19 C 220/2025-58 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se žalobou, která byla u soudu podána dne 20. 7. 2025 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že žalobkyně je výlučným nájemcem nebytové jednotky č. , hodnota, na adrese , adresa, a eventuálně v případě, že tomuto návrhu nebude možné vyhovět, rozhodl o povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku ve výši 1 700 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně od 1. ledna 2025 do zaplacení. K odůvodnění žaloby bylo tvrzeno, že žalobkyně uzavřela s žalovanou smlouvu o nájmu prostoru nesloužících k bydlení na jejímž základě žalobkyně užívala a zrekonstruovala nebytovou jednotku č. , hodnota, na adrese , adresa, . Na rekonstrukci prostor vynaložila žalobkyně částku 1 700 000 Kč. Žalobkyně pro případ, že by bylo určeno, že prostor není pronajat žalobkyni domáhala se, aby byla žalované uložena povinnost nahradit tuto částku jako zhodnocení pronajatých prostor. Žalobkyně nikdy nezavdala příčinu k výpovědi nájmu prostor, přesto jí žalovaná doručila výpověď ze dne 28. 2. 2023, přičemž výpovědní důvody v ní uvedené jsou smyšlené, neboť po celou dobu trvání nájmu byl tento prostor užíván řádně, bylo řádně hrazeno nájemné. Žalobkyně navíc zjistila, že žalovaná zveřejnila záměr nebytový prostor prodat třetí osobě a to přesto, že je řádně pronajat žalobkyni. Žalobkyně se obrátila na žalovanou ke sjednání nápravy bez kladného výsledku.2. Žalovaná ve svém vyjádření soud sdělila, že nárok uplatněný žalobkyní neuznává, naopak, že má za to, že žaloba a tvrzení v ní obsažené jsou naprosto neuvěřitelné a v rozporu s dobrými mravy. Tvrzení žalobkyně, že nikdy nezavdala příčinu k výpovědi nájmu předmětných prostor je lživé a nezakládá se na objektivních skutečnostech. Žalobkyně byla nájemcem prostoru nesloužícího k bydlení a to ateliéru č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , , adresa, k. ú. , adresa, o celkové výměře 108,74 m2 na základě smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení ze dne 20. 4. 2020. Dle nájemní smlouvy a výpočtového listu měla žalobkyně hradit měsíční nájem ve výši 14 951 Kč a měsíční zálohy na služby ve výši 2 823 Kč, celkem 17 774 Kč měsíčně. Dům č. p. , Anonymizováno, v , adresa, k. ú. , adresa, je ve vlastnictví , Anonymizováno, a v souladu s ustanovením § 34 odst. 3 zák. č. 131/2000 Sb., o hl. m. Praze, nakládá s takto svěřeným majetkem žalovaná a vykonává práva vlastníka ve vztahu ke svěřenému majetku. Žalovaná je pronajímatelem prostoru. Od počátku nájemního vztahu, kdy byl žalobkyní předmětný prostor pronajat za účelem provozování ateliéru, měla žalobkyně problémy s placením pravidelného měsíčního nájmu a záloh na služby. Z tohoto důvodu bylo vedeno řízení u Obvodního soudu pro Prahu 7 pod sp. zn. 8 C 550/2020 o dlužné nájemné a následně i pod sp. zn. 10 C 157/2020. Ze zjištění žalované bylo prokázáno, že nebytový prostor žalobkyně nelegálně podnajímala v rozporu s ujednaným účelem nájmu jako byt pro šest osob. Žalobkyně na černo, tedy nelegálně předmětný prostor podnajímá, což potvrdila i uživatelka předmětného nebytového prostoru, paní , jméno FO, . Na základě tohoto zjištění žalobkyně podala k Obvodnímu soudu pro Prahu 7 žalobu o vyklizení prostoru nesloužícího k bydlení, kde řízení bylo vedeno pod sp. zn. 29 C 232/2023. Žalobkyně dne 23. 4. 2024 předmětný prostor dobrovolně vyklidila a předala, čímž uznala oprávněnost výpovědi z nájmu předmětných prostor. Žalobkyně doposud dluží žalované za nájem a služby. Pokud se jedná o zaplacení částky 1 700 000 Kč, žalovaná uvedla, že žalobkyně nelegálně investovala do přeměny ateliéru na byt, a to v rozporu s nájemní smlouvou ze dne 20. 4. 2020, neboť v případě, že učinila zhodnocení této nemovitosti, učinila tak v rozporu s čl. VI. 13. nájemní smlouvy. Z tohoto důvodu žádala, aby žaloba byla zamítnuta.3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k tomuto skutkovému zjištění:4. Ze smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení – na dobu určitou č. , Anonymizováno, uzavřené mezi účastníky řízení dne 20. 4. 2020 má soud prokázané, že předmětem smlouvy bylo přenechat žalobkyni do užívání předmět nájmu, a to nebytovou jednotku č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , tj. nebytové prostory o celkové výměře 108,74 m2, účelem nájmu bylo provozování ateliéru. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 4. 2020 do 31. 3. 2025. Nájemné bylo sjednáno ve výši 14 951 Kč měsíčně, měsíční zálohy na služby ve výši 2 823 Kč. Článek VI. 13. nájemní smlouvy stanoví, že případné stavební úpravy, adaptace, dispoziční úpravy, rekonstrukce a jiné stavební práce či jiné úpravy v předmětu nájmu je nájemce oprávněn provádět pouze na základě předchozího písemného souhlasu pronajímatele a pouze v souladu s projektovou dokumentací předem projednanou a schválenou pronajímatelem. Tyto případné úpravy provede nájemce na svůj náklad, stejně tak jako i si svým nákladem zajistí schválení těchto úprav k tomu příslušnými orgány. Ani po skončení nájmu nemá nájemce nárok na náhradu nákladů vložených do uvedených úprav či na náhradu případného zhodnocení předmětu nájmu. Nájemce bere na vědomí, že mu mohou být pronajímatelem umožněny pouze takové stavební či jiné úpravy, které jsou nezbytné pro sjednaný účel nájmu, které jsou v souladu s příslušnými právními a technickými předpisy, a k nimž bylo vydáno potřebné povolení či souhlasné stanovisko příslušného orgánu. Článek obsahuje ujednání, že pokud provede nájemce úpravy předmětu nájmu bez souhlasu pronajímatele, uvede předmět nájmu do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu. Čl. VI. 16. upravuje povinnost nájemce nepřenechat předmět nájmu ani jeho část jiné osobě do podnájmu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, ani není oprávněn bez předchozího písemného povolení pronajímatele předmět nájmu spoluužívat s jinými subjekty. Porušení a obcházení tohoto zákazu je pro pronajímatele vážným důvodem k výpovědi smlouvy. Článek VII. nájemní smlouvy upravuje skončení nájemního vztahu. Dle bodu 3, č. VII., je možné ukončit nájemní smlouvu kdykoliv písemnou výpovědí nájemce nebo pronajímatele bez uvedení důvodů s tříměsíční výpovědní dobou, kdy nájem skončí uplynutím posledního dne třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena.5. Z výpovědi smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení ze dne 28. 2. 2023 soud zjistil, že žalovaná vypověděla žalobkyni nájem prostor nesloužících k bydlení z důvodu neoprávněného využívání – nelegálního podnajímání prostor jako bytovou jednotku. Součástí výpovědi je i doručenka prokazující doručení výpovědi žalobkyni dne 13. 3. 2023. Z výpočtového listu ze dne 9. 3. 2020 soud zjistil, že měsíční nájem a zálohy na služby v předmětné nebytové jednotce byly dne 9. 3. 2020 určeny celkem částkou 17 774 Kč měsíčně.6. Z listiny – místní šetření v nebytových prostorech , Anonymizováno, , , adresa, dne 9. 2. 2025 vystavené , adresa, soud zjistil, že dne 9. 2. 2023 bylo provedeno místní šetření v nebytovému prostoru za účasti , tituly před jménem, , Anonymizováno, , ředitele společnosti , adresa, , vedoucí , Anonymizováno, paní , jméno FO, , pana , Anonymizováno, za předpis nájemného a provozního technika paní , jméno FO, . Nebytový prostor – ateliér, byl zpřístupněn paní , jméno FO, , která sdělila, že ateliér užívá k bydlení a potvrdila, že v ateliéru bydlí společně šest osob. Z e-mailu doručeného žalované dne 12. 5. 2023 soud zjistil, že žalobkyně podala námitky vůči výpovědi ze dne 28. 2. 2023.7. Reakci na námitku proti výpovědi smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení je dopis žalované adresovaný žalobkyni dne 28. 6. 2023, kdy žalovaná sdělila, že na základě prošetření situace trvá na své výpovědi a současně byla žalobkyně vyrozuměna o tom, že nebytový prostor nadále užívá přesto, že výpovědní lhůta skončila 30. 4. 2023 a byla vyzvána k vyklizení předmětu nájmu.8. Z listiny – odvolání proti výpovědi z nájmu nebytového prostoru č. , hodnota, adresované žalované žalobkyni ze dne 18. 7. 2023 soud zjistil, že žalobkyně podala odvolání proti výpovědi z nájmu nebytových prostor s tím, že v odvolání uvedla, že do předmětné nemovitosti investovala se souhlasem , adresa, značnou částku a požádala o prodloužení nájemní smlouvy.9. Reakci na odvolání žalobkyně proti výpovědi je dopis žalované adresovaný žalobkyni ze dne 29. 8. 2023, ve kterém žalovaná uvedla, že trvá na původním stanovisku, tj., že trvá na své výpovědi za situace, kdy odvolání bylo projednáno , Anonymizováno, dne 15. 8. 2023 a následně dne 23. 8. 2023 v , adresa, . Současně byla žalobkyně požádána o urychlení vyklizení nebytového prostoru vzhledem k tomu, že nebytový prostor užívá po skončení výpovědní lhůty, která skončila datem dne 30. 4. 2023.10. Z žaloby vedené u Obvodního soudu pro Prahu 7 pod sp. zn. 29 C 233/2023 soud zjistil, že žalovaná podala žalobu o vyklizení prostoru nesloužícího k bydlení a řízení bylo následně usnesením Obvodního soudu pro Prahu 7, č. j. 29 C 232/2023-15 ze dne 16. 5. 2024, právní moc dne 4. 6. 2024, zas