47 C 304/2022-37 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobci se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu z 22. 11. 2022 domáhali na žalované zaplacení částky 272 000 Kč s příslušenstvím s tím, že byli vlastníky rodinného domu na adrese [adresa] (dále jen„ předmět nájmu“). S žalovanou byla uzavřena na dobu určitou nájemní smlouva (dále jen„ smlouva“), a to na dobu jednoho kalendářního roku. Na základě dohody stran byla smlouva jednotlivými dodatky vždy o jeden kalendářní rok prodlužována, když dodatkem č. 5 ze dne 3. 4. 2018 byla smlouva prodloužena do 30. 4. 2019. Současně bylo v předmětném dodatku ujednáno, že:„ Nedoručí-li jedna ze smluvních stran nejpozději do 31. 1. 2019 druhé straně písemné oznámení o ukončení nájemního vztahu ke konci dubna 2019, má se za to, že se strany dohodly na uzavření nové nájemní smlouvy na dobu určitou na období následujícího kalendářního roku.“ Vzhledem k tomu, že žádná ze smluvních stran do 31. 1. 2019 druhé straně písemné oznámení o ukončení nájemního vztahu ke konci dubna 2019, prodloužila se smlouva do 30. 4. 2020. Obě smluvní strany pokračovaly v plnění smlouvy i po 30. 4. 2020 a došlo tak opakovaně k automatickému obnovení smlouvy, a to na dobu dalšího kalendářního roku, tj. do 30. 4. 2021. Během srpna 2021 žalovaná sdělila žalobcům, že na dalším trvání nájmu nemá zájem a že nájemní vztah svým odstěhováním považuje za ukončený. Žalobci žalovanou opakovaně upozorňovali, že jejím odstěhováním nájemní vztah nekončí, ale trvá dle platného práva do 30. 4. 2022, a to s odkazem na ustanovení § 2230 o. z. Žalovaná však dlužné nájemné za období září 2021 až duben 2022 žalobcům nezaplatila, a to ani přes předžalobní výzvu. S ohledem na skutečnost, že měsíční nájemné činilo dle smlouvy 34 000 Kč, žalobci se za 8 měsíců domáhají dlužného nájemného v celkové výši 272 000 Kč. 2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že nárok žalobců zcela neuznává. Učinila nesporným, že od žalobců měla pronajatý předmět nájmu, ve kterém měla umístěny kanceláře a zázemí svého podnikání. Titulem pro užívání nemovitosti byla smlouva z 26. 4. 2013 ve znění dodatků č. 1-5. Dle žalované smlouva skončila k 30. 4. 2020 s tím, že žalobci každý rok předkládali žalované dodatky, které obsahovaly prolongaci o jeden nebo o dva roky. Z tohoto důvodu má žalovaná za to, že takto opakovaně sjednávané časově omezené doby nájemního vztahu zákonnou prolongaci vylučují. S ohledem na uvedené navrhla žalobu zamítnout. 3. Žalobci v replice z 20. 1. 2023 poukázali na komentářovou literaturu a judikaturu Nejvyššího soudu (Srovnej 26 Cdo 977/2022 s tím, že doktrína o možnosti prodloužení nájmu nijak nepochybuje. Pokud jde o dobu prodloužení, komentářová literatura se kloní k názoru:„ Je třeba jednotlivé doby prodloužení posuzovat samostatně, přičemž jako dobu rozhodnou pro posouzení délky trvání nového nájmu je třeba brát poslední dobu prodloužení (tedy vůli stran časově nejbližší obnovení nájmu).“ (Obnovení nájmu bytu, Občanský zákoník – komentář, svazek V.). Žalobci sice připustili, že ujednání stran má přednost před zákonem, avšak z ujednání stran nijak nevyplývá, že by bylo vyloučeno ustanovení § 2230 či § 2285 o. z. 4. Na základě provedeného dokazování zjistil soud tento skutkový stav: Ze smlouvy o nájmu rodinného domu uzavřené dne 26. 4. 2013 mezi žalobci jako pronajímateli a žalovanou jakožto nájemcem soud zjistil, že si žalovaná pronajala rodinný dům na adrese [adresa]. V čl. III. byl sjednán nájem na dobu určitou, a to do 30. 4. 2014. Dále bylo v čl. III sjednáno, že pokud jedna smluvní strana neoznámí písemně druhé smluvní straně, že ukončuje nájemní vztah ke konci dubna 2014, má se za to, že se strany dohodly na uzavření nové nájemní smlouvy na dobu určitou na období následujícího kalendářního roku. Toto písemné oznámení musí být druhé smluvní straně doručeno nejpozději do 31. 1. 2014. V čl. IV. bylo sjednáno nájemné ve výši 29 500 Kč se splatností nejpozději do 20. Dne kalendářního měsíce předcházejícího kalendářnímu měsíci, za který se nájemné platí. V čl. VII. pak bylo ujednáno, za jakých podmínek může zaniknout předmět nájmu dohodou stran nebo písemnou výpovědí. 5. Z dodatku č. 2 vzal soud za prokázané zvýšení nájmu na 30 500 Kč měsíčně a dále zde bylo obsaženo ujednání, že:„ Nedoručí-li jedna ze smluvních stran nejpozději do 31. 1. 2015 druhé straně písemné oznámení o ukončení nájemního vztahu ke konci dubna 2015, má se za to, že se strany dohodly na uzavření nové nájemní smlouvy na dobu určitou na období následujícího kalendářního roku.“ 6. Z dodatku č. 5 se podává, že nájemní vztah byl výslovně prodloužen do 30. 4. 2019, nájemné bylo zvýšeno na částku 34 000 Kč měsíčně a dodatek zároveň obsahoval ujednání, že:„ Nedoručí-li jedna ze smluvních stran nejpozději do 31. 1. 2019 druhé straně písemné oznámení o ukončení nájemního vztahu ke konci dubna 2019, má se za to, že se strany dohodly na uzavření nové nájemní smlouvy na dobu určitou na období následujícího kalendářního roku.“ 7. Z předávacího protokolu z 20. 9. 2021 vyplývá, že uvedeného dne žalovaná předala žalobcům vyklizený předmět nájmu, přičemž ze strany pronajímatelů bylo v protokole obsaženo ustanovení, že předání předmětu nájmu nemá vliv na právní výklad nájemního vztahu, neboť nájemní vztah dle nájemní smlouvy trvá do 30. 4. 2022. 8. Mezi účastníky nebylo sporu o uzavření nájemní smlouvy ze dne 26. 4. 2013, na jejímž podkladě žalovaná užívala rodinný dům na adrese [adresa] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30. 4. 2015 s tím, že v čl. III. smlouvy byly ujednány podmínky automatického prodloužení doby nájmu, resp. uzavření nové nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla také dvakrát písemně prodlužována dodatky, konkrétně naposledy Dodatkem č. 5 ke Smlouvě o nájmu rodinného domu, uzavřené dne 26. 4. 2013, uzavřeným dne 3. 4. 2018. Na základě dodatku č. 5 byla nájemní smlouva výslovně prodloužena do 30. 4. 2019. Strany v dodatku č. 5 dále výslovně sjednaly automatické obnovení nájmu na dobu dalšího kalendářního roku, pokud jedna ze stran nedoručí druhé straně písemné oznámení o ukončení nájemního vztahu do dubna 2019. To se nestalo a nájemní vztah tak byl obnoven a trval na základě tohoto obnovení do konce dubna 2020 Poslední výše nájemného byla stanovena na částku 34 000 Kč. Žalovaná za měsíce po odevzdání předmětu nájmu, tj. za období září 2021 až duben 2022 nezaplatila ničeho. Uvedené je mezi účastníky nesporným. Sporným je, zda nájemní vztah trval i po 30. 4. 2020, kdy žalobci tvrdí, že trval do 30. 4. 2022 a z tohoto titulu požadují dlužné nájemné, kdežto žalovaná tvrdí, že dnem 30. 4. 2020 nájemní vztah mezi stranami skončil a pokud dál užívala předmět nájmu, jednalo se o bezdůvodné obohacení, jež ve výši obvyklého nájemného hradila žalobcům ve smyslu judikatury. K předání předmětu nájmu došlo dne 20. 9. 2021 a mezi účastníky je nesporným, že až do července 2021, kdy žalovaná sdělila, že v nájemním vztahu již nechce pokračovat, nebylo ani jednou ze stran zasláno druhé smluvní straně žádné písemné oznámení o ukončení nájemního vztahu. Ve věci nebyla ani jednou ze stran dána výpověď. 9. Zjištěný skutkový stav soud právně posoudil následovně: Podle § 2285 pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. 10. Podle § 2311 o. z. se ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně. 11. Podle § 3074 o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 12. Mezi účastníky nebylo sporu, že žalovaná užívala předmět nájmu jako prostor pro své podnikání, kde měla umístěny kanceláře a zázemí. Soud tedy ve smyslu § 3074 dospěl k závěru, že je na věc třeba aplikovat o. z., kdy dle § 2311 o. z. se ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně i na nájem prostor sloužících k podnikání, přičemž v § 2285 o. z. je stanoveno, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. Se zřetelem na citovaná zákonná ustanovení má soud za to, že nájem byl znovu ujednán i po datu 30. 4. 2020 na dobu jednoho kalendářního roku, a to nejprve na dobu od 1. 5. 2020 do 30. 4. 2021 a posléze i na dobu dalšího kalendářního roku pro období od 1. 5. 2021 do 30. 4. 2022. Lze přisvědčit žalobkyni, že pokud by dle žalované nájemní vztah skončil k 30. 4. 2020 a v případě jejího plnění za užívání předmětu nájmu se toliko jedná o