32 C 40/2023-81 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se žalobou doručenou nadepsanému soudu dne 16. 11. 2023 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému zaplatit jí celkem částku ve výši 27 415,51 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 25 965,51 Kč od 11. 11. 2023 do zaplacení. Žalobu odůvodnila tím, že žalovaný je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vymezené na pozemku p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je dům čp. , Anonymizováno, v k.ú. , Jméno žalobkyně B, , obci , adresa, (dále jen Byt) a žalobkyně byla nájemcem Bytu v době od 1. 4. 2022 do 30. 6. 2023, na základě nájemní smlouvy ze dne 29. 3. 2022. Původně byla smlouva uzavřena s dalším nájemníkem, panem , jméno FO, , avšak ten byl po dohodě smluvních stran následně vyškrtnut, když se z Bytu odstěhoval. Žalobkyně nemá k dispozici původní znění smlouvy, když toto měla žalovanému odevzdat, jak učinila, a to položením původní smlouvy na domovní schránky. Nové znění smlouvy je však obsahově totožné a bylo jí vhozeno do domovní schránky podepsané žalovaným. Nájemné bylo sjednáno v částce 15 000 Kč měsíčně, zálohy na služby spojené s užíváním bytu byly stanoveny na částku 3 478 Kč měsíčně. Žalobkyně složila jistotu v částce 15 000 Kč, ze které jí bylo při skončení nájmu vráceno pouze 660 Kč s odůvodněním, že žalobkyně má nedoplatek na službách ve výši 12 840 Kč a dále že Byt předala poškozený, když za odstranění vad trouby musel žalovaný uhradit částku 1 500 Kč, kterou si strhnul. Ze zaslaného vyúčtování služeb, které bylo žalobkyni doručeno až 1. 9. 2023 se podává, že žalovaný neoprávněně účtoval žalobkyni i jiné náklady, a to pojištění domu, náklady na správu a údržbu domu a náklady na odměny členů výboru společenství. Celkem žalovaný účtoval žalobkyni částku 64 409,68 Kč, avšak správně měla být účtována částka 49 094,49 Kč. Žalobkyně uhradila na zálohách částku 52 170 Kč, a vznikl jí tak nikoliv nedoplatek, ale přeplatek ve výši 3 075,51 Kč. Pokud se jedná o částku strženou za vyčištění trouby, pak toto považuje žalobkyně za neoprávněné, neboť trouba byla pouze znečištěna běžným užíváním a žádné částky nebylo třeba vynakládat. Nadto žalovaný nijak nedoložil, že by částku vynaložil. Žalovaná částka sestává z částky 14 340 Kč na nevrácené jistotě a z částky 3 075,51 Kč na přeplatku na zálohách na služby, tj. 17 415,51 Kč. Jelikož žalovaný nepředložil řádné vyúčtování služeb, které by splňovalo zákonem stanovené požadavky, vznikl žalobkyni rovněž nárok na zákonnou pokutu ve výši 50 Kč denně, kterou žalobkyně nárokuje za období od 1. 5. 2023 do 16. 11. 2023 (ke dni podání žaloby), tj. za 200 dnů v celkové výši 10 000 Kč. Zákonný úrok z prodlení žalobkyně nárokuje ode dne uplynutí lhůty ve výzvě, tj. od 11. 11. 2023, když v době sepsání výzvy činila dlužná částka na smluvní pokutě 8 550 Kč.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Sporoval pravost žalobkyní předložené nájemní smlouvy. Dále namítal nedostatek aktivní legitimace žalobkyně, když v nájemní smlouvě uzavřené dne 29. 3. 2022 figuroval ještě pan , jméno FO, , narozený 25. 1. 1991, bytem , adresa, , a měl by být s žalobkyní oprávněn společně a nerozdílně. K samotné dlužné částce uvedl, že v nájemní smlouvě byly uvedeny veškeré náklady související s užíváním Bytu a žalovaný nepochybil, když po žalobkyni požadoval úhradu nákladů v kompletní výši, a tyto také řádně, přehledně a komplexně vyúčtoval. Vyúčtování bylo předloženo včas, když ve smlouvě je uvedeno, že toto musí předložit jedenkrát za rok. Srážka za vyčištění trouby byla oprávněná, když znečištění bylo tak velké, že nešlo odstranit běžně dostupnými prostředky. , adresa, 500 Kč je částka běžná za vyčištění trouby. Z výše uvedeného považoval celý nárok žalobkyně za zcela nedůvodný.3. Mezi účastníky nebylo sporu, že žalovaný je vlastníkem Bytu a žalobkyně tento užívala na základě nájemní smlouvy od 1. 4. 2022 do 30. 6. 2023, přičemž po celou dobu hradila řádně a včas částku ve výši 18 478 Kč, kdy částka 15 000 Kč připadala na nájemné a částka 3 478 Kč na zálohy na služby spojené s užíváním Bytu. Rovněž je nesporné, že žalobkyně složila jistotu ve výši 15 000 Kč a bylo jí vráceno pouze 660 Kč.4. Soud v řízení provedl dokazování v následujícím rozsahu a učinil tato jednotlivá skutková zjištění:5. Mezi žalobkyní a panem , jméno FO, coby nájemníky a žalovaným coby pronajímatelem, byla dne 29. 3. 2022 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem Bytu výhradně za účelem bydlení, a to od 1. 4. 2022 do 31. 3. 2023. Nájemné bylo sjednáno ve výši 15 000 Kč měsíčně. Dále účastníci v čl. IV. 2. smlouvy sjednali zálohy celkem v částce 3 478 Kč, přičemž tyto byly určeny ve výši 1 816 Kč na platby spojené s užíváním bytu, kterými se dle bodu 3. rozumí zejména vodné a stočné, dodávka tepla, spotřeba elektrické energie pro osvětlení společných prostor domu a úklid společných prostor domu. V částce 1 662 Kč měla platba připadat na platby do fondu oprav, pojištění nemovitosti, odměnu členů výboru, správu a údržbu nemovitosti a údržbu předzahrady, přičemž i tyto položky budou spolu s vyúčtováním služeb upravovány dle skutečné výše plateb vždy za kalendářní rok zpětně. Žalovaný se zavázal jedenkrát ročně vyhotovit vyúčtování služeb a předložit je nájemci bytu (čl. IV. bod 4), přičemž v případě, že nájemce opustí byt dříve než na konci kalendářního roku, provede pronajímatel předběžné vyúčtování, a to tak, že vydělí vyúčtování za předchozí kalendářní rok 12 a vynásobí příslušným počtem měsíců a inflačním koeficientem. Řádné vyúčtování pak došle do 14 dnů poté, co jej obdrží od správce domu. Dle čl. V. se žalobkyně zavázala složit jistotu ve výši 15 000 Kč, a tato měla sloužit k případným nedoplatkům na nájemném nebo službách spojených s užíváním bytu, nebo škod, vyjma případů běžného opotřebení (zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 29. 3. 2022).6. Žalobkyně řešila s žalovaným, prostřednictvím realitního makléře, možnost změny nájemní smlouvy, přičemž návrh změněné smlouvy jí byl zaslán dne 8. 6. 2023 (zjištěno z emailové korespondence mezi žalobkyní a panem , jméno FO, ).7. Žalobkyně při podpisu nájemní smlouvy složila jistotu ve výši 15 000 Kč a následně po celou dobu nájemního vztahu hradila řádně částku ve výši 18 478 Kč měsíčně. K ukončení nájemního vztahu došlo dne 30. 6. 2023, o čemž byl sepsán předávací protokol. Při předávání Bytu bylo zjištěno značné znečištění trouby, přičemž toto bylo rovněž zaznamenáno v předávacím protokole (zjištěno ze shodných tvrzení účastníků, z předávacího protokolu ze dne 30. 6. 2023, fotografií ze dne 30. 6. 2023).8. Žalovaný následně vrátil žalobkyni ze složené jistoty pouze částku 660 Kč, když částku 1 500 Kč si ponechal za vyčištění trouby a částku 12 840 Kč si ponechal jako nedoplatek na zálohách na služby spojené s užíváním bytu. Žalobkyně nejprve vyzvala žalovaného k doložení účtu za čistící prostředky na 1 500 Kč. Následně vyzvala žalovaného k vrácení celé jistoty a dále k vrácení přeplatku na nákladech ve výši 3 075,51 Kč a rovněž k uhrazení pokuty, která k 18. 10. 2023 činila za 171 dnů celkem 8 550 Kč (zjištěno ze shodných tvrzení účastníků, emailové korespondence, výzvy k vrácení jistoty a přeplatku a k úhradě pokuty z prodlení vč. doručenky).9. Za období od 29. 3. 2022 do 31. 12. 2022 činily skutečné náklady za jednotlivé služby a náklady SVJ částku 39 514,29 Kč. Konkrétně se jednalo o pojištění 748,75 Kč, správu 3 608,34 Kč, údržbu 1 268,45 Kč, a odměnu výboru 3 271,95 Kč, tj. celkem 8 896,89 Kč. Dále o výtah 1 221,95 Kč, úklid 1 799,76 Kč, teplo 4 832,26 Kč, vodné 7 13,06 Kč, odpad 2 364,04 Kč, zahradu 82,80 Kč, elektřinu společných prostor 999 Kč, a náklady na ohřev UV 12 184,53 Kč, tj. celkem 30 617,40 Kč.10. Za období od 1. 1. 2023 do 30. 6. 2023 činily skutečné náklady za jednotlivé služby částku 24 895,68 Kč. Konkrétně se jednalo o pojištění 498,66 Kč, správu 2 766,13 Kč, údržbu 972,47 Kč, a odměnu výboru 2 181,33 Kč, tj. celkem 6 418,59 Kč. Dále o výtah 814,66 Kč, úklid 1 379,82 Kč, teplo 1 093 Kč, vodné 4 064,34 Kč, odpad 1 576,04 Kč, zahradu 121,80 Kč, elektřinu společných prostor 667 Kč, a náklady na ohřev UV 8 760,43 Kč, tj. celkem 18 477,09 Kč. (zjištěno z vyúčtování služeb za období 29. 3. 202 až 31. 12. 2022 a vyúčtování služeb za období 1. 1. 2023 až 30. 6. 2023).11. Realitní makléř , jméno FO, připravoval pro žalovaného smluvní dokumentaci, avšak jaké konkrétní znění smlouvy bylo podepsáno a zda byl u jejího podpisu přítomen si nevybavoval. Stejně tak si nevybavoval, že by připravoval a řešil změnu nájemní smlouvy (zjištěno z výslechu svědka , jméno FO, ).12. Všechny výše uvedené důkazy soud hodnotí jako plně věrohodné. Pokud se týče smlouvy o nájmu bytu ze dne 29. 3. 2022 ve verzi předložené žalobkyní, pak soud uvádí, že s ohledem na skutečnost, že i dle tvrzení žalobkyně a předložených důkazů měla být tato vyhotovena a podepsána až v červnu 2023, pak by její obsah, i kdyby se jednalo o platně uzavřenou smlouvu, nemohl být platný po žádné období nájemního vztah