74 C 44/2023 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně po žalované domáhala uhrazení částky 766 392,55 Kč s příslušenstvím. Řízení bylo vedeno u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka]. Žalobkyně tvrdila, že se žalovanou uzavřela dne [datum] nájemní smlouvu ve znění dodatku [číslo] jejímž předmětem byly prostory v budově [adresa] na adrese [adresa], [obec a číslo]. Žalovaná dlužila žalobkyni na nájemném a službách v souvislosti s uvedenou nájemní smlouvou po částečném zpětvzetí žaloby, o němž bylo soudem rozhodnuto usnesením ze dne [datum rozhodnutí], [anonymizováno] [číslo jednací], částku 917 523,88 Kč, přičemž jistota složená žalovanou ve výši 363 000 Kč byla zcela použita k úhradě (a) dlužného poplatku za služby za měsíce [anonymizována tři slova] [rok] v celkové výši 6.050 Kč (tj. 5x 1.210 Kč), (b) dlužného nájemného za [anonymizováno] [rok] ve výši 186.583,33 Kč, (c) dlužného nájemného za [anonymizováno] [rok] ve výši 162 507,99 Kč, (d) části dlužného nájemného za [anonymizováno] [rok] v rozsahu částky 7.858,68 Kč. Žalovaná částka tak po částečném zastavení řízení sestávala z dlužného nájemného za měsíc [anonymizováno] [rok] ve výši 186.583,33 Kč, z dlužného nájemného za měsíc [anonymizováno] [rok] ve výši 186.583,33 Kč, ze zbývající části dlužného nájemného za měsíc [anonymizováno] [rok] ve výši 178.724,65 Kč a vodného a stočného ve výši 2.632,57 Kč. 2. Žalovaná nárok uplatněný v žalobě neuznala, když uvedla, že nájemní vztah mezi účastníky zanikl na základě odstoupení od smlouvy učiněné žalobkyní ke dni [datum]. Podáním ze dne [datum] ve znění jeho upřesnění ze dne [datum] a [datum] pak žalovaná uplatnila vůči žalobkyni vzájemný návrh na zaplacení částky 363 000 Kč s příslušenstvím, který představuje nárok na vrácení složené jistoty dle nájemní smlouvy, a dále nárok na vydání konkrétně specifikovaných movitých věcí ve vlastnictví žalované, které byly žalobkyní zadrženy za účelem zajištění domnělého dluhu žalované na nájemném. Kromě těchto vzájemných návrhů byl žalovanou uplatněn i vzájemný návrh na zaplacení částky 351 206,05 Kč, která dle žalované představuje zhodnocení předmětu nájmu, spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky ode dne [datum] do zaplacení. Řízení o tomto vzájemném návrhu bylo usnesením vyhlášeným při ústním jednání dne [datum] (ve znění opravného usnesení ze dne [datum rozhodnutí], [anonymizováno] [číslo jednací]) vyloučeno k samostatnému projednání a nadále vedeno pod sp. zn. [spisová značka]. 3. Rozsudkem zdejšího soudu ze dne [datum rozhodnutí], [anonymizováno] [číslo jednací], ve znění opravného usnesení ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], byla žalované ve výroku I uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 554 523,88 Kč s příslušenstvím. Výrokem II byl zamítnut vzájemný návrh žalované na zaplacení částky 363 000 Kč s příslušenstvím a výrokem III rozsudku byl zamítnut vzájemný návrh žalované, aby jí žalobkyně vydala movité věci uvedené v příloze 1 rozsudku, nebo aby žalobkyně zaplatila žalované částku ve výši 663 843,80 Kč odpovídající celkové hodnotě movitých věcí. Žalované byla dále uložena povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení. 4. Vzájemný návrh žalované na zaplacení částky 351 206,05 Kč s příslušenstvím odůvodnila žalovaná tím, že v průběhu trvání nájemního vztahu provedla na svůj náklad změnu předmětu nájmu v hodnotě 351 206,05 Kč. Změna předmětu nájmu spočívala v montáži vinylové podlahy a úpravě schodů (59 449 Kč), v malířských pracích (20 016,78 Kč), ve výměně skleníkových výloh (17 485,12 Kč), ve výměně zámků (5 674,38 Kč) a v zakoupení a instalaci systému rekuperace vzduchu (187 703 Kč). Žalovaná dále vynaložila na zhodnocení předmětu nájmu náklady na zakoupení stavebního materiálu ve výši 27 177,77 Kč, náklady na kolaudaci předmětu nájmu ve výši 11 600 Kč a odměnu stavebnímu inženýrovi ve výši 22 100 Kč. Podle žalované byla žalobkyně v souladu s § 2220 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) povinna při skončení nájemního poměru žalované částku zahrnující náklady, které žalovaná jakožto nájemce na zhodnocení předmětu nájmu vynaložila, zaplatit. 5. Žalobkyně se k předmětnému vzájemnému návrhu žalované vyjádřila dne [datum] tím způsobem, že si strany v nájemní smlouvě ujednaly, že žalované právo na vyrovnání míry zhodnocení nenáleží, resp. takové zhodnocení není žalovaná vůbec oprávněna provést, a při skončení nájmu je povinna vrátit předmět nájmu do stavu, v jakém jej převzala, tedy odstranit jakékoliv případné zhodnocení. 6. Na jednání dne [datum] byla žalovaná vyzvána podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., aby tvrdila a prokázala, že mezi stranami bylo písemně dohodnuto, že změny předmětu nájmu, a to dovolené i nedovolené, které žalovaná označuje jako ty, které vedly ke zhodnocení předmětu nájmu, není nájemce povinen odstraňovat. 7. Žalovaná na výzvu soudu reagovala vyjádřením, že pronajatý prostor byl původně užíván pro jiný účel, než byl provoz kavárny, muselo proto dojít ke stavebním úpravám a instalacím, které si vyžádaly orgány památkové péče, hygienické služby a stavebního úřadu, které byly podmínkou kolaudace prostoru pro účely provozování předmětu podnikání žalované. Trvání na splnění podmínky uvedené v čl. 8 [číslo] nájemní smlouvy a případné doložení písemného ujednání, že změny není třeba odstraňovat, považuje žalovaná za ryzí formalismus a požadavek uvedení prostoru do původního stavu je v rozporu s dobrými mravy. Žalovanou bylo dále uvedeno, že všechny úpravy byly dohodnuty, resp. uloženy k provedení dávno před uzavřením nájemní smlouvy a na věc tak nejde vztahovat čl. 8 [číslo] nájemní smlouvy, který měl řešit případné úpravy nad rámec již dohodnutých a realizovaných dle projektové dokumentace. 8. Na jednání dne [datum] žalobkyně namítla promlčení nároku na vydání bezdůvodného obohacení žalované v případě, kdy žalovaná tvrdí provádění úprav předmětu nájmu mimo nájemní smlouvu. Žalovaná upřesnila rozpor ve vyjádřeních, když původně tvrdila, že změna předmětu nájmu byla provedena v průběhu nájemního vztahu, přičemž následně uvedla, že všechny úpravy byly dohodnuty dávno před uzavřením nájemní smlouvy, tak, že změny předmětu nájmu byly ujednány a prováděny před uzavření nájemní smlouvy, aby nájemní smlouva mohla být následně uzavřena. Uvedením předmětu nájmu do původního stavu by došlo ke znehodnocení vložených prostředků, odstraňování zhodnocení prostor je nehospodárné a žalovanou učiněná investice zůstala k dispozici žalobkyni. Dále pak žalovaná uvedla, že prováděné práce s nájemní smlouvou souvisely. To potvrdila i žalobkyně s tím, že přípravné práce sice byly zahájeny před samotným zahájením provozu, avšak v rámci samotné smlouvy, což vyplývá i ze snížení nájemného za měsíce listopad a prosinec [rok] [anonymizována dvě slova] [rok], kdy částka za nájemné byla pouze symbolická, žalobkyně tak investovala do úpravy prostor nemalé prostředky, neboť předpokládala, že nájemní vztah s žalovanou bude dlouhodobý. 9. Účastníci učinili nesporným, že mezi nimi byla dne [datum] uzavřena předmětná nájemní smlouva. Ze smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že v čl. 1 jsou konkrétně specifikovány pronajaté prostory a v čl. 1 je sjednáno, že nájemce je oprávněn užívat předmět nájmu výlučně k níže uvedenému předmětu činnosti nájemce zapsanému v živnostenském rejstříku, a to hostinská činnost. V rámci povoleného užívání je nájemce oprávněn užívat předmět nájmu pouze pro účely provozování kavárny. V čl. 2 byla sjednána povinnost nájemce zajistit na vlastní náklady a odpovědnost kolaudační souhlas, na základě kterého bude oprávněn prostory užívat k povolenému užívání. K provedení kolaudace poskytne pronajímatel nájemci nezbytnou součinnost. V čl. 3 byl sjednán nájem na dobu 10 let ode dne zahájení. Dále bylo ze smlouvy zjištěno, že nájemné bylo sjednáno v čl. 4, přičemž dle čl. 4 [číslo] činilo měsíčně 150 000 Kč plus DPH. V čl. 4 se smluvní strany dohodly, že pronajímatel poskytne nájemci slevu z nájemného za měsíce listopad a prosinec [rok], a to tak, že nájemné za každý tento měsíc (bez ohledu na to, jakou část měsíce bude nájem dle smlouvy trvat) bude činit 1 Kč + DPH. Bez ohledu na jakákoliv jiná ustanovení této smlouvy bude nájemné za měsíce listopad [anonymizována dvě slova] [rok] ve výši dle tohoto ustanovení splatné spolu s nájemným za [anonymizována dvě slova] [rok]. Pokud se nájemci nepodaří zajistit kolaudační souhlas, na základě kterého bude oprávněn prostory užívat k povolenému užívání, nejpozději do [datum], a to za podmínky, že získání kolaudačního souhlasu bránily důvody mimo kontrolu nájemce (včetně prodlení na straně příslušného správního orgánu – stavebního úřadu, orgánu památkové péče atp.) a současně za podmínky, že nájemce vynaložil maximální úsilí, které po něm lze spravedlivě požadovat, aby kolaudační souhlas zajistil, poskytne pronajímatel nájemci slevu z nájemného i za měsíc [anonymizováno] [rok], a to tak, že nájemné za měsíc [anonymizováno] [rok] bude činit 1 Kč + D