žalobkyně, čímž se má zabývat švýcarský finanční úřad i orgány činné v trestním řízení v rámci [obec]. K neshodám dochází i ohledně užívání některých bytů předmětných nemovitostí, které proběhlo i před soudem a před Finančním úřadem pro [část Prahy]. K věci samé pak uvedl, že žalobkyně zamlčela, že se stala smluvní stranou dohod o vedení správy nemovitosti, které uzavřel s ním [jméno] [příjmení], manžel žalobkyně, který zemřel 19. 8. 2012. Uvedl, že na základě dohod všech tří spoluvlastníků vykonával v období let 1992 – 2006 ekonomickou a technickou správu společné nemovitosti za smluvně stanovenou úplatu. Od roku 2007 vykonává ekonomickou správu nemovitostí, technickou správu od roku 2007 vykonává [právnická osoba] s. r. o. Uvedl, že ekonomická správa zahrnuje zejména inkasování plateb za nájemné, běžnou úhradu plateb za služby a energie, daňovou evidenci pro neplátce DPH, podávání přiznání k dani z příjmu fyzických osob, zastupování při soudních sporech a před správcem daně, odečty měřičů energií, každoroční vyúčtování poplatků za nájemné, služby a dodávky energii, výběr nájemců, zhotovování nájemních smluv a správu portfolia nájemců, organizaci oprav a výběr dodavatelů stavebních prací na společných nemovitostech. Původně ho žalobkyně požádala o převzetí všech povinností, které plnil za jejího manžela [jméno] [příjmení] na základě dohody ze dne 25. 11. 1999, uzavřela s ním ústní dohodu podle podmínek stanovených v této dohodě. Podával tedy za ní přiznání k dani z příjmu fyzických osob, nejprve za zemřelého manžela za období do 19. 8. 2012 a přiznání k dani z příjmu fyzických osob za období od 20. 8. 2012 do 31. 12. 2012 za žalobkyni. Za to si vyúčtoval fakturu [číslo] 2013 s datem splatnosti 16. 2. 2013. Žalobkyně ji řádně uhradila, obdobně řádně uhradila i čtyři faktury za služby jím poskytované za roky 2013 – 2016 Dohodu o vedení správy nemovitostí i plné moci s tím související následně 26. 7. 2017 vypověděla. Od 2013 měl od žalobkyně plnou moc k podepisování nájemních smluv, jak bytových, tak nebytových prostor, vystavila mu i plnou moc k zastupování před Finančním úřadem pro [část Prahy]. To pokračovalo až do 31. 8. 2017. Ode dne 26. 7. 2017, kdy mu bylo doručeno odvolání plných mocí od žalobkyně, ji bezvýsledně vyzýval k tomu, aby převzala povinnosti související s vlastnictvím podílu na společných nemovitostech, aby označila osobu, kterou pověřila vykonáváním účetní evidence, ale to žalobkyně ignorovala. Až v zásilce z 22. 1. 2020 mu představila dvě nabídky ke správě společných nemovitostí, vzhledem ke svému podnikání je on schopen vyhodnotit předložené nabídky, ale nedodala všechny podklady. První žalovaný dále namítal, že jí zasílal zejména e-mailem veškeré dostupné informace i vyúčtování poplatků za nájemné, služby a dodávky energií i o výběru nájemců. Ona výslovně odmítla, aby jí podklady posílal poštou. Od 31. 8. 2017 nezastupuje žalobkyni před Finančním úřadem pro [část Prahy] si údajně ve vztahu k tomuto úřadu své povinnosti neplní. Žalobkyně je smluvním partnerem dodavatele úklidových služeb, ale odmítá žalovaným předložit vyúčtování úklidu za měsíce říjen až prosinec 2019. Nepředložila spoluvlastníkům ani nájemní smlouvy na byt [číslo] v pátém nadzemním podlaží a na část bytu [číslo] ve třetím nadzemním podlaží, které sama pronajímá. Kromě toho dezinformuje správce daně, Policii ČR i soudy o údajném totálním chaosu správy nemovitostí a účetnictví domu, o převodech milionových částek na účty prvního žalovaného a zase zpět, snaží se ho zdiskreditovat. Veškeré převody jsou zdokumentovány v daňové evidenci i na periodických výpisech [anonymizováno] banky, všechny tyto podklady má žalobkyně k dispozici. Pokud žalobkyně tvrdí, že není informována o nájemních smlouvách či jejich dodatcích, pak opak je pravdou. O všem byla informována. Totéž se týká pojistné smlouvy ke společným nemovitostem. Rovněž tak není pravda, že by nereagoval na výzvy právního zástupce žalobkyně, v této souvislosti odkázal na svou odpověď na dopis ze dne 22. 1. 2020, když se jednalo o odpověď na celkem třicetsedm dotazů. Navrhoval žalobu zamítnout. 3. Druhá žalovaná k věci uvedla, že uzavřela dne 10. 1. 1993 dohodu o vedení správy nemovitostí s prvním žalovaným, ta byla doplněna dohodou ze dne 25. 11. 1999 a modifikována mandátní smlouvou se [právnická osoba] [anonymizováno] ze dne 22. 10. 2007. Uvedla, že nemá vůči výkonu správy žádné námitky, má zájem na pokračování výše uvedených dohod o vedení správy nemovitostí. Rovněž navrhla žalobu zamítnout. 4. Podle § 1128 odst. 1 Občanského zákoníku o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Podle odst. 2 rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel. Podle odst. 3 není-li návrh podle odstavce 2 podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. 5. Podle § 1129 odst. 1 obč. zák. k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud. Podle odst. 2 spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle odstavce 1 může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně. 6. Podle § 1130 obč. zák. přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil.