40 C 426/2020-196 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobce se po žalované domáhal zaplacení nájemného od listopadu 2017 do září 2020 ve výši 23 000 Kč měsíčně, následně zvýšeno na 23 483 Kč měsíčně a následně zvýšeno na 24 140,50 Kč měsíčně za užívání a provozování salonku k hostinské činnosti v prvním nadzemním podlaží nemovitosti ve vlastnictví žalobce ohledně, které byla mezi účastníky uzavřena dne 5. 7. 2015 smlouva o nájmu prostor určených k podnikání (dále jen“ Smlouva“). (Jednalo se o nemovitost na adrese [adresa žalobce] [číslo] a provozování Hostince [anonymizováno] [příjmení]). Celkovou výši žalované částky stanovil žalobce po zápočtu přeplatku žalované ve výši 105 673 Kč. Výši příslušenství jednotlivých dlužných částek nájmu ve výši 0,05 % denně dovozoval žalobce ze smluvních ujednání ve Smlouvě. Žalobce dále požadoval ke každé platbě náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, a to celkem 35x. Žalobce uvedl, že z obsahu ujednání Smlouvy v odstavci 2.1.2 vyplývá, že placení zvýšeného nájemného (o 23 000 Kč měsíčně a následně zvýšeného o uplatnění inflační doložky) je vázáno bez dalšího na splnění odkládací podmínky„ rozšíření hostinských prostor o salonek v 1. p., včetně schodiště (rekonstrukce na náklady nájemce)“ a současně na uplynutí jednoho roku (tzv. doložka času). Tato odkládací podmínka byla splněna nejpozději v měsíci říjnu 2016, kdy dle žalobce byla rekonstrukce salonku včetně schodiště dokončena, a od listopadu 2016 do října 2017 plynulo bezplatné období, kdy žalovaná za užívání předmětu nájmu nebyla povinna žalobci platit. Žalobce dále uvedl, že k písemnému odsouhlasení (uzavření dodatku Smlouvy) nedošlo z důvodu na straně žalované, která se i přes opakované ústní a písemné výzvy žalobce podpisu vyhýbala. Žalobce tvrdil, že od listopadu 2016 byl salonek žalovanou běžně využíván pro každodenní provoz hostince a také příležitostně pro uzavřenou společnost. V této souvislosti žalobce odkazoval zejména na recenze, fotografie a informace na sociálních sítích a webech, dále na inzeráty ve formě plakátů, který sama žalovaná vyvěsila na průčelí restaurace apod. Dne 28. 12. 2017 dal žalobce žalované výpověď z nájmu, a to pro neplacení zvýšeného nájemného za užívání salonku, nezajišťování revize plynu ani komínu a porušování povinnosti užívat věc jako řádný hospodář. Žaloba žalované, kterou podala u Obvodního soudu pro Prahu 5 o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, byla rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 5. 8. 2020 č. j. 5 C 9 / 2018 – 351 zamítnuta a toto rozhodnutí bylo potvrzeno rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 15. 4. 2021 č. j. 58 Co 115/2021. Nakonec žalovaná žalobci předmět nájmu předala. Žalobce doplnil, že v prvním patře se na konci schodů nacházela chodbička, z ní vedoucí troje různé dveře, jedny na jeden záchod, jedny dveře ke kotli a jedny dveře do neprůchozího salonku. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a navrhla žalobu zamítnout. Žalovaná potvrdila uzavření Smlouvy a to, že od skončení rekonstrukce (tzv. salonku) nebude hrazeno žádné nájemné a po jednom roce se zvýší základní nájemné o částku uvedenou ve Smlouvě, ovšem výlučně za předpokladu, že termín zahájení provozu salonku bude písemně (formou dodatku smlouvy) odsouhlasen oběma stranami. Žalovaná dále uvedla, že termín zahájení provozu salonku nebyl účastníky písemně odsouhlasen z mnoha různých důvodů, které rozsáhle popisovala ve svých podáních. Žalovaná dále uvedla, že žalovaná částka nepředstavuje skutečné nájemné za nebytové prostory, které ostatní hradila řádně a včas. Žalovaná, pokud jde o salonek, uvedla, že po nějakou dobu v minulosti salonek užívala, a to od listopadu 2016 do května 2017. Od května 2017 už salonek nebyl vůbec užíván pro hostinskou činnost k podnikání. Žalovaná v průběhu řízení doplnila, že v prvním patře nemovitosti, ohledně které byla uzavřena smlouva o nájmu, se nacházelo WC, salonek a místnost, kde byl umístěn kotel. V místnosti s kotlem si zaměstnanci původně odkládali oblečení, sloužila zároveň jako šatna, a vzhledem k tomu, že v místnosti s kotlem byly následně zdravotně závadné škodliviny, věšák na šaty byl následně přemístěn pro potřeby zaměstnanců do salonku. Žalovaná ještě doplnila, že při provozování restaurace v přízemí používali i půdu domu, kam si mohli odkládat věci, které patřily ke gastronomii, například sklo. Dále žalovaná uvedla, že než byl salonek rekonstruován, sušily se tam například ubrusy. 3. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění. 4. Žalobce jako pronajímatel a jako fyzická osoba a žalovaná jako nájemkyně a jako podnikatelka uzavřeli dne 5. 7. 2015 smlouvu o nájmu prostor určený k podnikání. Ve smlouvě je pod bodem 1.1. popsána nemovitost, které je pronajímatel výlučným vlastníkem. Pronajímatel přenechává nebytové prostory popsané pod bodem 1.1. nájemci k provozování restaurace. Nájemce prohlašuje, že tyto prostory dle smlouvy do svého užívání přejímá a že je oprávněn je užívat v souladu s jejich stavebně technickým určením jako restaurace za účelem provádění své podnikatelské činnosti dle živnostenského oprávnění. Nájemné bylo sjednáno podle bodu [číslo] jako základní ve výši 50 000 Kč za suterén a přízemí (provoz restaurace) s tím, že za měsíc srpen, září, říjen 2015 činí nájemné 25 000 Kč měsíčně. Pod bodem 2.1.2 se účastnici dohodli, že„ po rozšíření hostinských prostor o salonek v 1.p, včetně schodiště, (rekonstrukce na náklady nájemce), nebude nájemce jeden rok od skončení rekonstrukce platit žádné nájemné a po jednom roce se zvýší základní nájemné o 1 000 Kč za 1 m2 plochy salonku tedy o 23 000 Kč měsíčně. Termín zahájení provozu těchto prostor bude písemně (formou dodatku smlouvy) odsouhlasen oběma smluvními stranami. Bez tohoto odsouhlasení nesmí nájemce tyto prostory využívat k pravidelné hostinské činnosti. Uvedené podmínky budou aplikovány i v případě dalšího rozšiřování hostinských prostor (sklepy, půdní prostory apod.). Dále byly sjednány další podmínky zejména splatnosti úhrady za energie, služby a jejich úhradu, doba trvání nájmu, další ujednání a závěrečná ustanovení. Dle VI. 6.2 smlouvy„ změny této smlouvy lze provést jen písemnou dohodou obou stran formou číslovaného dodatku“ (zjištěno ze smlouvy o nájmu prostor určených k podnikání mezi smluvními stranami ze dne 5. 7. 2015). 5. Dne 5. 8. 2020 rozhodl Obvodní soud pro Prahu 5 o návrhu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužícího k podnikání k žalobě [celé jméno žalované] tak, že žaloba, aby soud určil, že výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 28. 12 2017 ze strany žalované, v tomto řízení žalobce) ze smlouvy o nájmu nebytových prostor Hostinec [anonymizována dvě slova] v [obec a číslo] v ulici [ulice a číslo] ze dne 5. 7. 2015 není oprávněná, se zamítá. Žalobkyni (v tomto řízení žalované) bylo uloženo nahradit žalovanému náklady řízení. Toto rozhodnutí bylo rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 15. 4. 2021 potvrzeno a dále bylo rozhodnuto o nákladech řízení. Z odůvodnění uvedených rozhodnutí ve stručnosti vyplývá, že termín zahájení provozu salonku měl být písemně (formou dodatku smlouvy) odsouhlasen pronajímatelem i nájemkyní s tím, že bez tohoto odsouhlasení nesmí být využíván k pravidelné hostinské činnosti. ….“ zahájení provozu salonku tedy bylo v každém případě vázáno na písemný souhlas pronajímatele (žalovaného), bez něhož nebylo možno jeho provoz (a to za žádného stavu) spustit. Z tohoto pohledu je nerozhodné, zda žalovaná provozovala salonek pouze příležitostně (což u takových prostor ani nebývá neobvyklé), či zda po nějakém čase provoz zcela přerušila, podstatné je, že jej začala provozovat v rozporu s ujednáním ve smlouvě“ viz rozsudek Městského soudu v Praze citovaný shora a níže. Odvolací soud uzavřel, že pokud byl naplněn jeden z výpovědních důvodů o který se výpověď z nájmu předmětných prostor ze dne 28. 12. 2017 opírala a pokud v něm lze spatřovat hrubé porušení povinnosti nájemce podle § 2309 písmeno b) o. z., když žalobkyně v rozporu s ujednáním v nájemní smlouvě užívala prostory salonku k provozování hostinské činnosti bez toho, že by zahájení jejího provozu bylo písemně odsouhlaseno oběma smluvními stranami, za této situace lze učinit závěr, že výpověď byla dána po právu (zjištěno z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 5. 8. 2020 č. j. 5 C 109/2018-351 a rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. 4. 2021 č. j. 58 Co 115/2021-399). 6. Předmětnou nemovitost, a to nebytový prostor (Hostinec u [příjmení]) na adrese [ulice a číslo] [obec a číslo] předala žalovaná žalobci protokolárně dne 13. 5. 2021 (zjištěno z předávacího protokolu nebytových prostor ze dne 13. 5. 2021). 7. Z výpovědi smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 28. 12. 2017 bylo zjištěno, že žalobce dává žalované výpověď smlouvy o nájmu, mimo jiné, z důvodu, že od začátku listopadu 2016 užívá prostory v salonku k pravidelné hostinské činnosti, bez toho, aniž by byl písemně (formou dodatku smlouvy) odsouhlasen oběma stranami termín zahájení provozu salonku, a to dle ujednání ve Sm