17 C 153/2019-396 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se žalobou došlou soudu dne [datum] domáhal původně zaplacení částky 51 852 Kč s příslušenstvím představovaným zákonným úrokem z prodlení z této částky od [datum] do zaplacení s odůvodněním, že žalobce je právnickou osobou, jejímž úkolem je zajišťování správy společných částí domu [adresa] stojícího na pozemku p. [číslo] kat. území [část obce] na adrese [adresa žalované a žalobkyně]. Žalovaná je vlastníkem jednotek [číslo] které jsou součástí tohoto domu. Žalovaná tak má povinnost přispívat na správu společných částí domu a pozemku a je povinen platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním jednotky (služby) a přispívat do fondu oprav. Žalobce nejprve uvedl, že předmětem této žaloby jsou neuhrazené dluhy žalovaného za roky 2017 a 2018, které byla předmětem vyúčtování. Na základě vyúčtování služeb za roky 2017 a 2018 má žalovaná dluh na neuhrazených službách v celkové výši 51 872 Kč, a to za jednotka [číslo]: 17 873 Kč, za jednotku [číslo]: 6 950 Kč, za jednotku [číslo]: 9 914 Kč, za jednotku [číslo]: 3 636 Kč, za jednotku [číslo] (ve vyúčtování označována jako [číslo]): 13 479 Kč. Vyúčtování za roky 2017 i 2018 bylo žalovanému doručeno prostřednictvím on-line aplikace DOOR, ke které má žalovaná online přístup. Žalovaná výše uvedený dluh neuhradila ani na základě předžalobní výzvy ze dne [datum] a [datum]. 2. Žalovaná ve vyjádření ze dne [datum] namítla, že žalobci nic nedluží. Dle žalované žalobce nároky na úhradu jakýchkoliv plateb vztahujících se k roku 2017 neprokázal. Žalovaná dále uvedla, že v přípisech žalobci ze dne [datum] a ze dne [datum] reklamovala předložené vyúčtování co do oprávněnosti vyúčtovaných nákladů, a následně pak v přípisu ze dne [datum] podrobně popsala stav vzájemných pohledávek a závazků stran sporu. Z podkladů vyplývá nedoplatek žalované ve výši 628 Kč, nikoli v částce 51 852 Kč. Žalovaná uvedla, že měla pro rok 2018 předepsanou úhradu na služby a fond oprav ve výši 153 840 Kč, a v tomto období uhradila na účet žalobce částku 149 711 Kč. V žalobcem následně předloženém vyúčtování byly skutečné náklady na služby vyúčtovány v částce 46 071 Kč, což spolu s předpisem úhrad do fondu oprav ve výši 104 268 Kč činilo celkový náklad za předmětné období ve výši 150 339 Kč; ve vztahu k uhrazeným zálohám existoval tedy nedoplatek na vyúčtovaných službách a fondu oprav pouze ve výši 628 Kč. Dále žalovaná odkázala na jí provedený zápočet ze dne [datum], kterým započetla svou pohledávku (náklady na odstraňování ucpávek průduchu, které měl vynaložit žalobce) vůči žalobci podle faktury [číslo] ve výši 11 960 Kč, splatnou dne [datum], proti pohledávce žalobce vůči žalované z titulu úhrad za služby za měsíc červen 2018 (pro jednotku [číslo] ve výši 2 939 Kč, pro jednotku [číslo] ve výši 582 Kč, pro jednotku [číslo] ve výši 2 793 Kč, pro jednotku [číslo] ve výši 2 728 Kč a pro jednotku [číslo] ve výši 3 915 Kč), celkem ve výši 12 957 Kč, splatnou [datum]. Doručený jednostranný zápočet žalované nebyl žalobcem nikdy nijak rozporován. Zůstatek závazku vzešlého z tohoto zápočtu, vzniklého z titulu úhrad za služby za měsíc červen ve výši 997 Kč, byl uhrazen již provedenými platbami. Proto také žalovaná v přípisech ze dne [datum], ze dne [datum] a ze dne [datum] odmítla nárok žalobce na úhradu částky ve výši 11 960 Kč. Žalovaná dále odmítla úhradu ve výši 450 Kč jako nákladů na upomínky, když k jejímu stanovení došlo v rozporu se stanovami SVJ, a úroky z prodlení ve výši 7 250 Kč, když nedoplatky, k nimž byly úroky stanoveny, byly uhrazeny v době splatnosti dle předloženého vyúčtování za rok 2016 do [datum], tak jak byla ve vyúčtování splatnost nedoplatku stanovena. Žalovaná tedy ve svém účetnictví eviduje celkové plnění vůči žalobci (úhrada ve výši 149 711 Kč + zápočet ve výši 11 960 Kč) v částce 161 671 Kč v poměru k celkovým vyúčtovaným nákladům (včetně fondu oprav) za rok 2018 ve výši (150 339 Kč – 450 Kč – 7 250 Kč) 142 639 Kč. Žalovaná tedy eviduje přeplatek ve výši 19 032 Kč. Z této částky považuje žalovaná částku 4 889 Kč jako úhradu nedoplatku za služby za rok 2017, a ve zbytku v částce 14 143 Kč jako zálohu na služby na jednotku [číslo] pro rok 2019. Žalovaná rovněž požádala žalobce ve všech třech přípisech ze dne [datum], [datum] a [datum] o vysvětlení nesrovnalostí v podkladech a vyúčtování žalobce. Na tyto dotazy žalovaná od žalobce nikdy skutečnou odpověď nedostal. Žalovaná dále uvedla, že že od žalobce každoročně obdrží toliko vyúčtování služeb za příslušný kalendářní rok, ale nikdy od něj neobdrží vyúčtování za fond oprav. Žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl. 3. V replice ze dne [datum] žalobce učinil nesporným, že žalovaná uplatnila reklamaci vyúčtování za rok 2018, ovšem tato reklamace nebyla shledána ze strany žalobce, resp. pověřené osoby důvodnou. Žalovaná tak obdržela vysvětlení na své námitky. Žalovaná se rovněž ve svých výpočtech mýlí, neboť nezohledňuje dluhy na službách a fondu oprav dřívějších období, které osobně neuznává, a naopak zohledňuje ze své strany úhrady v podobě uplatňovaných zápočtů, které nebyly ze strany žalobce ani pověřené osoby uznány pro jejich neoprávněnost. To plyne mj. z toho, že zápočet ni byl výslovně odmítnut například dopisem ze dne [datum]. Dle žalobce jsou vyúčtování služeb a předpisy fondu oprav provedeny v souladu se stanovami a pravidly pro rozúčtování takových plnění. Podle vyúčtování za rok 2018 k jednotlivým jednotkám je patrné, že dluh žalované je především nahromaděn jako dluh předchozích období, neuhrazených předpisů a fondu oprav. V rámci každého vyúčtování je uvedeno, že„ Dluh z nezaplacených předpisů“ může být snížen o případné přeplatky. Úhrady ze strany žalované je nepravidelné a v náhodné výši, často bez uvedení variabilních symbolů nebo čísla jednotek. Takové úhrady často nestačí ani na předpisy za aktuální měsíc, a tudíž každý měsíc vznikají žalované nedoplatky. Veškeré platby, které byly ze strany žalované připsány na účet žalobce, jsou v účetnictví zohledněny a přiřazeny na dlužné položky v souladu se stanovami a pravidly pro účtování. V souladu se stanovami (bod [číslo]) jsou úhrady přiřazovány nejdříve na aktuální předpis, jinak na nejstarší neuhrazený. Za rok 2017 bylo žalované předepsáno 104 268 Kč, a bylo neuhrazeno 188 Kč. Za rok 2018 bylo předepsáno 104 268 Kč, a bylo neuhrazeno 35 033 Kč. Již podle vyúčtování služeb za rok 2017 existoval nedoplatek ve výši celkem 26 164 Kč (součet vyúčtování za jednotlivé jednotky dle přiloženého vyúčtování za rok 2017). Pokud jde o náklady na upomínky, ty vychází z pravidel pro správu domu schváleného shromážděním vlastníků ze dne [datum]. Dle pravidel pro správu domu činí náklad na upomínku 150 Kč. Úroky z prodlení byly vůči žalovanému v minulosti uplatněny v souvislosti s jeho prodlením s úhradou dlužných částek, které byly předmětem řízení vedeného Obvodním soudem pro Prahu 2, sp. zn. 27 C 49/2017. Stalo se tak v souladu s čl. 12 Stanov. 4. V další replice ze dne [datum] žalovaná uvedla, že dlouhodobě zastává postoj, že je připravena svým závazkům dostát, pokud jí budou nesrovnalosti v souladu s § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. vysvětleny. Žalovaná trvá na tom, že zdejšímu řízení mohl žalobce předejít, pokud by dostál své zákonné povinnosti a žalované nesrovnalosti vysvětlil. K tvrzení žalobce, že žalovaná byla seznámena s vyúčtováním služeb za rok 2017 v rámci on-line aplikace DOOR, žalovaná uvedla, že se sice dlouhodobě snaží tuto aplikaci využívat, nicméně pravděpodobně z popudu žalobce jsou dokumenty v ní dostupné v čase obměňovány, respektive úplně odstraňovány. Nadto uveřejnění v takovéto aplikaci nelze považovat za podání vysvětlení ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb. Jednostranný zápočet je jednostranným právním jednáním, které nevyžaduje schválení či uznání od druhé strany. Žalobce dle názoru žalované doposud stále nerozporuje oprávněnost pohledávky žalované, ale toliko provedený zápočet. Vyúčtování není důkazním prostředkem, ale toliko tvrzením žalobce, tedy citace vyúčtování nemůže prokázat, že se jedná o dluhy předchozích období a neuhrazených předpisů a fondu oprav. K poukazu na stanovy žalobce, konkrétně na bod 12. 5., žalovaná dlouhodobě tento bod považuje za nesouladný se zákonem. Žalovaná dále uvádí, že u některých plateb bylo výslovně uvedeno, za jakým dluhem směřují. Žalobce musí přehledně a jasně dotvrdit, jakým způsobem započetl platby žalované, a to i s přihlédnutím k označení těchto plateb. Opačný pohled, kdy by žalobce mohl platby žalované započítávat dle své libosti, a to i na dluhy, které žalovaná dlouhodobě rozporuje, za situace, kdy žalovaná musí periodicky hradit i jiné dluhy, je neudržitelný, jelikož via facti umožňuje žalobci vnucení své vůle žalované; Žalovaná dále poukázala na to, že roční vyúčtování služeb by mělo obsahovat toliko vyúčtování služeb za daný rok a nikoli zahrnovat i upomínku předchozích domnělých dluhů, respektive takováto upomínka by měla být dostatečně jasně odlišitelná od samotného vyúčtování. Optikou čistě ročních vyúčtování totiž ža