21 C 199/2021-207 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky ve výši 12 000 Kč s příslušenstvím s tím, že tato částka představuje nevrácenou kauci, kterou žalobkyně v pozici nájemnice složila ve prospěch žalované jako pronajímatelky ve vztahu k nájmu bytu, přičemž tato částka po skončení nájmu bytu jí nebyla vrácena. Ve svých žalobních tvrzeních uvedla, že účastnice uzavřely dne 25. 11. 2017 smlouvu o nájmu bytu, jejímž předmětem byl pronájem bytu [číslo] (dále jen„ předmětný byt“) žalobkyni jako nájemkyni a to na dobu neurčitou. Žalobkyně k rukám žalované jako pronajímatelce složila vratnou peněžní jistotu ve výši 12 000 Kč v hotovosti. Žalovaná byt prodala, žalobkyni doručila výpověď z nájmu bytu listinou ze dne 24. 3. 2021 s tím, že nájem bytu skončí ke dni 30. 6. 2021. Byť žalobkyně měla za to, že výpověď z nájmu bytu je neplatná, tuto akceptovala a došlo ke skončení nájmu se žalovanou ke dni 30. 6. 2021, kdy ke stejnému dni uzavřela žalobkyně s novými vlastníky předmětného bytu novou nájemní smlouvu. Při předání bytu novým vlastníkům dne 19. 6. 2021 žalovaná odmítla vyúčtovat složenou peněžní jistotu s tím, že si ji ponechá, kdy tato sloužila dle nájemní smlouvy k zajištění úhrady nájemného, záloh na služby, doplatku z vyúčtování, úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s nájmem, jakož i pohledávek z titulu náhrady škody způsobené na bytu či jeho vybavení, za níž odpovídá nájemce. Žalovaná na tyto položky žádné náklady za žalobkyni nevynaložila, dle nájemní smlouvy byla povinna k vyúčtování složené peněžní jistoty učinit nejpozději do 30ti pracovních dnů od skončení nájmu, kdy lhůta k vyúčtování uplynula dne 11. 8. 2021. Žalobkyně nesouhlasila s výhradami žalované, pro které odmítla vrátit složenou peněžní jistotu. Pokud by připustila, že by měla svým nákladem vymalovat předmětný byt či že poškodila koupelnu a kuchyňskou linku, pak ani v tomto případě by bez dalšího nemohla být krácena na složené jistotě, kdy žalovaná ani na výmalbu, ani na opravu kuchyňské linky a opravu koupelny ničeho nevynaložila. K tvrzenému zamlčení poškození plynového kotle v průběhu nájemního vztahu při revizi dne 5. 3. 2021 bylo zjištěno, že plynový kotel nevyhovuje nové normě, kdy ač je umístěn v první zóně, není osazený proudovým chráničem na přívod elektřiny. Žalobkyně vyzvala žalovanou k vyúčtování a vrácení složené peněžní jistoty předžalobní výzvou ze dne 9. 8. 2021, avšak žalovaná ničeho neuhradila. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, když k vrácení peněžní jistoty nedošlo z důvodu vzájemné dohody mezi účastníky. Vady na předmětu nájmu byly uvedeny v protokolu o předání nemovitosti ze dne 19. 6. 2021, kdy tento protokol byl podepsán oběma stranami. Poškození předmětu nájmu ze strany žalobkyně nebylo možno odstranit v plném rozsahu z toho důvodu, že cena opravy poškozeného plynového kotle překročila výši peněžní jistoty, žalobkyně se odmítla po ukončení nájemního vztahu z bytu vystěhovat, neumožnila tak provedení dalších oprav, tedy i například vymalování bytu, přičemž situace byla řešena s novým vlastníkem bytu poskytnutím slevy z kupní ceny nemovitosti. Po celou dobu trvání nájmu žalobkyně porušovala své povinnosti a to z důvodu pozdního hrazení nájemného, kdy žalovaná nepožadovala po žalobkyni úroky z prodlení. Při jednání žalovaná doplnila, že dohodu mezi účastníky o započtení kauce může prokázat svědecká výpověď nových vlastníků bytu, náklady na opravu plynového kotle pak výslech opraváře kotle. Žalovaná rovněž k důkazu navrhla fotografie bytu, které měly prokazovat stav bytu při předání bytu žalovanou žalobkyni a fotografie prokazující stav bytu při vrácení bytu žalované žalobkyni. Ve vztahu k tvrzené námitce započtení předmětné kauce byla vyzvána ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., aby dotvrdila a prokázala, že žalobkyně porušila některou svoji povinnost jako nájemkyně bytu a tím došlo ke vzniku škody na strany žalované, aby prokázala výši této škody a skutečnost, že ke škodě došlo v důsledku porušení povinnosti ze strany žalobkyně. Následně žalovaná doplnila, že ke dni skončení nájemního vztahu zůstal nedoplatek na nájemném ve výši 21 400 Kč, dále zde byl úrok z prodlení ve výši 1 836,70 Kč. Ve vztahu k plynovému kotli v důsledku nesprávného užívání bylo nutno vyměnit modulační zapalovací desku a s tím byl spojen náklad ve výši 8 168 Kč. Když žalovaná informovala žalobkyni o záměru byt prodat, žalovaná slíbila, že byt uvede do původního stavu, kdy předmět nájmu byl žalobkyni předán při vzniku nájmu čistě vymalovaný, vybavený plně funkční kuchyňskou linkou. Při předání bytu pak bylo shledáno, že žalobkyně nedostála žádnému svému závazku, náklady spojené s vymalováním bytu a provedení úprav byly domluveny mezi žalovanou a novými vlastníky bytu na částku 7 000 Kč, tato částka byla předána dne 19. 6. 2021 k rukám nových vlastníků bytu. O vadách na bytu a předání kompenzační částky byl sepsán protokol mezi žalovanou a novými vlastníky bytu. Kauce ve výši 12 000 Kč byla započítána na dluhy na nájmu a úroky z prodlení v celkové výši 23 236,70 Kč, na částku 8 168 Kč na nutné opravy poškozeného plynového kotle, a 7 000 Kč byla uhrazena novému vlastníku bytu k provedení oprav a vymalování bytu. Následně byla žalovaná vyzvána ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. k doplnění tvrzení -v jakém období došlo k pozdním platbám žalované, po jak dlouhou dobu byla v prodlení s platbou jaké částkou, když na tuto výzvu žalovaná již nereagovala. 3. Dle procesních stanovisek mezi účastníky nebylo sporu, že dne 25. 11. 2017 mezi žalobkyní, jako nájemkyní a žalovanou, jako pronajímatelkou byla uzavřena smlouva o nájmu bytu, k ukončení nájmu předmětného bytu došlo na základě výpovědi žalované s tím, že nájem byl ukončen ke dni 30. 6. 2021. Byt byl dán do nájmu žalobkyni dne 25. 11. 2017, a byt odevzdán novým vlastníkům bytu dne 19. 6. 2021, kdy kupní smlouva mezi žalovanou a jako prodávající a manžely [příjmení] jako kupujícími uzavřena dne 20. 4. 2021. Sporu bylo, v jakém stavu byl předmětný byt při předání žalobkyni jako nájemkyni, rovněž sporu bylo, v jakém stavu se nacházel byt při vrácení bytu žalované jako pronajímatelce. Mezi účastníky rovněž nebylo sporu, že s počátkem nájmu byla složena žalobkyní peněžní jistota ve výši 12 000 Kč ve prospěch žalované. 4. Na základě provedeného dokazování a nesporných tvrzení má soud za prokázány následující skutečnosti: Mezi žalovanou jako pronajímatelkou a žalobkyní jako nájemkyní byla dne 25. 11. 2017 uzavřena smlouva o nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v obci [obec], nájem bytu byl sjednán od 1. 12. 2017 na dobu neurčitou s tím, že měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši 5 000 Kč, zároveň byla dohodnuta povinnost nájemce složit k rukám pronajímatele vratnou peněžní jistotu ve výši 12 000 Kč. Ve vztahu k peněžní jistotě bylo v článku 4 bod 9 dohodnuto, že pronajímatel je oprávněn použít jistotu na úhradu nezaplaceného nájemného, záloh na služby, neuhrazeného vyúčtování, nebo též na úhradu pohledávek za plnění poskytovaná v souvislosti s nájmem, jakož i pohledávek z titulu náhrady škody způsobené na bytu či jeho vybavení, za níž odpovídá nájemce, případně i jiných závazků nájemce vzniklých v souvislosti s nájmem dle této smlouvy. Nájemce svým podpisem smlouvy dává výslovný souhlas k čerpání peněžní jistoty pronajímatelem v těchto výše uvedených případech, případně k započtení takových pohledávek proti pohledávce na vrácení peněžní jistoty při skončení nájmu. Pronajímatel se zavazuje, že po skončení nájmu bytu vyplatí nájemci výše uvedenou peněžní jistotu, pokud nedojde k jejímu vyčerpání z důvodu uvedených výše, případně bude nájemci vyplacen příslušný zůstatek peněžní jistoty. Pronajímatel je povinen peněžní jistotu vyúčtovat nejpozději do 30ti pracovních dnů po skončení nájmu. Zároveň v článku 6 bod 10 bylo dohodnuto, že ke dni skončení nájmu je nájemce povinen byt vyklidit a předat jej v původním stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k běžnému opotřebení při běžném užívání (prokázáno smlouvou o nájmu bytu ze dne 25. 11. 2017). 5. Žalovaná dala žalobkyni výpověď nájemní smlouvy ke dni 30. 6. 2021 (prokázáno výpovědí nájemní smlouvy bez uvedení data, nesporným tvrzením účastníků). 6. Při vzniku nájmu dne 25. 11. 2017 byla složena žalobkyní peněžní jistota ve prospěch žalované ve výši 12 000 Kč (nesporné tvrzení mezi účastníky). 7. Dne 20. 4. 2021 žalovaná prodala předmětný byt [jméno] a [jméno] [příjmení], dne 19. 6. 2021 byl byt protokolárně předán žalovanou jako prodávající kupujícím manželům [příjmení] s tím, že nájemkyní bytu nadále zůstala žalobkyně. Zároveň v rámci protokolu o předání nemovitosti bylo uvedeno, že byla předána částka 2 000 Kč jako záloha [celé jméno žalobkyně] a 5 000 Kč vyrovnání za nájem za období od 18. 5. 2021 až 30. 6. 2021 (prokázáno Protokolem o předání nemovitosti ze dne 19. 6. 2021). 8. Žalovaná dne 19. 6. 2021 uvedla v listině označené jako peněžní jistota, že při předání bytu novým majitelům nebyla peněžní jistota ve výši 12 000 Kč vrácena nájemkyni [celé jméno žalobkyně], která