76 C 195/2022-41 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se žalobou domáhá vůči žalované zaplacení částky ve výši 60 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že dne [datum] uzavřela jako zájemce s žalovanou, jako zprostředkovatelem a [jméno] [příjmení], jako prodávající, dohodu o koupi nemovitosti (dále jen„ rezervační smlouva“). Dne [datum] uhradila žalované rezervační poplatek 60 000 Kč. Žalobkyně má však za to, že rezervační smlouva je neplatná, když neobsahovala správné a platné vymezení předmětu rezervace, když není zřejmé, co je předmětem rezervace, tedy budoucí koupě. Rezervační smlouva se měla týkat pozemku p. [číslo] který se měl rozdělovat. Dále je důvodem neplatnosti i skutečnost, že smluvní strany nebyly správně vymezeny, když je jako zájemce vymezena jen žalobkyně, přitom budoucím kupujícím byla žalobkyně a její manžel. Žalobkyně se s ohledem na neplatnost rezervační smlouvy domáhá vzájemného vrácení poskytnutého plnění a úroku z prodlení v zákonné výši. 2. Žalovaná se k věci vyjádřila tak, že nárok žalobkyně neuznává a navrhla žalobu v celém rozsahu zamítnout. Žalovaná potvrdila, že v rámci zprostředkovatelské činnosti nabízela prodej nemovité věci, a to pozemku vedeném jako parcela [číslo] (zahrada), obec Ptýrov, zapsaný v kat. území [obec], okres [okres], [list vlastnictví], přičemž předmětem byl prodej části pozemku, která měla vzniknout rozdělením na základě připraveného geometrického plánu. Realitní makléřka [jméno] [příjmení] informovala žalobkyni o budoucím záměru a byla jí předána informace o velikosti pozemku a jeho části, která je předmětem prodeje, spolu s geometrickým plánem, načež byla uzavřena rezervační smlouva. Žalovaná se domnívá, že předmět převodu je v rezervační smlouvě vymezen dostatečně, když smlouva uvádí, že pozemek se bude oddělovat geometrickým plánem na pozemky st. [anonymizováno], [číslo], [číslo]. Námitku neplatnosti pak považuje zjevným zneužitím práva ve smyslu § 8 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“). Dále má za to, že s ohledem na to, že žalobkyně uplatnila námitku neplatnosti až po skončení platnosti rezervační smlouvy, je taková námitka neopodstatněná. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum] a důvodem proč k realizaci nedošlo bylo, že se žalobkyni nepodařilo zajistit si dostatečné finanční prostředky na koupi, tedy z důvodu výlučně na straně žalobkyně a vznikla jí v souladu s čl. 5 odst. 5.2 rezervační smlouvy povinnost uhradit žalované na místo prodávající provizi ve výši 60 000 Kč. Žalovaná tak započetla svůj nárok oproti nároku žalobkyně na vrácení blokační úhrady. 3. Žalobkyně k tomu dále uvedla, že to byla žalovaná, kdo celou situaci způsobila tím, že nedokázala vymezit předmět prodeje, přičemž důvodem nebylo, že by nebyla schopna zajistit finanční prostředky. 4. Mezi účastníky není sporu o tom, že žalobkyně provedla platbu ve výši 60 000 Kč na účet žalované, jako blokační úhradu, dne [datum], a že spolu strany uzavřely rezervační smlouvu dne [datum], a to spolu s prodávající [jméno] [příjmení]. 5. Soud provedl následující dokazování: Z dohody o koupi nemovitosti ze dne [datum] (dále jen„ rezervační smlouva“) bylo zjištěno, že mezi žalobkyní jako zájemcem, žalovanou jako zprostředkovatelem a [jméno] [příjmení], jako prodávajícím, byla uzavřena rezervační smlouva, jejímž předmětem byla smlouva o smlouvě budoucí kupní, kdy se prodávající a zájemce zavazují uzavřít kupní smlouvu a zprostředkovatel se zavázal vykonávat činnosti ve smlouvě sjednané. Předmětem koupě byla parcela [číslo] (zahrada), v kat. území [obec], zapsaná na [list vlastnictví], cena 2 590 000 Kč, provize sjednána ve výši 60 000 Kč s tím, že dle čl. 5 se jí zavazuje uhradit prodávající, pokud k uzavření smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, příp. vinou zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od smlouvy či jinému ukončení smlouvy, zavazuje se zájemce na místo prodávajícího uhradit realitní kanceláři provizi dle odst. 5.1. tohoto článku za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy s prodávajícím. Dle čl. 7 činí blokační úhrada 60 000 Kč. Dle čl. 8 se dohoda uzavírá do [datum]. Dle čl. 12 1 se zájemce zavázal poskytnout realitní kanceláři a prodávajícímu součinnost potřebnou ke koupi nemovitosti a nemařit zprostředkovatelskou činnost realitní kanceláře. Dle čl. 12 2 se zájemce zavazuje vyzvat prodávajícího nejpozději do konce doby trvání dohody k uzavření smlouvy. Dle čl. 12 je zájemce povinen jednoznačně prokázat prodávajícím u a realitní kanceláři do konce trvání dohody schopnost financovat celou kupní cenu nemovitosti. Dle čl. 12 zájemce prohlašuje, že je mu znám právní a faktický stav nemovitosti. Dle čl. 13 pozemek se bude oddělovat geometrickým plánem, dle něj k prodeji pozemky st. 241, [číslo], [číslo]. Dle potvrzení o platbě, žalobkyně uhradila blokační úhradu ve smyslu rezervační smlouvy ve výši 60 000 Kč dne [datum]. Soudu byly předloženy informace k pozemku parc. [číslo] na [list vlastnictví], jednou uvedena výměra 631 m2, dále výměra 431 m2. Soudu byla předložena pracovní verze kupní smlouvy a smlouvy o úschově, která měla být mezi žalobkyní a jejím manželem, žalovanou a [jméno] [příjmení] uzavřena, návrh obsahuje poznámky na straně, jak předmět koupě jsou uvedeny parcely [číslo], [číslo], [číslo]. Další návrh kupní smlouvy již obsahoval vymezení předmětu koupě jako parcela st. [číslo] a [číslo]. Z výpisu z katastru nemovitostí a informace o pozemku k [datum] [list vlastnictví] bylo zjištěno, že vlastníkem je [jméno] [příjmení] a pozemky jsou následující: [číslo] – součástí pozemku je stavba, [číslo] – součástí pozemku je stavba, [číslo] a [číslo]. U pozemku [číslo] je uvedena výměra 431 m2. Z informací o pozemku k [datum] k parcele [číslo] pak plyne rozloha 631 m2. Ze sjetiny z vyhledávače google pak vyplývá, že žalovaná pozemek inzerovala jako pozemek s rozlohou 800m2. Z oznámení o započtení ze dne [datum] včetně podacího lístku bylo zjištěno, že žalovaná dle čl. 5 rezervační smlouvy započítala svůj nárok na zaplacení provize na nárok žalobkyně na vrácení blokační úhrady. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] spolu s doručenkou datové zprávy bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k navrácení částky 60 000 Kč a na tuto výzvu žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce dopisem ze dne [datum] reagovala. 6. Z výslechu svědkyně paní [jméno] [příjmení], realitní makléřky žalované, bylo zjištěno, že je zaměstnankyní žalované a žalobkyni prodávala pozemek paní [příjmení], uzavřely spolu rezervační smlouvu. Rezervační smlouva byla uzavřena s žalobkyní, neboť se nemohl dostavit i její manžel. Věc řešila i s paní [příjmení], která žalobkyni vyřizovala úvěr na financování koupě nemovitosti, a nakonec jí sdělila, že nebyly ze strany kupujících doloženy nějaké podklady a k úvěru nedojde. Následně se začalo řešit vrácení rezervace, neboť pozemek se blokoval dlouho a prodávající chtěla kompenzaci. Do rezervační smlouvy byly uvedeny k prodeji pozemky podle geometrického plánu, který byl v pracovní verzi a který katastr nemovitostí vrátil a geodeti jej přepracovávali na novou, a změnili tam i čísla pozemků. Žalobkyně si měla kupovat 800m2, neboť takovýto rozměr splňuje podmínky obce na možnost postavit na pozemku nemovitost. V současné době je již pozemek prodán, avšak jinou realitní kanceláří. Svědkyně uvedla, že žalobkyni ukázala konkrétní část pozemku, která byla na prodej i jakým způsobem dojde k rozdělení geometrickým plánem. Svědkyně uvedla, že byla v kontaktu s finanční specialistkou žalobkyně, která ji sdělila, že manželé budou schopni financovat a úvěr bude vyřízen, avšak potom jí zavolala, že úvěr jim nelze vyřídit, že pozemek kupovat nechtějí a nebyly doloženy podklady. 7. Svá skutková zjištění soud opřel o shora uvedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a věcné správnosti neměl žádných pochybností a o provedené svědecké výpovědi. Soudem byly provedeny také další důkazy, avšak s ohledem na to, že z nich nebylo zjištěno nic relevantního, je soud v rozsudku dále nevyjmenovává, protože za těchto okolností je jejich hodnocení nadbytečné. 8. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené a shrnout, že žalobkyně uzavřela dne [datum] s žalovanou, jako zprostředkovatelem, a prodávajícím, [jméno] [příjmení], dohodu o koupi nemovitosti. V rámci této smlouvy si, jak výše uvedeno, sjednali účastníci podmínky, provizi ve výši 60 000 Kč a také dobu trvání smlouvy, a to do [datum]. Při uzavření rezervační smlouvy nebyl dosud rozdělen předmět budoucí kupní smlouvy, který měl být rozdělen na více parcel na základě geometrického plánu. K tomuto rozdělení posléze došlo, avšak na základě jiného geometrického plánu, přičemž rozloha nesouhlasila s inzerovanou rozlohou. Do ukončení rezervační smlouvy nedošlo k uzavření kupní smlouvy. 9. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že mezi žalobkyní, žalovanou a převodcem [jméno] [příjmení], byla dle § 2445 a násl. občanského zákoníku a dle § 2 zákona č. 39/20