6 C 30/2021-54 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou doručenou soudu dne 3. 12. 2020 se žalobce na žalované domáhal uložení povinnosti zaplatit částku 484 000 Kč s příslušenstvím s následujícím odůvodněním. Žalobce a žalovaná uzavřeli dne 16. 12. 2019 Zprostředkovatelskou smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb (dále jen„ smlouva“), kterou se žalobce zavázal pro žalovanou obstarat příležitost uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitých věcí – bytové jednotky [číslo] která se nachází v budově [adresa] – bytový dům, na pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, vč. s touto jednotkou souvisejícího podílu o velikosti [číslo] na společných částech domu, a dále podíl o velikosti [číslo] na pozemku parc. [číslo] (vše zastavěná plocha a nádvoří), [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] (vše ostatní plocha), to vše v k. ú. [část obce], [územní celek] (dále jen„ nemovitost“), za sjednanou kupní cenu 8 790 000 Kč a žalovaná se zavázala za daných podmínek uzavřít kupní smlouvu se zájemcem zprostředkovaným žalobcem, poskytnout žalobci součinnost, neuzavřít kupní smlouvu na nemovitost s jiným zájemcem, než kterého jí zprostředkuje žalobce, a za obstarání převodu nemovitosti zaplatit žalobci provizi ve výši 5% z kupní ceny nemovitosti. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30. 6. 2020. V této době se však nepodařilo obstarat zájemce o koupi nemovitosti, proto se žalobce a žalovaná dne 30. 6. 2020 dohodli, že žalobce bude pokračovat v hledání zájemců o koupi této nemovitosti i v průběhu letních prázdnin. Touto dohodou tak došlo k prodloužení trvání smlouvy do 31. 8. 2020. Na začátku srpna 2020 obstaral žalobce žalované zájemce o koupi nemovitosti, se kterým začal jednat. Vzhledem k tomu, že žalovaná požadovala kupní cenu za prodej nemovitosti ve výši 8 500 000 Kč, zájemce tuto cenu neakceptoval a žalobce odmítl snížit svou provizi za odvedenou práci, nedošlo k uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitosti. Následně žalovaná zpochybnila, že došlo mezi žalobcem a žalovanou k prodloužení smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalobce splnil všechny své povinnosti uvedené ve smlouvě, vzniklo mu, dle § 2448 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ OZ“), právo na zaplacení provize v ujednané výši 5 % z kupní ceny, tj. na částku 440 000 Kč, k jejíž úhradě vystavil žalované fakturu [číslo] na částku 330 000 Kč (splatnou dne 5. 9. 2020) a [číslo] na částku 110 000 Kč (splatnou dne 14. 9. 2020). Na vystavené faktury žalovaná nic nezaplatila, čímž žalobci vznikl, dle čl. IV. smlouvy, rovněž nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 0,5% z kupní ceny. Nárok na smluvní pokutu ve výši 44 000 Kč uplatnil žalobce dopisem ze dne 8. 10. 2020, doručeným žalované dne 12. 10. 2020 Ani přes předžalobní výzvu ze strany právního zástupce žalobce ze dne 8. 10. 2020, žalovaná žalobci nic nezaplatila. Na tuto předžalobní výzvu reagovala právní zástupkyně žalované s tím, že žalobcem uplatněný nárok neuznává, neboť podle jejího právního názoru zprostředkovatelská smlouva zanikla dnem 30. 6. 2020. K dohodě obou účastníků řízení na předmětu sporu nedošlo. 2. Vedle žalované částky se žalobce domáhal rovněž úhrady zákonného úroku z prodlení z částky 440 000 Kč od 15. 9. 2020 do zaplacení ve výši 8,25 % ročně, z částky 44 000 Kč od 20. 10. 2020 do zaplacení ve výši 8,25 % ročně a nákladů spojených s uplatněním dvou pohledávek v celkové výši 2 400 Kč. 3. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila tak, že žalobou uplatněný nárok neuznala. Ačkoli považuje žalovaná za nesporné, že mezi účastníky došlo dne 16. 12. 2019 k uzavření Zprostředkovatelské smlouvy (dále jen Smlouvy), tato zanikla dle čl. VI. odst. 1 Smlouvy, ke dni 30. 6. 2020. V této době žalobce pro žalovanou nezajistil zájemce o koupi bytu a z tohoto důvodu nevznikl žalobci nárok na úhradu provize. K ústnímu prodloužení smlouvy, jak tvrdí žalobce, ze strany žalované nikdy nedošlo, neboť žalovaná měla vždy zájem pouze na písemné verzi smlouvy, a to mj. proto, že jednatelka žalované nehovoří dobře česky. Mezi účastníky řízení tedy k žádnému uzavření písemného dodatku Smlouvy nedošlo. Nadto žalovaná uvedla, že i kdyby byla smlouva mezi účastníky řízení platně prodloužena, tak by ani v tomto případě nevznikl žalobci nárok na provizi, neboť se žalobce podle čl. II. odst. 1 Smlouvy zavázal zajistit v součinnosti se smluvními stranami kupní smlouvy kroky nutné k zajištění převodu vlastnických práv k nemovitosti. Závazky žalobce jsou přitom považovány za splněné v okamžiku povolení vkladu vlastnického práva na nemovitosti ve prospěch kupujícího příslušným katastrálním úřadem. Podle čl. II. odst. 2 Smlouvy vzniká žalobci nárok na provizi až okamžikem povolení vkladu vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího příslušným katastrálním úřadem. S ohledem na skutečnost, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy a tedy ani k převodu vlastnického práva k bytu, nebyly ze strany žalobce splněny podmínky pro vyplacení nároku žalobce na provizi. K tvrzení žalobce, že ze strany žalované došlo k porušení smlouvy a tudíž má žalobce nárok na provizi i v situaci, kdy nedojde k uzavření kupní smlouvy a převodu vlastnického práva žalovaná namítala, že z její strany k žádnému porušení Smlouvy nedošlo, neboť v případě, že by žalobce s žalovanou skutečně uzavřel dodatek o prodloužení smlouvy, byla by žalovaná zavázána uzavřít kupní smlouvu nejpozději do 21 dnů poté, co kupující složí blokovací depozitum. Žalobce však s žádným případným zájemcem o nemovitost neuzavřel žádnou smlouvu, na základě které by se zájemce zavázal k úhradě blokovacího depozita a toto blokovací depozitum skutečně složil. Tvrzení žalobce, že z důvodu maximálního urychlení prodeje nemovitosti došlo mezi všemi stranami k domluvě, že nedojde k podpisu rezervační smlouvy a složení rezervační zálohy, se rovněž nezakládá na pravdě. Žalovaná k takovému postupu žalobci nikdy nedala svůj souhlas. Žalovaná rovněž neuznala ani žalobcův tvrzený nárok na smluvní pokutu dle čl. IV. Smlouvy, neboť na toto plnění by žalobci vznikl nárok až v době, kdy byla již původní Smlouva dávno ukončena. I v případě, že by však byla Smlouva stále platná, by ze strany žalované k žádnému porušení Smlouvy ze strany žalované ve smyslu čl. III. odst. 1 písm. d) nedošlo, neboť žalovaná umožnila žalobci konat veškeré prohlídky a rovněž mu poskytla potřebnou součinnost k obstarání nezbytné dokumentace. Ze všech shora uvedených důvodů žalovaná požadovala zamítnutí žaloby. 4. Po provedeném dokazování (§ 120 odst. 3 a § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) má soud za zjištěný tento skutkový stav. Mezi žalobcem, jakožto podnikatelem mj. v oboru nákupu, prodeje, správy a údržby nemovitostí (viz aktuální výpis z živnostenského rejstříku), a žalovanou došlo dne 16. 12. 2019 k uzavření Smlouvy, kterou se žalobce zavázal pro žalovanou obstarat příležitost uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitosti za sjednanou kupní cenu 8 790 000 Kč a žalovaná se zavázala za daných podmínek uzavřít kupní smlouvu se zájemcem zprostředkovaným žalobcem, poskytnout žalobci součinnost, neuzavřít kupní smlouvu na nemovitost s jiným zájemcem, než kterého jí zprostředkuje žalobce, a za obstarání převodu nemovitosti zaplatit žalobci provizi ve výši 5% z kupní ceny nemovitosti. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30. 6. 2020, přičemž smluvní strany se dohodly, že k prodloužení této smlouvy dojde automaticky v případě uzavření rezervační dohody a složení blokovacího depozita kupujícím, a to o délku doby platnosti rezervační smlouvy (viz čl. VI bod 1. Smlouvy). Z nesporných tvrzení obou účastníků soud dovodil, že v době od 16. 12. 2019 do 30. 6. 2020 se žalobci nepodařilo obstarat zájemce o koupi nemovitosti a že dne 30. 6. 2020 proběhla poslední prohlídka nemovitosti, které se zúčastnil žalobce, jednatelka žalované a zájemce o koupi nemovitosti, bez přítomnosti dalších osob (viz výslech svědkyně [jméno] [příjmení]). Z komunikace žalobce a žalované ze dne 20. 7. 2020, 16. 8. 2020 a 17. 8. 2020 přes aplikaci Whats App vyplývá, že se dne 20. 7. 2020 jednatelka žalované dotázala žalobce, zda má další zájemce o koupi bytu, a že jednatelka žalované chtěla s žalobcem uzavřít novou Zprostředkovatelskou smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, což však žalobce odmítl. Z provedeného dokazování naopak nevyplynulo, že by došlo mezi účastníky řízení k dohodě o prolongaci původní Smlouvy do 31. 8. 2020, tuto skutečnost nepotvrdila ani slyšená svědkyně [jméno] [příjmení], která nebyla přítomna poslední prohlídce nemovitosti dne 30. 6. 2020 a o okolnostech trvání Smlouvy nic konkrétního nevěděla. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil pouze to, že mezi žalobcem a žalovanou probíhala komunikace, a to i prostřednictvím svědkyně [příjmení] po datu 30. 6. 2020 (která měla k dispozici klíče od předmětného bytu) s tím, že žalobce tak činil s vědomím toho, že nemá uzavřenou novou smlouvu o zprostředkování prodeje bytu se žalovanou, přesto vyvíjel i nadále činnost směřující k prodeji nemovitosti, za což ná