27 C 42/2025-64 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se svým návrhem domáhala určení existence nájemního vztahu se žalovanou, kdy uvedla, že žalobkyně se žalovanou uzavřela jako dva podnikatelé dne , datum, smlouvu o nájmu prostoru určeného k podnikání podle § 2302 s násl. občanského zákoníku. Na základě této smlouvy přenechala žalobkyně žalované do nájmu kancelářské a výrobní prostory umístěné v sekci , Anonymizováno, v , Anonymizováno, č. p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , Anonymizováno, , obec , Anonymizováno, . Nájem byl sjednán na dobu určitou od , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, do , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . Žalovaná se zavázala platit nájemné ve výši 163 006, , částka, měsíčně a dále zálohy za služby. Ve smlouvě bylo ujednání o tom, že nájem lze před uplynutím doby nájmu ukončit vzájemnou dohodou smluvních stran nebo výpovědí. Dále bylo sjednáno v článku II. nájemní smlouvy, že skončení nájmu a výpovědní doba se řídí příslušným ustanovením občanského zákoníku. Pro tyto případy byla sjednána povinná písemná forma výpovědi s tím, že bude považována za řádně doručenou, bude-li doručována osobně nebo pět dnů po odeslání doporučenou poštou nebo na doručenku, adresována na adresy uvedené v záhlaví nájemní smlouvy, případě na adresu prokazatelně později sdělenou druhé smluvní straně. Odlišně od zákonné úpravy byla dohodnuta pouze délka výpovědní doby, a to na šest měsíců. Žalovaná poslala žalobkyni přípis nazvaný výpověď smlouvy o nájmu určeného k podnikání, datovaný , datum, . Výpověď nebyla dána po právu, tedy v souladu se zákonem a uzavřenou nájemní smlouvou, neboť nebyla doručena pronajímateli podle ujednání ve smlouvě a neobsahovala žádné zdůvodnění předpokládané právní úpravou. Žalobkyně jako pronajímatel proto žalované sdělila, že její přípis neuznává jako výpověď z nájemního vztahu. Dopisem z 26. 8. 2024 žalovaná požádala žalobkyni o slevu z nájemného. Žalobkyně v odpovědi na tento dopis mimo jiné opět zopakovala, že žádá žalovanou o dodržování nájemní smlouvy a hrazení nájemného za služby. Žalovaná přestala hradit žalobci od září 2024 nájemné a zálohy za služby. , datum, žalobkyně zaslala žalované předžalobní upomínku týkající se plnění uzavřené nájemní smlouvy. Právní zástupce žalované na to reagoval dopisem z , datum, , kde opětovně zastává názor, že výpověď z nájmu byla platná. Z uvedeného je zřejmé, že mezi stranami vznikla nejistota ohledně trvání nájemního vztahu, na kterém evidentně nemá žalovaná zájem. Žalobkyně zároveň trvá na tom, že nájemní vztah nadále existuje s tím, že žalovaná stále nehradí nájemné a další platby související s užíváním pronajatých prostor, kdy tím každým dnem žalobci narůstá škoda. Vzhledem k právní nejistotě, z nichž by mohly vzniknout v budoucnu problémy, respektive problémy vznikají, je žalobkyně přesvědčena, že je dán naléhavý právní zájem na určovací žalobě ve smyslu § 80 o. s. ř., a proto navrhla, aby soud vydal rozsudek ve znění, že se určuje, že právní poměr mezi účastníky založený smlouvu o nájmu prostor určeného k podnikání ze dne , datum, ke dni podání žaloby stále trvá.2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila, kdy uvedla, že považuje za nesporné, že byla mezi stranami dne , datum, uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužícího k podnikání. Dále je nesporné, že v článku II., bod 2 nájemní smlouvy bylo ujednáno právo obou smluvních stran nájemní smlouvu ukončit před uplynutím doby nájmu výpovědí a v článku II., bod 3 bylo ujednáno, že skončení nájmu se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku a výpovědní doba činí šest měsíců. Rovněž žalovaná souhlasí s tím, že ve smlouvě bylo ujednáno, že korespondence bude považována za řádně doručenou, pokud bude doručena osobně nebo pět dní po odeslání doručenou poštou nebo na doručenku na adresu druhé smluvní strany. Z tohoto ujednání však žalovaná nevyvozuje, že by vylučovala možnost doručování oznámení i jiným způsobem, zejména i proto, že sama žalobkyně používala v komunikaci se žalovanou emaily a na emailové oznámení žalované také reagovala. K věci samé pak uvedla, že dopisem z 22. 2. 2024 odeslaným žalobkyni dne 26. 2. 2024 datovou zprávou odeslala žalobkyni výpověď nájemní smlouvy s odkazem na čl. 3 odst. 3 nájemní smlouvy s tím, že nájem skončí , datum, . Žalobkyně tuto výpověď napadla emailem paní , Anonymizováno, ze dne 7. 3. 2024, která žalovanou informovala, že výpověď je neplatná, neboť musí být v ní uveden důvod předčasného ukončení smlouvy a požádala konkrétně pana , Anonymizováno, , jednajícího za žalovanou, ať se na to podívá. Žalovaná námitku žalobkyně akceptovala. Obratem dne , datum, zaslala paní , Anonymizováno, zpět původní výpověď doplněnou o důvod ukončení smlouvy, kterým byl stěhování do nových prostor. Na této druhé výpovědi však zůstalo nedopatřením původní datum 22. 2. 2024 a žalobkyně napadla i tuto výpověď dopisem z , datum, , doručeným žalované formou emailu od paní , Anonymizováno, dne , datum, s odkazem na článek II. odstavec 3 nájemní smlouvy interpretovaný tak, že nájemce může vypovědět nájem před uplynutím ujednané doby jen z důvodu taxativně uvedených v § 2308 občanského zákoníku, přičemž podle žalobkyně ani tato výpověď žádný důvod neobsahovala. Podle názoru žalované druhá výpověď obsahuje výpovědní důvod, nelze ji tedy považovat za neplatnou, i když žalovaná má za to, že z článku II. odst. 2 a 3 nájemní smlouvy vyplývá právo vypovědět nájem s šestiměsíční výpovědní dobou z jakéhokoliv důvodu. Žalobkyně využila včas své právo na vznesení námitek proti druhé výpovědi podle § 2314 odst. 1 občanského zákoníku, které uplatnila u žalované dne , datum, . Žalovaná však tuto v pořadí druhou výpověď nevzala zpět. Žalobkyně tedy měla možnost požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi, tj. nejpozději do , datum, podle § 2314 odst. 3 občanského zákoníku. Určovací žaloba je tedy podle názoru žalované podána opožděně. Žalobkyně pak mohla žalovat na plnění (tedy dlužné nájemné), které žalovaná v té době již asi půl roku nehradila, žaloba pak byla podána jen zhruba asi tři týdny před ukončením platnosti nájemního vztahu. Z uvedených důvodů žalovaná navrhla, aby žaloba byla zamítnuta. Žalovaná pak k tvrzené druhé výpovědi z nájmu prostor uvedla, že poté, co obdržela od žalobkyně námitky proti první výpovědi z 22.2.2024, poslala žalovaná emailem prostřednictvím pana , Anonymizováno, , který komunikoval se zástupkyní žalobkyně, paní , Anonymizováno, , emailem novou výpověď, obsahující důvod výpovědi, kdy k původnímu textu byla připsána věta „z důvodu stěhování do nových prostor“, s tím, že nedopatřením tam zůstalo původní datum , datum, , které zůstalo neopraveno. Žalovaná dále k tomuto uvedla, že o tom svědčí obsah další emailové komunikace, kdy se zástupkyně žalobkyně paní , Anonymizováno, dotazoval, zda je to takto v pořádku a bylo mu sděleno, že se má poradit s právníkem.3. S námitkami žalované žalobkyně nesouhlasila, kdy uvedla, že obdržela pouze jednu výpověď označenou dnem 22. 2. 2024, na kterou reagovala přípisem z , datum, . Podle žalobkyně se v případě výpovědi žalované z , datum, jedná o nulitní právní jednání, ke kterému se nepřihlíží, neboť neobsahuje odůvodnění výpovědi předpokládané právní úpravou. Žalobkyně nesouhlasila s tím, že by v nájemní smlouvě bylo ujednáno, že smluvní strany mohou dát výpověď z nájmu bez uvedení důvodu. Setrvala proto na podané žalobě. Poukazovala dále mimo jiné na to, že je zřejmé, že ztížení možnosti stran podat výpověď z nájmu musela být vůlí smluvních stran při uzavírání nájemní smlouvy a z toho důvodu byla uzavřena smlouva na dobu neurčitou.4. Po provedeném prokazování vzal soud za prokázaný následující skutečnosti.5. Mezi stranami nebylo sporným, že byla mezi nimi dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, jako mezi podnikateli uzavřena smlouva o nájmu prostor určeného k podnikání, a to prostor umístěných v budově č. p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , Anonymizováno, , kdy žalobkyně vystupovala jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce (smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání, vč. dodatku č.1, informace z KN). Nájem byl sjednán na dobu od 1.10.2021 do 31.3.2025. Žalovaná měla hradit nájemné a úhrady za služby spojené s nájmem ve výši 286 404,25 Kč bez DPH měsíčně, a to vždy do 15. dne v daném kalendářním měsíci za daný kalendářní měsíc. Dodatkem č. 1 ke smlouvě ze dne , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, byla dohodnuta změna výše měsíčního nájemného na částku ve výši , částka, bez DPH měsíčně.6. V článku II. Doba a skončení nájmu, odst. 2 bylo ujednáno, že nájem lze před uplynutím doby nájmu ukončit vzájemnou dohodou smluvních stran nebo výpovědí. V článku II. Doba a skončení nájmu, odst. 3 je ujednáno, že skončení nájmu a výpovědní doba se řídí příslušnými ustanoveními obč