11 C 233/2019-249 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobce se žalobou ze dne 12. 4. 2019 doplněnou podáním ze dne 15. 10. 2019 (č.l. 91) a ze dne 14. 9. 2020 domáhal proti žalovanému zaplacení shora uvedené částky představující žalovaným nevrácený rezervační poplatek za rezervaci nemovitosti – pozemku stavební parc. st. 125, jehož součástí je budova [adresa] a pozemku parc. [číslo] vše k. ú. [obec], okres [okres] (dále jen„ Nemovitost“) za účelem uzavření kupní smlouvy. Žalobce a žalovaný uzavřeli dne 17. 12. 2018 smlouvu o rezervaci Nemovitosti, ve které sjednali kupní cenu ve výši 5 590 000 Kč, rezervační doba byla sjednána do 31. 3. 2019. Dne 21. 3. 2019 zaslal žalovaný žalobci návrh kupní smlouvy. Žalobce v mezidobí zjistil, že v Nemovitosti má hlášen trvalý pobyt JUDr. [jméno] [příjmení], který je v insolvenčním řízení a jako advokát byl (nepravomocně) odsouzen za zpronevěru. Tuto informaci však žalobce žalovanému nesdělil, kdyby byla tato informace žalobci známa před uzavřením rezervační smlouvy, tu by nepodepsal, resp. by nesložil rezervační zálohu. Žalobce proto do návrhu kupní smlouvy zapracoval své připomínky (zrušení trvalého pobytu JUDr. [příjmení], snížení vysoké pokuty 600 000 Kč za pozdní uhrazení kupní ceny, splnění zákonné povinnosti týkající se předložení průkazu energetické náročnosti rodinného domu nacházejícím se na specifikovaném pozemku, soupisu vybavení). Zapracovat připomínky žalobce do kupní smlouvy však žalovaný odmítl a trval na původním znění kupní smlouvy a současně trval na tom, že žalobce musí uhradit odměnu realitní makléřky ve výši 100 000 Kč, jejíž služby si žalovaný objednal, jinak nedojde k uzavření kupní smlouvy (čímž by došlo k faktickému zvýšení kupní ceny). [příjmení] [příjmení], realitní makléřka a partnerka žalovaného, na dotaz o ceně jejích služeb však sdělila žalobci již na počátku jejich spolupráce, že vše činí bez nároku na odměnu, neboť jde o zprostředkování koupě nemovitosti, která patří jejímu partnerovi, resp. zajištění způsobu financování k této koupi. Žalobce dne 27. 3. 2019 písemně od rezervační smlouvy odstoupil z důvodu, že žalovaný odmítl o znění kupní smlouvy vyjednávat a podmínil uzavření kupní smlouvy zaplacením částky 100 000 Kč nad rámec sjednané kupní ceny. Žalovaný odstoupení od smlouvy neuznal a vyzval žalobce k zaplacení smluvní pokuty ve výši 200 000 Kč, následně pak smluvní pokutu započetl na složenou rezervační jistinu ve výši 200 000 Kč. Odstoupení od smlouvy se žalovanému prokazatelně dostalo do jeho dispoziční sféry, když ten na toto odstoupení výše popsaným způsobem reagoval. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Žalovaný označil tvrzení žalobce za účelové, když neuvedl, že ohledně prodeje jednal s přítelkyní žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], která je realitní makléřkou a pomáhala tedy s prodejem předmětné Nemovitosti. Rezervační smlouva byla uzavřena již dne 17. 12. 2018 a rezervační doba byla sjednána až do 31. 3. 2019, delší doba rezervace byla sjednána z důvodu, že žalobce neměl dostatek finančních prostředků ke koupi Nemovitosti a v mezidobí se snažil o prodej své nemovitosti v obci [obec] či získat úvěr. Žalobce z důvodu problému s financováním koupě chtěl nabytí Nemovitosti postoupit na třetí subjekt společnost [právnická osoba], který nebyl účastníkem rezervační smlouvy. Žalovaný označil argument týkající se trvalého pobytu váznoucího na Nemovitosti za účelový, neboť trestní řízení s JUDr. [příjmení] dosud nebylo skončeno, navíc trvalý pobyt je pouze údaj evidenčního charakteru. K nepřiměřené výši smluvní pokuty uvedl žalovaný, že ta byla sjednána z důvodu dlouhé rezervační doby, po kterou musel žalovaný nemovitost držet, a s ohledem na tyto skutečnosti se tak jeví zcela přiměřená a adekvátní. Žalobce se sám zavázal, že za realitní služby uhradí částku 60 500 Kč vč. DPH. Žalovaný nemohl přistoupit na změny kupní smlouvy navrhované žalobcem, neboť tak by byla kupní smlouva značně nevyvážená a nejednalo se o podstatné náležitosti kupní smlouvy, kterými jsou jen označení stran, předmět převodu a cena převodu, které byly uvedeny v kupní smlouvě v souladu se smlouvou rezervační. Žalovaný trvá na tvrzení, že nebyly naplněny důvody, které by žalobce opravňovaly k odstoupení od smlouvy, odstoupení nebylo řádně doručeno žalovanému a nesplňuje formální náležitosti. Žalovaný na závěr uvedl, že se s žalovaným snažil dojít ke smírnému vyřešení sporu, avšak neúspěšně. 3. Soud na základě provedeného dokazování dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. 4. Z rezervační smlouvy ze dne 17. 12. 2018 (č.l. 5) soud zjistil, že mezi stranami byla uzavřena smlouva, na jejímž základě se žalobce zavázal ve sjednané době uzavřít s žalovaným kupní smlouvu na Nemovitost, žalovaný se zavázal po dobu rezervační doby nenabízet Nemovitost třetím osobám. Rezervační poplatek byl sjednán ve výši 200 000 Kč, kupní cena byla sjednána na částku 5 790 000 Kč, na jejíž výši bude rezervační poplatek započítán. Rezervace nemovitosti byla sjednána do 31. 3. 2019 Smluvní strany v čl. II. 1 dohodly, že pokud zájemce neposkytne veškerou součinnost při uzavírání předmětné kupní smlouvy k převodu vlastnického práva k nemovitostem či bezdůvodně odmítne uzavřít uvedenou smlouvu do konce rezervační lhůty, je zájemce povinen uhradit majiteli smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč do 5 pracovních dnů ode dne písemné výzvy majitele k úhradě této smluvní pokuty, přičemž smluvní pokuta je stanovena jako paušální částka za náhradu škody spojenou s neuzavřením kupní smlouvy se zájemcem. Majitel je posléze oprávněn na úhradu této smluvní pokuty započíst částku ve výši 200 000 Kč uhrazenou zájemcem jako rezervační depozitum, s čímž smluvní strany podpisem této smlouvy souhlasí. Smluvní strany se dále dohodly, že pokud majitel neposkytne veškerou součinnost při uzavírání předmětné kupní smlouvy k převodu vlastnického práva k Nemovitosti, či bezdůvodně odmítne uzavřít uvedenou smlouvu do konce rezervační lhůty, či vyjdou najevo právní nebo faktické vady, které brání převodu předmětné nemovitosti, má zájemce (žalobce) právo od této smlouvy odstoupit. Žalovaný se jako vlastník Nemovitosti v čl. II.2. zavázal žalobci poskytnout veškeré relevantní informace, které mohou mít okolnosti k uzavření této dohody. Žalobce jako zájemce v čl. IV. prohlásil, že se před podpisem rezervační smlouvy seznámil s faktickým i právním stavem Nemovitosti. 5. Z emailové korespondence mezi žalobcem a žalovaným, příp. paní [příjmení] ze dne 7.3.2019, 8. 3. 2019, 11. 3. 2019, 13. 3. 2019 a 25. 3. 2019 (založené na č. l. 8-18) bylo zjištěno, že mezi stranami probíhala v průběhu března 2019 komunikace ohledně způsobu financování koupě Nemovitosti, vypracování kupní smlouvy a trvalého pobytu JUDr. [příjmení] váznoucího na Nemovitosti. Žalobce zaslal dne 25. 3. 2019 žalovanému své připomínky ke kupní smlouvě. Z emailu ze dne 11.3.2019 (č.l. 11) vyplývá, že žalobce komunikoval svou vůli nakoupit nemovitost nadále prostřednictvím [právnická osoba], žalovaný s takovým postupem nesouhlasil, žalobce vyjádřil svou nespokojenost s postupem žalovaného, kdy mu nebylo z jeho strany sděleno, že v nemovitosti má hlášen trvalý pobyt JUDr. [příjmení] a nadále avizoval snahu se s žalovaným dohodnout a koupi uskutečnit. Z emailu ze dne 13.3.2019 a ze dne 12.3.2019 (č.l. 14) soud zjistil, že žalovaný ještě 12.3.2019 komunikoval s žalobcem a sdělil mu, že pokud z obchodu sejde, peníze složené jako rezervační zálohu žalobci vrátí, i když by dle rezervační smlouvy nemusel. Žalobce dne 13.3.2019 vyzval žalovaného resp. jeho právního zástupce k vypracování kupní smlouvy a sdělil, že na způsobu financování nadále pracuje, nemovitost v [anonymizováno] se dosud neprodala. 6. Z emailu od [jméno] [příjmení] žalobci ze dne 5.3. 2019 a ze dne 11.3.2019 (č.l. 100, 102 a 103) soud zjistil, jaký byl návrh [právnická osoba] na financování úvěru žalobce a zajištění finančních prostředků žalobce na koupi Nemovitosti od žalovaného. 7. Z čestného prohlášení ze dne 4.11.2019 (č.l. 130), z výpisu z účtu u [obec] spořitelny za období 1.3.2019 31.3.2019 (č.l. 131) a odhadu [číslo] 2019 na č.l. 133 [právnická osoba] soud zjistil, že [anonymizována tři slova], bytové družstvo potvrdilo, že žalobce u nich podal přihlášku do družstva a činili potřebné kroky k pořízení Nemovitosti s tím, že 20.3.2019 byla mezi nimi podepsána smluvní dokumentace, na jejímž základě se družstvo zavázalo pořídit pro žalobce [příjmení], přičemž bytové družstvo činilo a provedlo veškeré kroky k zajištění financování včetně vyřízení a poskytnutí úvěru zajištěného nemovitostmi v [obec] u [obec] k nákupu nemovitosti v [obec] žalobcem. Žalobce měl ke dni 31.3.2019 vlastní prostředky ve výši 1 244 919,68 Kč na účtu. Obvyklá cena nemovitosti v [obec] činila dle odhadu 5 650 000 Kč. 8. Z emailové zprávy ze dne 21. 3. 2019 od právního zástupce žalovaného adresované přítelkyni žalobce (č.l. 82, 98 a 107) bylo zjištěno, že právní zástupce žalovaného sdělil, že paní [příjmení] nebude po žalobci požadovat celých 100 000 Kč za realitní servis,