23 C 210/2018 — Obvodní soud pro Prahu 2

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu [číslo] umístěného v 5. nadzemním podlaží domu [adresa], bytový dům, v části obce Vinohrady, postaveném na pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, to vše v obci [obec], katastrálním území Vinohrady, na adrese [adresa žalobce], ze dne 7.8.2018, je neplatná. II. Vzájemný návrh, kterým se žalovaný domáhal, aby byla žalobci uložena povinnost vyklidit nemovitou věc – jednotku [číslo] byt, vymezenou v domě [adresa], stojícím na pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, to vše v katastrálním území Vinohrady, obec Praha, tak jak je zapsána na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha a vyklizenou předat žalovanému, se zamítá. III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 10 000 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku. <b>Odůvodněno:</b> 1. Žalobce se domáhal určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu specifikovaného ve výroku I. rozsudku ze dne 7.8.2018, která mu byla dána ze strany žalovaného jakožto pronajímatele z důvodu hrubého porušení povinností nájemce spočívajícího v nehrazení nájemného a služeb spojených s užíváním bytu a v užívání bytu v rozporu s nájemní smlouvou. Žalobce namítal, že nájemné hradí řádně a včas. Nedopatřením neuhradil pouze jedno nájemné za červen 2016, o čemž ho žalovaný dva roky neinformoval. Proto žalobce spatřuje výpověď v rozporu s dobrými mravy. Uvedl, že za měsíc duben 2018 uplatnil u žalovaného dne 11.6.2018 slevu na nájemném ve výši 100%, protože nemohl po dobu nejméně 1 měsíce v období 12.2.2018 do 30.4.2018 byt užívat k bydlení z důvodu rekonstrukce stoupacího vedení prováděné na toaletě a v předsíni v bytě žalobce. Žalobce byl po dobu rekonstrukce omezen v užívání bytu z důvodu nutnosti zpřístupňovat byt dělníkům a stavbyvedoucímu, trávit čas v bytě po celou dobu rekonstrukce, součinnosti s pronajímatelem a společností provádějící rekonstrukci, dále z důvodu hluku způsobeného bouracími pracemi a usazování prachu, který musel žalobce denně uklízet. K vyčíslení slevy žalobce dospěl na základě uvedených omezení při rekonstrukci, neboť si musel vyhradit 1 měsíc svého času, kdy nemohl vykonávat plnohodnotně své povolání. K nedoplatku na vyúčtování služeb žalobce uvedl, že vyúčtování za roky 2013 – 2016 reklamoval u žalovaného dne 20.7.2018, vyúčtování služeb za rok 2017 dne 25.5.2018, přičemž dne 10.1.2019 zaplatil doplatek 405 Kč za roky 2013 – 2016 a 2 621 Kč za rok 2017, takže žalovanému nic nedluží. Rovněž namítl, že byt využívá výhradně k bydlení. Žádné elektronické přístroje v bytě neuskladňuje a zákazníci jej nenavštěvují. 2. Žalovaný namítl, že žalobce měl za leden 2016 až srpen 2018 celkem na nájemném a službách uhradit 253 123 Kč, ale uhradil pouze 226 980 Kč. Nedoplatek tak činil 26 143 Kč, přičemž sestával z nedoplatku na nájemném a zálohách na služby ve výši 15 132 Kč (2 x 7 116 Kč nájemné a 2x 450 Kč zálohy na služby) a nedoplatků na vyúčtování služeb ve výši 11 011 Kč (za rok 2013 - 2016 ve výši 6 922 Kč a za rok 2017 ve výši 4 089 Kč. Žalovaný evidoval za žalobcem nedoplatek na nájemném a zálohách na služby za červenec a srpen 2018, neboť od neuhrazeného nájmu za červen 2016 započítával nájem hrazený žalobcem na nájem předchozí (nájem zaslaný žalobcem v červenci 2016 započetl na dlužný nájem za červen 2016 atd.). Reklamace vyúčtování za rok 2013 – 2016 byla shledána opožděnou, a proto nebyla ze strany žalovaného vyřízena. Reklamace vyúčtování za rok 2017 byla vyřízena, přičemž námitky žalobce nebyly shledány důvodné. Žalovaný nesouhlasil se slevou uplatněnou žalobcem z důvodu proběhlé rekonstrukce, neboť byt bylo možno užívat bez omezení (rekonstrukce probíhala pouze na chodbě a WC, do obytných místností nebylo zasaženo a práce byly prováděny přes den). Žalovaný dále namítl, že žalobce rovněž užívá byt ke svému podnikání bez souhlasu pronajímatele, přičemž jej využívá pro uskladnění elektronických zařízení a jako provozovnu. Je v něm navštěvován zákazníky za účelem přejímky elektroniky, ačkoliv mu byl byt přenechán za účelem zajištění bytových potřeb. Žalovaný proto žalobci dal dne 7.8.2018 výpověď z důvodu hrubého porušení povinností nájemce s výpovědní dobou 3 měsíce; ta skončila ke dni 30.11.2018, od té doby byt žalobce užívá bez právního důvodu. 3. Po provedeném dokazování soud I. stupně rozsudkem ze dne 16.6.2020 žalobu zamítl a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení 25 248 Kč. Soud I. stupně uzavřel, že žalobce ke dni doručení výpovědi z nájmu bytu dlužil žalovanému celkem 17 597 Kč z titulu nájemného ve výši 6 586 Kč, odpovídajícího nájemnému a záloze na služby ve výši 7 566 Kč za měsíc červenec 2018 po odpočtu slevy na nájemném ve výši 710 Kč za měsíc duben 2018, a dále z titulu nedoplatku na platbách za služby v celkové výši 11 011 Kč podle vyúčtování za období let 2013 až 2016 a za rok 2017. Vzhledem k tomu, že dlužná částka se rovná více než dvěma neuhrazeným nájemným, dospěl k závěru, že v případě žalobce došlo k hrubému porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu, a tudíž k naplnění výpovědního důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Zdůraznil, že již tato skutečnost sama o sobě postačuje k závěru, že výpověď ze dne 7.8.2018 byla dána žalobci oprávněné, a tudíž se již pro nadbytečnost nezabýval tím, zda je také naplněn druhý výpovědní důvod spočívající v užívání bytu žalobcem v rozporu s nájemní smlouvou a kolaudačním souhlasem za účelem podnikání. Opodstatněnými neshledal námitky žalobce týkající se reklamace předložených vyúčtování. Vyjádřil názor, že žalovaný se jako pronajímatel bytu řádně vypořádal s včasnou reklamací žalobce ve vztahu k vyúčtování služeb za rok 2017 a nepochybil ani v případě vyúčtování za období let 2013 až 2016, když k opožděné reklamaci žalobce nepřihlížel. Závěrem zhodnotil, že výpověď z nájmu bytu není absolutně neplatná pro rozpor s dobrými mravy. 4. Na základě odvolání žalobce odvolací soud usnesením ze dne 2.6.2021 rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud uzavřel, že soud I. stupně při zkoumání, zda byl naplněn výpovědní důvod spočívající v neplacení nájemného a plateb za služby spojené s nájmem bytu nepochybil, pokud na podkladě provedeného dokazování vyhodnotil, že žalobce ke dni doručení výpovědi z nájmu bytu v srpnu 2018 dlužil nájemné a zálohu na služby za měsíc červenec 2018, když vzal v úvahu prodlení žalobce se zaplacením nájemného a zálohy na služby za měsíc červen 2016 a započítávání následných plateb žalobce žalovaným postupem dle § 1933 odst. 2 o. z. na závazky nejdříve splatné. Soud prvního I. stupně však již dle odvolacího soudu přesvědčivě nezdůvodnil, na jakém skutkovém a právním základě od této dlužné částky odečetl částku 710 Kč jako 10% slevu z nájemného za měsíc duben 2018, když žalobce nájemné za duben 2018 v plné výši zaplatil. Odvolací soud rovněž soudu I. stupně vytkl, že v případě žalovaným tvrzeného dluhu žalobce z titulu nedoplatku na platbách za služby dle vyúčtování za období let 2013 až 2016, respektive za rok 2017, nevzal v úvahu, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo řádně provedeno a nájemce s ním byl seznámen. Žalobce v daném řízení zpochybňoval správnost žalovaným provedeného vyúčtování plateb za služby s tím, že nebylo učiněno včas, byly vyúčtovány platby za delší než zákonem stanovené dvanáctiměsíční období, respektive obsahuje položky, které do něj nepatří, apod. Soud I. stupně se nicméně tím, zda vyúčtování plateb za služby za období let 2013 až 2016, respektive za rok 2017, obsahuje zákonem předepsané náležitosti a je věcně správné, dle odvolacího soudu nezabýval a pouze poukázal na to, jakým způsobem se s reklamacemi vyúčtování uplatněnými žalobcem vypořádal žalovaný. Nemohl tak učinit relevantní závěr o splatnosti předmětných vyúčtování a o tom, zda žalobce tím, že na jejich základě vyúčtovaný nedoplatek nezaplatil, skutečně porušil nájemce své povinnosti. Za této situace je dle odvolacího soudu zjevně minimálně předčasný závěr soudu I. stupně o tom, že ke dni doručení výpovědi z nájmu bytu byl naplněn výpovědní důvod spočívající v nehrazení nájemného a plateb za služby spojené s nájmem bytu. Vzhledem k uvedenému a k tomu, že se soud I. stupně vůbec nezabýval naplněním dalšího výpovědního důvodu spočívajícího v užívání bytu žalobcem v rozporu s nájemní smlouvou, pak nemůže dle odvolacího soudu obstát ani závěr soudu I. stupně o tom, že výpověď z nájmu bytu ze dne 7.8.2018 je oprávněná. Odvolací soud v uvedené souvislosti soudu I. stupně uložil, aby v případě výpovědního důvodu spočívajícího v dluhu žalobce na nájemném a nedoplatcích z vyúčtování plateb za služby náležitě posoudil, zda vyúčtování plateb za služby za období let 2013 až 2016, respektive za rok 2017, obsahují všechny zákonné náležitosti a jsou tak způsobilá vyvolat splatnost z nich plynoucích nedoplatků, aby se vypořádal také s tvrzením žalobce, že vyúčtování obsahu