16 C 371/2021-106 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobce se žalobou, doručenou Obvodnímu soudu pro Prahu 2 dne [datum], domáhal po prvém žalovaném a druhé žalované, aby společně a nerozdílně zaplatili shora uvedenou částku s jejím příslušenstvím. Svůj nárok žalobce odůvodnil tím, že žalovaní jsou majiteli domu [adresa], nacházejícího se na adrese [adresa], v němž měl žalobce na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] pronajatou bytovou jednotku [číslo] přičemž žalobce se domáhá úhrady pokuty podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty („ zákon o poskytování služeb“), a to ve výši 50 Kč za 412 dní prodlení žalovaných se splněním povinnosti předložit vyúčtování služeb poskytnutých v souvislosti s užíváním bytu, když vyúčtování za rok 2018 bylo žalobci doručeno až dne [datum] na základě předžalobní výzvy. V čl. 11 3. nájemní smlouvy byla sice sjednána povinnost pronajímatele vyúčtovat zálohy na služby nejpozději do 30. 9. kalendářního roku následujícího po zúčtovacím období, smlouva však byla uzavřena za účinnosti právní úpravy, která otázku lhůty pro vyúčtování služeb neupravovala. Od [datum] však ohledně plnění spojených s užíváním bytu vstoupila v účinnost právní úprava, která se použije i na posuzovaný nájemní vztah, a která nepřipouští odchylku dohodou smluvních stran, podle níž má pronajímatel povinnost předložit vyúčtování služeb nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období, tedy do 30. 4. následujícího kalendářního roku. Po skončení nájmu a předání bytu dne [datum] žalobce vyzval žalované k dodatečnému předložení všech vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním bytu. Pokud žalovaní zasílali žalobci vyúčtování na chybnou e-mailovou adresu, jde tato skutečnost k tíži žalovaných, a to tím spíše, že spolu dříve prostřednictvím správné e-mailové adresy dříve komunikovali. V souvislosti s ukončením nájmu bytu byl sice zohledněn přeplatek či nedoplatek, samotné vyúčtování za rok 2018 však předloženo nebylo. Žalovaní doručili žalobci až dne [datum] vyúčtování za rok 2017, 2018 a 2019. K úhradě pokuty za prodlení s vyúčtováním služeb byl žalovaný vyzván dále předžalobní výzvou ze dne [datum]. 2. Žalovaní ve vyjádření k žalobě ze dne [datum] uvedli, že nárok žalobce neuznávají s odůvodněním, že vyúčtování za rok 2018 bylo žalobci doručeno e-mailovou zprávou dne [datum] na adresu sdělenou žalobcem. Prodlení s vyúčtování by tedy případně činilo jen 266 dnů (od [datum] do [datum]) a potenciální nárok žalobce by činil pouze 13 300 Kč. Žalovaní současně vznáší námitku započtení pohledávky ve výši 32 950 Kč za náklady na odstranění žalobcem způsobené škody v pronajatém bytě, kterou uplatnili na žalobci výzvou ze dne [datum], doručenou téhož dne, a na kterou nebylo žalobcem ničeho uhrazeno. Žalovaní následně podáním ze dne [datum] provedli jednostranný zápočet vzájemných pohledávek ve smyslu § 1982 o. z., když zánik pohledávek v odpovídající výši nastal dnem [datum]. Zbývající část pohledávky žalovaných ve výši 19 650 Kč zůstala dosud neuhrazena. Poškození bytu vyplývá z protokolu o předání bytu ze dne [datum], žalovaní následně v prosinci 2019 nechali provést nezbytné opravy v hodnotě 32 950 Kč (štuky na zdi 16 000 Kč, výmalba stěn 10 150 Kč, výmalba stropů 6 800 Kč). Žalovaní proto navrhli soudu, aby žalobu v plném rozsahu zamítl. 3. Na obranu proti žalobnímu návrhu byla ze strany žalovaných vznesena kompenzační námitka, kterou žalovaní uplatnili, jako obranu, co do výše žalovaného nároku. [příjmení] žalovaných má původ ve stejném právním vztahu, jako pohledávka žalobců ve sjednaném, realizovaném a ukončeném nájemním vztahu. 4. Rozhodnutí soudu prvého stupně ze dne [datum] bylo zrušeno odvolacím soudem, na základě usnesení č.j.: 53Co 121/2022-74 a to zejména ohledně shora uvedených skutečností a bylo uloženo soudu provést další dokazování, především důkazy, které by připouštěly zhodnocení pohledávky žalovaných s tím, že je třeba zjistit, jakými důkazy hodlají žalovaní svou pohledávku prokazovat, posoudit, zda je objednávka objektivně sporná a zda bude tedy třeba dokazování mnohem širšího. Bylo uloženo provést dokazování potřebné k náležitému posouzení obrany žalovaných v podobě námitky započtení s tím, že je nutno vyžádat si podrobné vyjádření žalobce k uplatněné námitce. 5. K otázce zjištěného skutkového stavu. 6. Prvý žalovaný [celé jméno žalovaného] a druhá žalovaná [celé jméno žalované], vlastní každý jednou ideální polovinou pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, včetně na pozemku stojící stavby, budovy s [adresa], bytový dům, v obci [obec], kat. ú. [část obce], na adrese [ulice a číslo]; tato skutečnost je mezi účastníky řízení nesporná (z výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum]). 7. Žalobce jako nájemce uzavřel se žalovanými jako pronajímateli dne [datum] nájemní smlouvu za účelem nájmu bytu [číslo] nacházejícího se v domě [adresa] v ulici [ulice a číslo] v [obec a číslo] [část obce], a to s počátkem nájmu ode dne [datum]. Žalovaní se krom nájemného za užívání bytu sjednaného v čl. 10 smlouvy zavázali hradit dle čl. 11 smlouvy zálohy na úhradu služeb ve výši 1 500 Kč měsíčně, splatné do 15. dne příslušného kalendářního měsíce; tato skutečnost je mezi účastníky řízení nesporná (ze smlouvy o nájmu bytových prostor [číslo] 2012 ze dne [datum]). 8. Dne [datum] po ukončení nájemní smlouvy byla bytová jednotka [číslo] protokolárně předána pronajímatelům s tím, že byt je ve standardním stavu odpovídajícím jeho stáří po celkové rekonstrukci v roce 2012, se zaznamenanými závadami (odpojená myčka, poškozené zdivo, znečištěná lednice); nájemce se zavázal uhradit pronajímateli případnou dlužnou částku z vyúčtování do dne zániku smlouvy; emailová adresa žalobce je uvedena [email], (z protokolu o předání bytu ze dne [datum]). 9. Žalobce prostřednictvím právního zástupce zpracoval předžalobní výzvu ze dne [datum], doklad o doručování této výzvy však žalobce nemá k dispozici. Žalobce vyzval oba žalované samostatně ke splnění povinností souvisejících s nájemní smlouvou dne [datum], mj. uplatnil pokutu v zákonné výši za nepředložení vyúčtování za rok 2017, 2018 a 2019. Žalovaní na tuto výzvu reagovali přípisem ze dne [datum] s tím, že konkrétně vyúčtování za rok 2018„ bylo řešeno v souvislosti s ukončením smlouvy“ a druhá polovina složené kauce byla zohledněna ve vyúčtování služeb ze dne [datum]. Žalovaní k výzvě přiložili vyúčtování za rok 2017, za rok 2018 a 2019 (z předžalobní výzvy ze dne [datum], z výzvy ke splnění povinností ze dne [datum], z podacích lístků ze dne [datum] - 2x, z přípisu žalovaných ze dne [datum], vyúčtování služeb za rok 2017, 2018 a 2019). 10. Žalovaný [celé jméno žalovaného] doručoval e-mailovou zprávou ze dne [datum] mj. i žalobcem požadované vyúčtování služeb na chybnou e-mailovou adresu [email], zpráva proto nebyla žalobci doručena (z e-mailové zprávy prvého žalovaného ze dne [datum]). 11. Žalovaní provedli zápočet pohledávek k [datum], kdy se setkaly, jako splatné, s prodlením, jen do [datum] (266 dnů) a zápočet do částky 13 300 Kč (email z [datum]). 12. Žalovaní se vyjádřili k nároku žalobce s tím, že k doručení vyúčtování došlo již dříve a současně uplatňují nárok žalovaných na náhradu nákladů ve výši 32 950 Kč (email z [datum]). 13. Pokud jde o žalované, ti obdrželi předžalobní výzvu žalobce, nebylo to předmětem sporu. Jedná se o předžalobní výzvu z [datum] a vyplývá to i z příslušného emailu (email z [datum]). 14. Žalobce neuznal zápočet, ani tvrzení, a dle jeho soudu, nedoložený nárok žalovaných s tím, že případná dohoda by byla možná pouze při prokázání vynaložených nákladů v souvislosti s jednáním žalobce s tím, že vyúčtování mělo být údajně zasláno stejně na chybnou adresu (email z [datum]). 15. Žalovaní dokládali žalobci nárok, který uplatnili, přiloženým rozpočtem a fakturou, jak vyplývá z příslušného emailu (email z [datum]). 16. Pokud jde o rekonstrukci bytové jednotky, dle příslušné nabídky, pak tato byla vyčíslena dle faktury na částku 55 210 Kč bez DPH (faktura č. FA [číslo]). 17. Jako důkaz byla přiložena kopie tvrzené vady na fotografii pořízené údajně po předání bytu, kde zdivo od opravy odpadu„ nezapraveno“, přičemž z této fotografie soud nezjistil žádné skutečnosti, neboť to, co k tomuto důkazu bylo tvrzeno, jednoznačně z fotografie nevyplývá (fotografie pořízená po předání bytu). 18. Žalovaní byli poučeni při jednání soudu, k doplnění tvrzení a důkazů ohledně vzneseného vzájemného nároku ve výši 32 950 Kč a to zejména k otázce: a) Specifikaci prací vyúčtovaných fakturou č. FA [číslo] v hodnotě 55 210 Kč za rekonstrukci bytové jednotky b) V souvislosti specifikovaných provedených prací se závadami zaznamenanými v předávacím protokole [datum] c) K hodnotě prací provedených v nezbytném rozsahu k odstranění vad, za něž odpovídá žalobce. 19. Zástupce strany žalované uvedl, že poskytnuté 30ti denní lhůty nevyužije s tím, že pouze trvá na tom, že vše podstatné ze strany žalovaných bylo konstatováno a zárov