27 C 278/2022-142 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 20. 12. 2022 domáhala po žalovaném zaplacení částky 10 113,60 Kč s příslušenstvím coby bezdůvodného obohacení za užívání pozemku vlastněného žalobkyní. Uvedla, že žalovaný je podílovým spoluvlastníkem bytového domu [adresa] zapsaného na LV [číslo] to o velikosti id. [číslo]. Budova se nachází na pozemku p. [číslo] o výměře 301 m2, v k. ú. [obec], obec Praha zapsaném na [list vlastnictví], který je ve vlastnictví žalobkyně, bez právního důvodu. Dle znaleckého posudku ze dne 14. 10. 2022 činí obvyklé nájemné za užívání pozemku žalobkyně 200 Kč/m2/rok, tj. roční nájemné 60 200 Kč. Velikosti spoluvlastnického podílu žalovaného odpovídá částka 3 371,20 Kč za rok. Žalobkyně se žalobou domáhala vydání bezdůvodného obohacení za roky 2020 – 2022, tj. celkové výši 10 113,60 Kč (3 roky x 3 371,20 Kč). Žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě dlužné částky naposledy dopisem ze dne 30. 11. 2022, žalovaný na dlužnou částku do dne podání žaloby nezaplatil ničeho. 2. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě ze dne 23. 2. 2023 uvedl, že žalobou uplatněný nárok neuznává. Spoluvlastnický podíl v bytovém domě získal od předchozího vlastníka na základě kupní smlouvy z roku 1997. Uvedl, že bývalým spoluvlastníkům vzniklo věcné břemeno k pozemku, přičemž vznesl námitku promlčení práva na náhradu za věcné břemeno. Žalovaný spolu s dalšími spoluvlastníky a žalobkyní jednal o odkoupení pozemku žalobkyně, avšak neúspěšně. Dosud není vztah mezi pozemkem a budovou upraven. Současně žalovaný sporoval výši obvyklého nájemného určeného ve znaleckém posudku žalobkyně s odůvodněním, že znalecký posudek nesrovnával obdobné pozemky. Naopak na základě jím předloženého znaleckého posudku činilo obvyklé nájemné pozemků p. [číslo] v [katastrální uzemí], obec Praha o celkové výměře 903 m2 za rok 2020 částku 123 100 Kč, za rok 2021 částku 127 600 Kč, za rok 2022 částku 132 700 Kč a za první čtvrtletí roku 2023 částku 33 200 Kč. 3. V replice žalobkyně sporovala promlčení jejího nároku a znalecký posudek předložený žalovaným z důvodu výběru pozemků použitých ke srovnání a skutečnosti, že se týká dalších dvou bytových domů. Žalobkyně dále nově požadovala vydání bezdůvodného obohacení nikoliv ve velikosti podílu žalovaného, ale na základě pasivní solidarity všech spoluvlastníků, přičemž odkázala na odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu konkrétně spisová značka 30 Cdo 4713/2007. 4. Žalovaný nesouhlasil s uplatněním pasivní solidarity spoluvlastníků a namítl, že ze strany žalobkyně jde o zneužití práva a rozpor s dobrými mravy. Žalobkyni označil za velkého developera, která předmětné řízení zahájila poté, kdy spoluvlastníci bytového domu vč. žalovaného začali bránit ostatní výstavbě na dalších pozemcích žalobkyně. 5. Soud při jednání dne 27. 6. 2023 připustil změnu skutkových tvrzení žalobkyně tak, že se žalobkyně nově domáhala vydání bezdůvodného obohacení po žalovaném z titulu pasivní solidarity. <b>6. Ve věci samé soud provedl dokazování a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:</b> 7. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví], [katastrální uzemí], obec Praha, ze dne 19. 12. 2022 bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastníkem pozemku p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o rozloze 301 m2, na němž stojí stavba [adresa], bytový dům, zapsaná na [list vlastnictví]. 8. Z výpisu katastru nemovitostí [list vlastnictví], [katastrální uzemí], obec Praha, ze dne 15. 12. 2022 a 16. 1. 2023 bylo zjištěno, že žalovaný je spoluvlastníkem bytového domu [adresa] stojícím na pozemku [parcelní číslo] zapsaného na [list vlastnictví], přičemž jeho spoluvlastnický podíl činí [číslo]. Spoluvlastnický podíl žalovaný nabyl na základě kupní smlouvy [anonymizováno] [číslo] [rok]. Bytový dům není rozdělen na bytové jednotky. 9. Ze znaleckého posudku [číslo] 2022 ze dne 14. 10. 2022 vypracovaného [právnická osoba] bylo zjištěno, že pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byla použita srovnávací metoda a metoda určení obvyklého nájemného z obvyklé ceny pozemku. Pro závěr posudku byl rozhodný průměr výsledných hodnot obou metod. Účelem posudku bylo stanovení obvyklého nájemného za užívání pozemku mj. zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], obec Praha. Posudek srovnával v oddíle pozemků zastavěných ploch a veřejného prostranství cekem 5 pozemků v různých lokalitách [obec] (3x pozemek – travnatá plocha, 1x pozemek mezi bytovými domy v sídlišti a 1x pozemek – proluka mezi bytovými domy). Pro druhou metodu bylo použito 5 prodejních cen pozemků v různých lokalitách [obec] (2x zastavěná plocha, 1x pozemek pro výstavbu rezidenčního bydlení a 2x zatravěná plocha). Obvyklá cena nájemného pozemkového celku o velikosti 22 540 m2 pak byla stanovena na částku u pozemků zastavěných ploch a veřejného prostranství o celkové výměře 17 853 m2 na částku 200 Kč/m2/rok, u pozemků ploch pro parkování o celkové výměře 520 m2 na částku 480 Kč/m2/rok a u pozemků pro komunikace o celkové výměře 4 243 m2 na částku 50 Kč/m2/rok. Znalecký posudek byl opatřen znaleckou doložkou. 10. Z výzvy k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání pozemku [parcelní číslo] v KÚ [obec] ze dne 3. 11. 2022 vč. podacího archu bylo zjištěno, že žalobkyně dne 7. 11. 2022 odeslala žalovanému výzvu k zaplacení bezdůvodného obohacení za rok 2020 – 2022 v celkové výši 10 113,60 Kč ve lhůtě do 30. 11. 2022. 11. Z výzvy žalobkyně adresované SVJ [ulice a číslo] a [číslo] ze dne 7. 6. 2016 bylo zjištěno, že žalobkyně sdělila společenství vlastníků, že jeho členové dlouhodobě užívají pozemky žalobkyně bez právního důvodu a že vztahy k pozemkům v lokalitě mezi ulicemi [ulice] a [ulice] měly být řešeny v průběhu či po dokončení plánované výstavby nových bytových domů, avšak s ohledem na postoj všech zúčastněných a dotčených subjektů v řízeních vedených ohledně této výstavby před příslušným stavebním úřadem, jsou nuceni otázky užívacích práv řešit okamžitě. 12. Z dopisu SVJ [ulice a číslo] a [číslo] ze dne 27. 6. 2016 bylo zjištěno, že společenství vlastníků si je vědomo neutěšené situace, která vznikla v důsledku porušení zákona č. 72/1994 Sb. Společenství vlastníků dále uvedlo, že jejich primárním zájmem je získat právní titul k užívání pozemků. 13. Ze znaleckého posudku o ceně nemovitých věcí [číslo] 2023 ze dne 4. 4. 2023 bylo zjištěno, že účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklého nájemného za užívání pozemků p. [číslo] o celkové výměře 903 m2. Znalecká kancelář při vypracování znaleckého posudku použila metodu porovnávací pomocí indexů, kdy byly srovnávány celkem 4 stavební pozemky v k. ú. [část obce] a [část obce] v [obec]. Obvyklá cena nájemného pro všechny 3 pozemky byla pro rok 2020 stanoveno na částku 123 100 Kč, pro rok 2021 na částku 127 600 Kč, pro rok 2022 na částku 132 700 Kč a pro první čtvrtletí roku 2023 na částku 33 200 Kč. Znalecký posudek byl opatřen znaleckou doložkou. 14. Ze znaleckého posudku [číslo] 2022 ze dne 16. 12. 2022 vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení], znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro účely řízení vedeného Obvodním soudem pro Prahu 1 pro pod sp. zn. 65 C 123/2021 bylo zjištěno, že pro zhotovení znaleckého posudku byla použita srovnávací metoda, kdy znalec srovnával celkem 11 pozemků, které byly využívány jako pozemní komunikace. Účelem posudku bylo určení obvyklé ceny pozemků, na kterých je umístěna pozemní komunikace. Obvyklá cena nájemného pro rok 2019 byla průměrně stanovena na 199 Kč/m2/rok. 15. Soud neprovedl jako důkaz rozhodnutí vydaná v jiných řízeních týkajících se téhož žalobce a jiných spoluvlastníků vedených u Obvodního soudu pro Prahu 4, stanoviskem ke zřizování a oceňování věcných břemen na majetku obcí předloženým žalobkyní a ani nežádal zprávu od Hlavního města Prahy týkající se stanovení cen ve smlouvách, které použil znalec ve znaleckém posudku předloženém žalovaným, z důvodu nadbytečnosti. Soud zjistil skutkový stav dostatečně z provedeného dokazování, zejm. výši obvyklého nájemného ze znaleckého posudku. <b>16. Po právní stránce soud posoudil věc následovně.</b> 17. Dle § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů (dále jen„ BytZ“), nedojde-li mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku ke sjednání písemné smlouvy o úpravě práv k pozemku do 31. 12. 2000, vzniká dnem 1. ledna 2001 ve prospěch vlastníka jednotky věcné břemeno k zastavěnému pozemku, a to za náhradu. Obsahem věcného břemene je právo vlastníka jednotky spoluužívat zastavěný pozemek, a to v rozsahu odpovídajícímu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Dojde-li k převodu nebo přechodu vlastnictví jednotky, stává se oprávněným z věcného břemene nabyvatel jednotky. 18. Soud se nejprve zabýval otázkou, zda žalovanému, resp. všem spoluvlastníkům předmětného bytového domu, vzniklo věcné břemeno užívání k pozemku, tj. zda-li byl ke dni 30. 12. 2000 proveden vklad písemného prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek a společných částí domu do katastru nemovitostí dle ustanovení § 4 zákona o vlastnictví bytů k datu