20 C 11/2022 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se domáhal na žalovaném zaplacení shora uvedené částky s přísl. z důvodu, že žalobce je vlastníkem bytu [číslo] nacházejícím se v [anonymizováno] nadzemním podlaží v budově [adresa] na adrese [adresa], [obec a číslo], který žalovaný užíval na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], ve znění pozdějších dodatků, kdy doba nájmu byla sjednána do [datum]. Žalovaný smlouvu vypověděl dne [datum] s výpovědní dobou 3 měsíce počínaje dnem [datum] Smlouva zanikla uplynutím výpovědní doby dne [datum]. Účelem nájmu bylo podle smlouvy provozování podnikatelské činnosti nájemce v bytě, konkrétně zajištění a poskytnutí ubytovacích služeb, tedy nikoliv uspokojování bytových potřeb žalovaného, který ostatně jako právnická osoba ani bytové potřeby mít nemůže. Za užívání bytu byl žalovaný povinen hradit zejména nájemné, které bylo od [datum] ve výši [částka] měsíčně a to vždy se splatností do 5. dne měsíce, za který se nájemné hradí. Žalovaný však nájemné řádně a včas nehradil a ke dni podání žaloby dluží na jistině nájemného celkem částku 47 961 Kč, kdy za [anonymizováno] [rok] zaplatil pouze částku [částka], zbývá tedy uhradit [částka], a dále nezaplatil ničeho za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok]. Z důvodu prodlení žalovanému vznikla povinnost uhradit žalobci ještě zákonný úrok z prodlení pro splátky nájemného od [datum] do [datum] a pro období ode dne jejich splatnosti do [datum] a úrok z prodlení ve výši 0,2% denně z dlužné částky za každý i započatý den prodlení v souladu s čl. III od 4. smlouvy pro splátky nájemného splatné od [datum] do [datum] pro období ode dne [datum]. Žalovaný je dále povinen uhradit žalobci nedoplatky na vyúčtování nákladů a záloh na služby spojené s užíváním bytu, neboť neuhradil žalobci nedoplatek za rok [rok] na základě vyúčtování č. [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum] doručeného nájemci dne [datum] splatný dne [datum], které bylo vystaveno na částku 1 980 Kč s příslušenstvím. I s touto platbou je tedy v prodlení, v důsledku čehož je povinen uhradit žalobci úrok z prodlení ve výši 0,2% denně z dlužné částky za každý i započatý den prodlení, tedy od [datum] do zaplacení. Žalovaný byl k úhradě dluhu vyzván mimo jiné předžalobní výzvou ze dne [datum] doručenou žalovanému do datové schránky dne [datum], ani po té nic neuhradil. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí s tím, že v žalobě popsanou nájemní smlouvu považuje za neplatnou, neboť předmětem nájemní smlouvy byl nájem bytu a nájemcem měla být právnická osoba, která dle názoru NS ČR rozhodnul, že právnická osoba nemůže uzavřít smlouvu o nájmu bytu s ohledem na to, že nemůže mít bytovou potřebu a uvedené rozhodnutí z roku 2006 nebylo do současnosti judikatorně překonáno. Uhrazení úroku z prodlení z dlužných částek ve výši 02% denně bylo sjednáno neplatně, protože v případě nájmu bytu je pronajímatel oprávněn požadovat po nájemci výlučně zákonný úrok z prodlení a odkázal se na rozsudek NS ČR sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 ze dne 5.6.2019. Specifikace úroků z prodlení v žalobě není zcela jasná. Pokud by se soud neztotožnil s právním názorem žalovaného, pak uplatňuje námitku započtení a započítává na pohledávku žalobce svou pohledávku vyplývající z čl. IX bodu 3 nájemní smlouvy, podle kterého má žalovaný nárok na úroky z jistoty od jejího poskytnutí žalobci, přičemž výše těchto úroků nebyla ve smlouvě sjednána. Podle § 1802 obč. zák. se má jednat o obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření nájemní smlouvy. Dle statistických údajů uvedených na internetových stránkách ČNB, činila výše tato výše 10% ročně. K zápočtu tedy žalovaný uplatnil částku ve výši 9 773,53 Kč. 3. Žalobce v replice k vyjádření žalovaného uvedl, že nájemní smlouva k bytu ze dne [datum] ve znění pozdějších dodatků je platné právní ujednání. Žalovaný opomněl, že účelem nájmu nebylo uspokojení bytových potřeb žalovaného, ale provozování podnikatelské činnosti nájemce v bytě, konkrétně zajištění a poskytování ubytovacích služeb (viz čl. II odst. 2 nájemní smlouvy) a odkázal se na komentář k občanskému zákoníku a důvodovou zprávu k § 2235 a § 2201 obč. zák. Námitka neplatnosti by byla rovněž již promlčena, neboť smlouva měla být uzavřena již [datum] (viz např. rozsudek NS ČR ze dne 25.2.2009 sp. zn. 29 Cdo 504/2007 či komentářová literatura. Taktéž by bylo podivné, proč žalovaný tedy po celou dobu údajně neplatné smlouvy k ní uzavíral dodatky, ukončil ji výpovědí a podle ní platil nájemné atd. Právní vztah účastníků založený nájemní smlouvou se neřídí § 2235 a násl. obč. zák. a o použití zvláštních pravidel o nájmu bytu rozhoduje účel nájmu, nikoliv předmět nájmu a je-li byt pronajat k jinému účelu, než k bydlení, pak se zvláštní ustanovení o nájmu bytu nepoužijí. To platí i v případě, ž nájemcem bytu bude právnická osoba, která nemůže bydlet a nemá bytovou potřebu. Také ujednání smluvního úroku z prodlení je platným, rozsudek NS ČR sp. zn. 26 Cdo 2059/2018, kterým žalovaný argumentuje, není případný, neboť se týká pouze nájmu, jehož účelem je zajištění bytových potřeb nájemce (§ 2239 obč. zák.), který je pod „zvláštní ochranou“ zákona a to i před smluvní pokutou a nepřiměřeným smluvním ujednáním, což však není tento případ. Co se týká žalobcem požadovaného úroku z prodlení, pak je požadován v nižší výši, než by mu vznikl nárok, což je však jeho právem a to i s ohledem na zákonnou úpravu vydanou v souvislosti s covidovými opatřeními, kde byly úrokové sazby snižovány. Ohledně úroku z jistoty a procesní obrany žalovaného uvedl, že žalovaný nikdy žalobci tento úrok z jistoty nevyčíslil, ani nikdy jej nevyzval k jeho úhradě. Toto započtení žalobce považuje za neplatné, neboť pohledávka tvrzená žalovaným není způsobilá k započtení. Odkázal se na rozhodnutí NS ČR sp. zn. 33 Cdo 1534/2018. Navíc podle čl. 13 odst. 6 nájemní smlouvy není možný zápočet úroku z jistiny na nároky žalobce a pohledávka z žalovaného z tohoto titulu je nezapočitatelná, nesplatná, nejistá a neurčitá. Žalobce vznesl námitku neplatnosti žalovaným provedeného započtení v podání ze dne [datum]. Žalovaný taktéž nedoložil, že jím uvedená výše úroku z jistoty odpovídá právní úpravě. 4. K dotazu soudu, jaká byla vůle účastníků při uzavírání ujednání o nároku nájemce na úroky z jistoty s ohledem na neurčitost tohoto bodu, účastníci sdělili, že s ohledem na časový odstup si již nevybavují, jaké úroky, v jaké výši, měli na mysli při uzavírání smlouvy. Dále žalovaný doplnil, že vyloučení možnosti započtení pohledávky žalovaného, skončilo zánikem nájemní smlouvy uplynutím výpovědní doby. 5. Z nájemní smlouvy ze dne [datum], výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro kat. území [část obce], dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu bytu ze dne [datum], dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu bytu ze dne [datum], dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu bytu ze dne [datum] soud zjistil, že mezi žalobcem, jako vlastníkem předmětného bytu [číslo] pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem byla uzavřena nájemní smlouva podle § 2201 a násl. a § 2302 obč. zák. a to za účelem provozování podnikatelské činnosti nájemce, konkrétně k zajištění a poskytování ubytovacích služeb za nájemné [částka] měsíčně, od [datum] ve výši [částka], od [datum] ve výši [částka], s tím, že doba nájmu byla naposledy prodloužena do [datum] a žalovaný se zároveň zavázal hradit zálohy na služby ve výši [částka] měsíčně včetně DPH vždy do [anonymizováno] dne příslušného kalendářního měsíce s tím, že platby za služby budou jednou ročně vyúčtovány a rozdíl vyjadřující přeplatek nebo nedoplatek si vyrovnají do 30 dnů od odeslání vyúčtování pronajímatelem nájemci. Podle III bod 4. se nájemce zavázal v případě prodlení úhrad zaplatit úrok z prodlení ve výši 0,2% z dlužné částky za každý den prodlení a pronajímatel je oprávněn započíst jakoukoliv úhradu ze strany nájemce na předchozí pohledávky za nájemcem vyplývající z této smlouvy. Dle IX. se účastníci dohodli, že nájemce předá pronajímateli jistotu ve výši [částka], která slouží k zajištění nájemného, plateb za služby a k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem. Zbývající část jistoty vrátí pronajímatel nájemce na účet v případě, že budou splněny podmínky pro vrácení. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí. Dle XIII. bod 6 nájemce není oprávněn provádět započtení svých pohledávek za pronajímatelem oproti pohledávkám pronajímatele za nájemcem. 6. Z vyúčtování záloh a nákladů na služby za rok [rok] zaslaného dne [datum] a faktury č. [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum] s poštovní doručenkou vystavené žalobcem žalovanému soud zjistil, že vznikl nedoplatek na službách za uvedené období ve výši 1980 Kč a lhůta splatnosti byla stanovena na [datum]. 7. Z písemné výpovědi žalovaného zaslané žalobci ze dne [datum] bylo zjištěno, že nájemní smlouvu vypověděl z důvodu platební neschopnosti s výpovědní dobou 3 měsíců, která počne běžet [datum], požádal o posunutí plateb za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] a navrhl