35 C 52/2022-43 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se domáhá vůči žalované nároku na zaplacení částky 386 000 Kč s příslušenstvím. Částka představuje nevrácenou kauci po skončení nájmu. Příslušenství je tvořeno zákonným úrokem z prodlení. 2. Žaloba ze dne 31. 3. 2022, doplněná podáním ze dne 10. 10. 2022, je založena na tvrzení (dále„ žaloba“), že dne 16. 8. 2019 došlo mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem k uzavření nájemní smlouvy, jejímž předmětem byl nájem prostor ve skladovacím areálu ve [obec] (dále„ nájemní smlouva“). Na základě nájemní smlouvy žalobkyně zaplatila žalované dne 28. 8. 2019 částku 467 060 Kč, sestávající z kauce 386 000 Kč a daně z přidané hodnoty 81 000 Kč. Na základě dodatku č. 1 ze dne 23. 10. 2020 k nájemní smlouvě trval nájem do 31. 12. 2020. Následně se účastnice ústně dohodly na prodloužení nájmu do 31. 3. 2021. Ještě před tím dne 24. 3. 2021 účastnice sepsaly protokol o předání a převzetí předmětu nájmu z důvodu ukončení nájmu. Protokol ze dne 24. 3. 2021 podepsal za žalovanou Ing. [jméno] [příjmení], který za žalovanou vedl emailovou korespondenci ohledně předmětu nájmu. Emailem ze dne 16. 4. 2021 žalovaná sdělila žalobkyni, že zasílá poslední fakturu, a to za spotřebu elektrické energie v březnu 2021. Od té doby žalovaná žalobkyni žádné faktury nevystavuje. Dopisem ze dne 23. 6. 2021 žalobkyně požádala žalovanou o vrácení kauce s poukazem na ukončení nájmu ke dni 31. 3. 2021 a předání předmětu nájmu dne 24. 3. 2021. Žalovaná ničeho žalobkyni nezaplatila. Předžalobní výzvou ze dne 24. 8. 2021 žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení částky 386 000 Kč. Žalovaná na předžalobní výzvu nereagovala 3. K důkazu žalobkyně předložila nájemní smlouvu (příloha A), výpis z účtu o platbě kauce dne 28. 8. 2019 (příloha B), dodatek č. 1 ze dne 23. 10. 2020 k nájemní smlouvě (příloha C), protokol ze dne 24. 3. 2021 o předání a převzetí předmětu nájmu (příloha D), email žalované ze dne 16. 4. 2021 se sdělením, že žalobkyni zasílá poslední fakturu, včetně připojené faktury č. G 210 008 ze dne 16. 4. 2021 (příloha G), dopis ze dne 23. 6. 2021 s žádostí o vrácení kauce (příloha E), emailovou korespondenci ze dne 19. 7. 2019 a 4. 8. 2019 vedenou ohledně předmětu nájmu s Ing. [jméno] [příjmení] (přílohy H, I) a předžalobní výzvu ze dne 24. 8. 2021 (příloha F). 4. Žalobkyně též navrhla dokazování výslechem své jednatelky Ing. [jméno] [příjmení] a svého zaměstnance [jméno] [příjmení] (k podpisu protokolu o předání a převzetí předmětu nájmu). 5. Žalovaná nárok neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Potvrdila, že mezi účastnicemi došlo k uzavření nájemní smlouvy, na základě níž jí žalobkyně zaplatila kauci v částce 467 060 Kč. Bránila se tvrzením, že nájemní smlouva nebyla ukončena k 31. 3. 2021, neboť se v souladu s čl. III. 1. automaticky prodloužila o další rok a jelikož byl nájem původně sjednán do 31. 12. 2020, došlo k prodloužení nájemní smlouvy do konce roku 2022, a nájem nadále trvá. Argumentovala dále tím, že kauce, sloužící k rekonstrukci předmětu nájmu, která již byla provedena (střecha, strop, elektroinstalace), byla sjednána jako nevratná. Namítla též, že z protokolu ze dne 24. 3. 2021 o předání a převzetí předmětu nájmu není zřejmé, která osoba ho za ni podepsala a zda k tomu byla oprávněna. V podpisové části tohoto protokolu se nevyskytuje podpis předsedy jejího představenstva JUDr. PhDr. [jméno] [příjmení]. 6. K důkazu žalovaná navrhla nájemní smlouvu a dodatek č. 1 ze dne 23. 10. 2020 k nájemní smlouvě a dále výslechy svědků [jméno] [příjmení] (správce předmětu nájmu) a [jméno] [příjmení] (provádějícího rekonstrukci předmětu nájmu), fotodokumentaci ohledně rekonstrukce předmětu nájmu a přílohy z emailu ze dne 19. 7. 2019 (fotografie předmětu nájmu). 7. Soud posoudil věc právní stránce podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále „zákon č. 89/2012 Sb.“) a nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroku z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky (dále„ nařízení č. 351/2013 Sb.“), přičemž vycházel z následujících ustanovení. 8. Podle ustanovení § 2254 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. ujednají-li si strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. 9. Podle ustanovení § 2254 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. 10. Podle ustanovení § 1970 zákona č. 89/2012 Sb. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. 11. Podle ustanovení § 2 nařízení č. 351/2013 Sb. výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního popoletí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů. 12. Soud má mezi účastnicemi za nesporné, že na základě nájemní smlouvy došlo k zaplacení kauce v částce 386 000 Kč, tedy jistoty ve smyslu ustanovení § 2254 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. 13. Pokud jde o ukončení nájemní smlouvy, což zůstalo mezi účastnicemi sporné, soud má z provedených důkazů za prokázaný následující skutkový stav. 14. Před uzavřením nájemní smlouvy vedly účastnice ve dnech 19. 7. 2019 a 4. 8. 2019 emailovou komunikaci ohledně předmětu nájmu, kdy za žalovanou jednal Ing. [jméno] [příjmení] (viz přílohy H, I). Dne 16. 8. 2019 si účastnice v čl. III. 1. nájemní smlouvy sjednaly nájem do 31. 12. 2020 s tím, že nájemní smlouva bude poté automaticky prodloužena vždy o další 1 rok (viz příloha A). Dne 16. 8. 2019 si účastnice v čl. IV. 3. nájemní smlouvy sjednaly, že kauce bude použita k vylepšení a opravám předmětu nájmu, především střechy (viz příloha A). V dodatku č. 1 k nájemní smlouvě se účastnice dne 23. 10. 2020 dohodly v čl. 1, že doba trvání nájmu na dobu určitou do 31. 12. 2020 byla následně zkrácena na základě písemně podané výpovědi ze strany žalobkyně do 31. 10. 2020 a v čl. 2, že doba trvání nájmu sjednaná v nájemní smlouvě se na základě tohoto dodatku ponechává v původním znění do 31. 12. 2020 (viz příloha C). Následně dne 24. 3. 2021 účastnice sepsaly protokol o předání a převzetí předmětu nájmu z důvodu ukončení nájmu spolu s uvedením stavu měřičů (elektroměry, plynoměr, vodoměr) a předáním klíčů (2 ks od vstupních vrat, 2 ks od vstupní brány) s tím, že celkový stav předmětu nájmu odpovídá jeho stáří a očekávanému opotřebení, přičemž svými podpisy potvrdily, že předmět nájmu byl řádně žalobkyní předán a žalovanou bez výhrad řádně převzat (viz příloha D). Stalo se tak v souladu s čl. VIII. 3. nájemní smlouvy, podle něhož v případě skončení nájmu jsou účastnice povinny sepsat o předání a převzetí předmětu nájmu písemný protokol, v němž bude podrobně popsán stav předmětu nájmu (viz příloha A). Následně žalovaná v emailu ze dne 16. 4. 2021 sdělila žalobkyni, že jí zasílá poslední fakturu týkající se předmětu nájmu, a to fakturu č. G 210 008 ze dne 16. 4. 2021 se splatností 30. 4. 2021 vystavenou na částku 1 456,60 Kč za spotřebu elektrické energie za měsíc březen 2021 (viz příloha G). Dopisem ze dne 23. 6. 2021 žalobkyně požádala žalovanou o vrácení kauce v částce 386 000 Kč s poukazem na ukončení nájmu ke dni 31. 3. 2021 a předání předmětu nájmu dne 24. 3. 2021 (viz příloha E). Předžalobní výzvou ze dne 24. 8. 2021, doručovanou prostřednictvím pošty doporučeně na dodejku, žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení částky 386 000 Kč do 10 dnů s upozorněním, že nestane-li se tak, bude věc řešena soudní cestou (viz příloha F). 15. Tento skutkový stav vede soud k závěru, že k ukončení nájemní smlouvy došlo k 31. 3. 2021. Za situace, kdy dne 24. 3. 2021 účastnice svými podpisy potvrdily, že předmět nájmu byl řádně žalobkyní předán a žalovanou bez výhrad řádně převzat, a kdy dne 16. 4. 2021 žalovaná sdělila žalobkyni, že jí zasílá poslední fakturu týkající se předmětu nájmu za spotřebu elektrické energie za měsíc březen 2021, nelze uvažovat o trvání nájemní smlouvy po 31. 3. 2021. Z jednání žalované samotné (převzetí předmětu nájmu od žalobkyně a vystavení poslední faktury týkající se předmětu nájmu) je nepochybná její vůle po 31. 3. 2021 již s žalobkyní v nájmu nesetrvávat. Pokud jde o námitku stran podpisu protokolu o předání a převzetí předmětu nájmu osobou jednající za žalovanou, je třeba vzít v úvahu ustanovení § 431 zákona č. 89/2012 Sb., podle něhož překročí-li zástupce podnikatele zástupčí oprávnění, podnikatele právní jednání zavazuje; to neplatí, věděla-li třetí osoba o překročení nebo musela-li o něm vědět vzhledem k o