11 C 284/2022-163 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 31. 8. 2022 domáhala na žalované zaplacení částky 49 200 Kč představující neuhrazené nájemné a zálohy za služby za období květen, červen a červenec 2022. K odůvodnění žaloby uvedla, že s žalovanou dne 23. 8. 2021 uzavřela nájemní smlouvu na dobu určitou, jejímž předmětem byl nájem bytu č. , hodnota, sestávající z 1 pokoje a kuchyně s příslušenstvím nacházející se v , Anonymizováno, domu čp. , Anonymizováno, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, na adrese , adresa, . Na základě této smlouvy byla žalovaná povinna hradit měsíčně nájemné a zálohy za služby ve výši 16 400 Kč nejpozději do 5. měsíce, za který se nájemné hradí. Za příslušné měsíce žalovaná tuto částku neuhradila.2. Žalované, která byla zpočátku neznámého pobytu, byl v řízení ustanoven opatrovník dle § 29 odst. 3 o. s. ř., přičemž potřeba zastoupení žalované během řízení zanikla, neboť soud prostřednictvím dožádání zjistil aktuální místo pobytu žalované v Norsku, kam také žalované doručoval žalobu a předvolání k jednání.3. Sama žalovaná se k žalobě nevyjádřila. Opatrovník během řízení navrhl zamítnutí žaloby. Namítl, že nelze ze žaloby seznat, že nájemní vztah v době, za kterou je požadováno nájemné, nadále trval. Dále upozornil, že byla mezi účastníky sjednána jistota ve výši 29 600 Kč, která by měla na případné dlužné nájemné být započtena. Žalovaná považuje ujednání sjednané v nájemní smlouvě v čl. VI. odst. 4 o propadnutí jistoty v případě, že by celková doba nájmu byla pro porušení povinnosti žalované nebo z jiných důvodů na straně žalované kratší než dva roky, za rozporné s principy upravující nájemní vztah, jímž je ochrana nájemce jako slabší smluvní strany a poukázala na § 2254 odst. 2 občanského zákoníku s tím, že složenou jistotu je tedy potřeba započíst na údajnou žalovanou pohledávku.4. K obraně žalované žalobkyně v podání ze dne 20. 10. 2023 (č. l. 119) a ze dne 9. 4. 2024 (č. l. 157) sdělila, že mezi stranami bylo dohodnuto ukončení nájemního vztahu ke dni 31. 7. 2022, žalovaná se současně zavázala uhradit nájemné a zálohy služby za období 5-7/2022. Dobu trvání nájmu lze z výše uvedených důvodu rozdělit na několik úseků o délce tří měsíců, a tedy: 1) období od 8. 9. 2021 do 8. 12. 2021 (období nájmu); 2) období od 8. 12. 2021 do 8. 3. 2022 (období 1. prodlouženého nájmu); 3) období od 8. 3. 2022 do 8. 6. 2022 (období 2. prodlouženého nájmu); 4) období od 8. 6. 2022 do 5. 9. 2022 (období 3. prodlouženého nájmu), v němž byl nájemní vztah ukončen na základě dohody stran, a to ke dni 31. 7. 2022. Nájemní vztah prokazatelně trval do dne 31. 7. 2022, jelikož žalovaná dne 30. 5. 2022 kontaktovala žalobkyni s tím, že by vzhledem ke změně okolností a jejímu návratu do , Anonymizováno, nájem chtěla vypovědět. Žalobkyně se žalovanou dohodla, že tuto její zprávu bere za požadavek ukončení nájmu (výpověď) a ten bude ukončen po uplynutí výpovědní doby, kterou strany nájemní smlouvy zkrátily vzájemnou dohodou na dva měsíce. Žalobkyně tedy po žalované požaduje doplatit nájemné včetně záloh na služby za období květen, červen a červenec. K argumentu, že žalobkyně neprovedla započtení složené finanční jistoty ve výši 29 600 Kč na pohledávku z titulu dluženého nájemného a záloh na služby, uvedla, že neprovedla započtení z toho důvodu, že dle čl. VI. odst. 4. nájemní smlouvy se složená jistota žalované nevrací v případě, kdy celková doba nájmu bude kratší než dva kalendářní roky, a to z důvodu porušení povinnosti žalovanou nebo z jiných důvodů na její straně. Vzhledem k tomu, že účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, bylo z právní úpravy vypuštěno kogentní ustanovení § 686a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, které taxativně vyjmenovávalo pohledávky pronajímatele za nájemcem, na které lze použít jistotu a nahradilo jej znění právě výše zmíněného § 2254 odst. 1 určující pouze účel poskytnutí jistoty – tedy zajištění úhrady nájemného a splnění jiných povinností vyplývajících z nájmu, má žalobkyně za to, že čl. VI. odst. 4 nájemní smlouvy je platným ustanovením nájemní smlouvy. Žalobkyně dále uvedla, že z čl. VI odst. 4 vyplývá jednoznačná vůle obou stran zajistit dobu trvání nájemní smlouvy po dobu alespoň dvou kalendářních let. Je tak třeba na toto ujednání zajišťující trvání nájemního vztahu po dobu alespoň dvou let „propadnutím složené jistoty“ nutně pohlížet jako na ujednání o smluvní pokutě ve výši složené jistoty pro porušení povinnosti setrvat v nájemním vztahu po dobu alespoň dvou let z důvodu na straně žalované. Účelem výše zmíněného ustanovené nájemní smlouvy totiž bylo zejména pokrytí nákladů žalobkyně na pronájem bytu, zjm. nákladů na realitní zprostředkování či potřebné rekonstrukce bytu a jeho vybavení, přičemž tyto náklady by se žalobkyni v případě trvání nájemního vtahu po dobu dvou let vrátily v podobě nájemného tak, aby podnikání žalobkyně nebylo ztrátové.5. Jelikož se jedná o věc s cizím prvkem, neboť žalovaná je státní příslušnicí , Anonymizováno, a zde také bydlí, soud se nejdříve zabýval otázkou pravomoci a rozhodného práva. Dle čl. 24 odst. 1 Nařízení Evropského parlamentu a Rady č. 1215/2012 ze dne 12. 12. 2012 (Brusel I bis), pro řízení, jejichž předmětem jsou věcná práva k nemovitostem a nájem nemovitostí, jsou příslušné soudy členského státu, v němž se nemovitost nachází. Rozhodné právo soud posoudil dle čl. 3 odst. 1 a čl. 4 odst. 1 písm. c) Nařízení Evropského parlamentu a Rady č. 593/2008 ze dne 17. 6. 2008 o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím I). Jelikož smluvní strany podřídily smlouvu ustanovení českého občanského zákoníku dle preambule nájemní smlouvy a rovněž dle čl. XV. smlouvy, vycházel soud primárně z čl. 3 odst. 1 citovaného nařízení, dle kterého rozhodným právem je právo, které si strany zvolí; české právo je pro daný smluvní vztah rozhodné i dle čl. 4 odst. 1 písm. c) citovaného nařízení. Je tak dána pravomoc zdejšího soudu o věci rozhodnout, soud se řídí českým právem.6. K jednání nařízenému na den 9. 4. 2024 se žalovaná bez omluvy nedostavila. Soud tak jednal v její nepřítomnosti.7. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.8. Z nájemní smlouvy ze dne 23. 8. 2021 (č. l. 8) soud zjistil, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 23. 8. 2021 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl byt č. , hodnota, o velikosti 1 pokoj a kuchyně s příslušenstvím nacházející se v době čp. , Anonymizováno, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , vše se nacházející se v k. ú. , adresa, , na adrese , adresa, (dále jen „předmětný byt“). V čl. III. byla zakotveno, že nájem vzniká 8. 9. 2021, je uzavírán na dobu určitou 3 měsíce s předpokladem jeho trvání 2 roky, v odst. 2 je zakotveno, že smluvní strany se dohodly, že nájem bytu se automaticky prodlužuje o další tři měsíce i opakovaně, pokud pronajímatel neoznámí nájemci svým písemným oznámením, došlým druhé straně nejpozději s jednoměsíčním předstihem před uplynutím doby nájmu, že na dalším pokračování doby nájmu nemá zájem. V odst. 3 je zakotveno, že po uplynutí dvou let ode dne vzniku nájmu se nájem automaticky prodlužuje o další jeden rok, a to i opakovaně. Dle čl. IV. odst. 1 účelem nájmu je bydlení. V čl. V odst. 1, 3 bylo smluveno nájemné ve výši 15 800 Kč, které zahrnuje nájemné i částku za dodávku studené vody a odvod odpadních vod, osvětlení a úklid společných částí domu, provoz výtahu a odvoz komunálního odpadu. Krom toho byl nájemce povinen hradit zálohu na dodávku tepla v částce 600 Kč. Nájemné a zálohu je nájemce dle odst. 4 povinen hradit do 5. dne v měsíci, za který se nájemné hradí. V čl. VI. byla zakotvena jistota. Dle odst. 1 je uvedeno, že jistota je skládána za účelem zajištění nájemného, úhrad za plnění spojená s užíváním bytu, jakož i úhrad jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem, zejména na úhradu škody; jistota činí 29 600 Kč, přičemž tuto jistotu je pronajímatel oprávněn, nikoliv však povinen, použít k účelům v předchozí větě. V odst. 4 je zakotveno, že v případě, že by celková doba nájmu dle této smlouvy byla pro porušení povinnosti nájemcem nebo z důvodů na straně nájemce kratší než dva kalendářní roky, smluvní strany sjednaly, že složená jistota se nájemci nevrací. Dle čl. XI. odst. 1 nájem bytu skončí uplynutím doby uvedené v odst. III odst. 1 této smlouvy, dle odst. 2 se pronajímatel a nájemce mohou na skončení nájmu bytu písemně dohodnout. Smlouva je vyhotovena v českém a anglickém jazyce, řídí se českým právem (čl. XV).9. Z emailové korespondence ze dne 30. 5. 2022, 31. 5. 2022 a 13. 6. 2022 (č. l. 112) soud zjistil, že žalovaná oznámila na email žalobkyně, že se z osobních důvodů bude muset přestěhovat domů do , Anonymizováno, , bude proto muset ukončit nájemní smlouvu, plánuje návrat do , Anonymizováno, v červenci 2022. Žalobkyně na to odpověděla, že toto oznámení bere jako výpověď smlouvy a učinila dotaz, kdy bude poslední den žalované, kdy bude byt užívat, na což odpověděla žalovaná, že to bude 24. 6.