11 C 34/2020-193 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 21.1.2020 a doplněnou podáním ze dne 22.7.2020 (č.l. 79) domáhal na žalované zaplacení částky 100 00 Kč představující dle něj bezdůvodné obohacení žalované na jeho úkor. Toto bezdůvodné obohacení spočívalo v nevráceném rezervačním poplatku, který žalobce zaplatil na základě rezervační smlouvy ze dne 7. 8. 2019 uzavřené mezi žalobcem, panem [titul] [jméno] [příjmení] jakožto převodcem, zastoupeným na základě plné moci Klárou Maškovou a žalovanou jakožto zprostředkovatelem (dále také jen „Smlouva“), a to přesto, že žalobce od Smlouvy odstoupil. Dle Smlouvy hodlali převodce a žalobce uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu v Bytovém družstvu Byty Jíchova, IČO: 019 36 735, spojeném s právem nájmu bytu č. 14 v domě č. p. 852/12 v ulici Jíchova, Praha – Černý Most (dále jen „Převodní smlouva“, předmět převodu dále jen jako „předmětný byt“ nebo „Družstevní podíl“, uvedené bytové družstvo dále jen „Bytové družstvo“). Cena za převod měla činit 3 500 000 Kč. Žalobce se zavázal složit rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč na bankovní účet zprostředkovatele. Rezervační doba byla sjednána do 15. 9. 2019. Žalobce od Smlouvy odstoupil, žalovaná tak byla povinna žalobci rezervační poplatek vrátit. Žalovaná však rezervační poplatek vrátit odmítla s odůvodněním, že žalobce odstoupil od Smlouvy bezdůvodně a rezervační poplatek byl tak žalovanou započten na smluvní pokutu vázanou na porušení povinnosti uzavřít převodní smlouvu. K důvodům odstoupení od smlouvy žalobce dále uvedl, že žalovaná jakožto realitní zprostředkovatel nabízela k prodeji předmětný byt. Žalobce od začátku spolupráce s žalovanou jasně avizoval, že předmětný byt chce koupit jeho společnost AG - SLOVSTAV CZ s.r.o., IČO: 044 69 879, sídlem: Revoluční 1082/8, 110 00 Praha 1 (dále jen „Společnost“), tedy právnická osoba a že důvodem koupě je zajistit ubytování zaměstnancům této společnosti, kterým by byl byt pronajímán. Žalobce se obrátil na žalovanou jakožto realitního zprostředkovatele a předpokládal, že mu ohledně koupě předmětného bytu odborně poradí. Prohlídka předmětného bytu však proběhla za účasti pana [příjmení] (nynější manžel jednatelky žalovaného, pozn. soudu), který žalobce řádně o předmětu převodu neinformoval. Převodce nebyl na prohlídce přítomen. Následně žalovaná zaslala e-mailem žalobci k podpisu rezervační smlouvu, kde byl jako nabyvatel uveden žalobce jako fyzická osoba nepodnikatel a na žalobce naléhala, aby rezervační poplatek zaplatil co nejdříve, jinak o předmětný byt přijde. Žalobce tedy obratem uhradil rezervační poplatek, a to z účtu dané společnosti, přesvědčen, že Byt bude kupovat Společnost, jak bylo s žalovanou domluveno. Před schůzkou, na které mělo dojít k podpisu převodní smlouvy, žalobce ze stanov zjistil: a) že členem daného Bytového družstva může být pouze fyzická osoba (viz čl. 3 .1.1. Stanov) a tudíž není možné, aby Byt koupila společnost. Pokud by byl Družstevní podíl převeden na osobu nesplňující podmínky pro členství v Bytovém družstvu, k převodu Družstevního podílu by nedošlo (viz č. 5.1.1 Stanov), převodní smlouva uzavřená se Společností by tedy byla neplatná pro počáteční nemožnost plnění. b) že vzhledem k tomu, že se jedná o družstevní byt, nebyl by Byt ve vlastnictví žalobce a tento by tak byl omezen v jeho využívání – byt by nebyl pronajímán, ale podnajímán, podnajímání bytu zaměstnancům společnosti by bylo téměř nemožné (žalobce se informoval na daném Bytovém družstvu, konkrétně hovořil s Ing. [jméno] [příjmení], předsedkyní představenstva daného Bytového družstva, která mu sdělila, že souhlas s podnajímáním zaměstnancům společnosti mu zřejmě dán nebude). Žalovaná však žalobce dříve ujišťovala, že pronájem zaměstnancům společnosti by nebyl žádný problém. Z těchto důvodů žalobce od rezervační smlouvy ihned odstoupil, přičemž na schůzku s žalovanou konanou dne 18. 9. 2019 se žalobce dostavil osobně, aby mohl situaci s žalovanou v klidu probrat a pokusit se najít řešení. Žalobce dále namítl, že Smlouva, nazvaná jako„ rezervační“, ve skutečnosti rezervační smlouvou není, neboť neobsahuje žádná práva a povinnosti týkající se rezervace. Ve Smlouvě zcela absentuje jakýkoliv závazek převodce či žalované jakožto zprostředkovatele, že by během rezervační doby Byt dále nenabízeli k prodeji jiným zájemcům, tedy že by ho rezervovali. Žalobce uhradil požadovanou rezervační zálohu, aniž by se mu za ni dostalo jakéhokoliv protiplnění. O žádnou rezervační zálohu se tedy jednat nemohlo. Žalobce má dále za to, že byl žalovanou uveden v omyl, přičemž dle § 583 občanského zákoníku jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné; smlouva je proto neplatná. Žalovaná se na úkor žalobce bez spravedlivého důvodu obohatila, neboť získala majetkový prospěch plněním bez právního důvodu. Dále žalobce uvádí, pro případ, že by bylo přistoupeno na tvrzení žalované, že Byt neměl být kupován Společností, ale žalobcem jako fyzickou osobou, Smlouva má povahu smlouvy spotřebitelské a bylo tudíž třeba při jejím uzavírání dodržet zásady ochrany spotřebitele dle § 1810 a násl. občanského zákoníku. Žalovaná byla v daném právním vztahu v postavení silnější smluvní strany, která při uzavírání Smlouvy jednala v rámci své podnikatelské činnosti; na žalovanou jakožto zprostředkovatele je nutno nazírat jako na odborníka dle § 5 občanského zákoníku. Žalovaná měla upozornit žalobce na úskalí koupě družstevního bytu, což neučinila a naopak jej utvrzovala v tom, že koupě a následný pronájem je bez problému. Smluvní ujednání týkající se smluvní pokuty je dále tzv. zakázaným ujednáním ve smyslu ustanovení § 1813 občanského zákoníku, dle kterého se má za to, že zakázaná ujednání jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. Ve Smlouvě je uvedeno, že„ pokud nabyvatel neposkytne veškerou součinnost při uzavírání předmětné Smlouvy o převodu družstevního podílu u předmětných nemovitostí či bezdůvodně odmítne uzavřít uvedenou smlouvu do konce rezervační lhůty, tj. do 15. 09. 2019, je nabyvatel povinen uhradit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč“. Smlouva však nikterak neřeší situaci, že by součinnost k uzavření Převodní smlouvy neposkytl nebo Převodní smlouvu odmítl uzavřít Převodce, či že by nedošlo k uzavření z důvodů na straně žalované jakožto zprostředkovatele. Povinnost hradit smluvní pokutu stíhá toliko žalobce. Zároveň ve Smlouvě absentuje ustanovení, jak bude s již zaplacenou rezervační zálohou naloženo v případě, že nedojde k uzavření Převodní smlouvy z důvodů na straně převodce, popř. zprostředkovatele, tj. vycházeje ze znění Smlouvy, rezervační záloha by nebyla žalobci vrácena. Smlouva je tedy velmi nevyvážená, ustanovení o smluvní pokutě je třeba považovat za zakázané ujednání ve smyslu § 1813 občanského zákoníku a tedy za neplatné. Navíc smlouva byla uzavřena s použitím prostředku na dálku (zaslána e-mailem), mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání (mimo realitní kancelář). Zprostředkovatel při uzavírání Smlouvy porušil zákonné požadavky kladené na uzavírání smluv se spotřebitelem, když žalobci nesdělil údaje uvedené v § 1811 odst. 2 a § 1820 odst. 1 občanského zákoníku Tyto informace byl zprostředkovatel povinen poskytnout žalobci písemně, což plyne z ustanovení § 1828 odst. 1 občanského zákoníku. Dle § 1829 odst. 2 občanského zákoníku nebyl-li spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v souladu s § 1820 odst. 1 písm. f) občanského zákoníku, může od smlouvy odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne uzavření smlouvy. Žalobce od Smlouvy odstoupil dne 18. 9. 2019. Žalovaná měla tak dle § 1832 odst. 1 občanského zákoníku zákonnou povinnost vrátit žalobci bez zbytečného odkladu, nejpozději do 14 dnů od odstoupení od Smlouvy, všechny peněžní prostředky, které od něho na základě Smlouvy přijala. Žalobce dále doplnil, že odstoupení nemusí být fyzickou osobou – spotřebitelem odůvodněno, přesto žalobce uvádí, že odstoupeno bylo z důvodu, že žalobce sám zjistil, že dle stanov není možné, aby byt koupila právnická osoba (viz stanovy) a že by v bytě nemohl ubytovat zaměstnance společnosti, a to přesto, že byl žalovanou v rozporu s realitou opakovaně utvrzován v tom, že uvedené není žádný problém. 2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Ve vyjádření ze dne 4.3.2020 (č.l. 69) a ze dne 21.8.2020 (č.l. 105) uvedla, že nárok žalobce odporuje smlouvě i dobrým mravům. Po uzavření rezervační smlouvy s žalobcem žalovaná činila kroky ke splnění závazku spočívajícího v uzavření smlouvy o převodu podílu v bytovém družstvu, došlo ke zpracování návrhů smlouvy o převodu podílu v bytovém družstvu a smlouvy o advokátní úschově a zajištění způsobu financování úhrady ceny za převod podílu. V průběhu procesu začal žalobce spekulovat, že předmětný podíl koupí na právnickou osobu [právnická osoba], s.r.o. z důvodu příznivějších podmínek hypotečního financování. Na skutečnos