16 C 116/2022-113 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 22.2.2022 domáhala po žalované zaplacení částky 118 630 Kč s tím, že na základě nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, ze dne 1.7.2008 byla žalovaná nájemcem objektu č.p. , Anonymizováno, , na pozemku č. parc. , Anonymizováno, , adrese , právnická osoba, , k.ú. , adresa, . Na úhradách zákonného úroku z prodlení za pozdní úhradu nájemného za období od 1.7.2018 do 11.2.2019 dluží žalovaná žalobkyni částku ve výši 10 109 Kč. Na úhradách smluvního poplatku z prodlení podle čl. V odst. 4 nájemní smlouvy za pozdní úhradu nájemného za období od 1.7.2018 do 11.2.2019 dluží žalovaný žalobkyni částku ve výši 108 521 Kč. Žalovaná byla k úhradě dluhu v celkové výši 118 630 Kč marně vyzvána dopisem - výzvou č.j. , Anonymizováno, - ze dne 7.1.2022.2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v celém jejím rozsahu s tím, že k pozdější úhradě nájemného došlo na základě dohody se žalobkyní, byť neformální, dle které bylo žalované umožněno zaplatit nájemné až po rozhodnutí o žádosti o snížení nájemného. Za této situace dle žalované nelze požadovat úrok z prodlení ani poplatek z prodlení, resp. takový požadavek je dle žalované v rozporu s dobrými mravy. Pro případ, že by se jednalo o nárok, byť jen částečně důvodný, vznesla žalovaná námitku promlčení takového nároku.3. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy, předloženými účastníky řízení, příp. vyžádanými soudem. Žádné další návrhy na doplnění dokazování nebyly účastníky vzneseny a ani soud neshledal potřebu dalšího dokazování.4. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ustanovení § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o.s.ř.“), kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl soud k závěru, že žaloba nebyla podána žalobkyní důvodně. Z provedeného dokazování má soud poté za prokázaný následující skutkový stav:5. Mezi účastníky je nesporné, že žalobkyně je oprávněna hospodařit s následující nemovitostí v majetku hlavního města Prahy: objekt č.p. , Anonymizováno, , na pozemku č. parc. , Anonymizováno, , adrese , právnická osoba, , k.ú. , adresa, . Žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřely dne 1.7.2008 Nájemní smlouvu, na základě které byly dány žalované do pronájmu nemovitosti - objekt č.p. , Anonymizováno, , na pozemku č. parc. , Anonymizováno, , adrese , právnická osoba, , k.ú. , adresa, ; smlouva byla uzavřena na dobu určitou, 20 let, s účinností od 1.1.2008. V rámci čl. V. Nájemní smlouvy bylo ujednáno roční nájemné ve výši 191 136 Kč, splatné ročně, vždy do 30. dne šestého měsíce příslušného kalendářního roku. Pro případ prodlení s kteroukoliv splátkou nájemného se žalovaná zavázala zaplatit žalobkyni poplatek z prodlení ve výši 0,25 % z dlužné částky denně (čl. V.4. Nájemní smlouvy). Uvedené skutečnosti má soud za prokázané Nájemní smlouvou ze dne 1.7.2008 ve spojení s přílohami k této Smlouvě. Mezi účastníky není sporu o tom, že nájemné za rok 2018, splatné ke dni 30.6.2018, a činící s ohledem na inflaci částku 195 914 Kč, bylo žalovanou žalobkyni zaplaceno takto: dne 6.2.2019 částka 100 000 Kč, dne 7.2.2019 částka 92 000 Kč a dne 11.2.2019 částka 3 914 Kč. S ohledem na tuto pozdní úhradu proto žalobkyně vyčíslila žalované smluvní pokutu ve výši 108 521,41 Kč a zákonný úrok z prodlení s touto úhradou ve výši 10 108,84 Kč; uvedená skutečnost je zřejmá z rozpisu úhrad nájemného pro , právnická osoba, za rok 2018. Mezi účastníky není sporováno, že částka v celkové výši zažalované částky doposavad žalovanou žalobkyni zaplacena nebyla.6. Mezi účastníky byl v období od 22.7.2019 do 5.9.2022 veden u zdejšího soudu spor o vyklizení pronajaté nemovitosti na základě nájemní smlouvy ze dne 1.7.2008, a to pod sp.zn. , spisová značka, . Z obsahu spisu Obvodního soudu pro , adresa, sp.zn. , spisová značka, bylo především zjištěno, že rozsudkem Obvodního soudu pro , adresa, ze dne 4.4.2022, č.j. , spisová značka, , který nabyl právní moci dne 5.9.2022, byla zamítnuta žaloba, kterou se žalobkyně Městská část Praha 5 domáhala po žalované , právnická osoba, vyklizení budovy č. p. , Anonymizováno, , č. o. , Anonymizováno, , na adrese , právnická osoba, , , adresa, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, , obec , adresa, , katastrální území , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, , a žalobkyni bylo uloženo zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 15 246 Kč. V rámci odůvodnění tohoto rozsudku soud mimo jiné poukázal na tu skutečnost, že mezi stranami probíhala jednání o snížení výše nájemného, a to již od roku 2017, kdy o jeho snížení žalovaná požádala s ohledem na značné investice vložené žalovanou do předmětné nemovitosti, a v této souvislosti dále na existenci ústní dohody, dle které po dobu jednání o novém nájemním vztahu nebo jeho adekvátní úpravě neměla žalovaná činit žádné úkony včetně placení nájemného. Obvodní soud pro Prahu 5 ve svém rozsudku ze dne 4.4.2022, č.j. , spisová značka, , k této otázce výslovně uvedl „…Soud tedy považuje vyčkávání žalované na rozhodnutí žalobkyně za zcela legitimní, navíc za situace existence dohody se zastupitelem žalované o nehrazení nájemného do doby rozhodnutí o jeho výši. I kdyby nebyly dodrženy interní postupy žalobkyně ke schválení takové dohody, nemůže to jít k tíži žalované jako třetí osoby, která byla v dobré víře ohledně informací, které obdržela…“ (odst. 38. označeného rozsudku), dále s tím, že „…Žalovaná je nadto nezisková organizace, která se zabývá výlučně veřejně prospěšnou činností, i v předmětné nájemní smlouvě je jako předmět nájmu uvedeno „k obecně prospěšným účelům – ochrana přírody, ekologická výchova a podpora občanské společnosti formou činnosti spolků a sdružení. Podmínkou uzavření nájemní smlouvy bylo provedení generální rekonstrukce nemovitosti, jak plyne ze sdělení Obvodního zastupitelstva Prahy 5 ze dne 28. 7. 1993 i ze smlouvy o uzavření budoucí nájemní smlouvy ze dne 6. 1. 1994. V nájemní smlouvě jsou zohledněny a na nájemné započteny náklady, které žalovaná do rekonstrukce již vložila, nikoli náklady, které žalovaná do požadované generální rekonstrukce teprve vloží a které žalovaná v řízení precizně vyčíslila. Žalovaná se započtení či zohlednění těchto nákladů ve vztahu k požadovanému nájemnému opakovaně snažila, avšak bezúspěšně. Od 11. 6. 2018 žalovaná nadto sdílí předmětnou nemovitosti s , adresa, zřízeným žalobkyní, což je další důvod, proč oprávněně mohla očekávat dohodu o změně výše nájemného s žalobkyní. K prodlení s úhradou nájemného tak na straně žalované nedošlo z důvodu nerespektování smluvních ujednání, nýbrž pouze z důvodu očekávání rozhodnutí žalobkyně, které bylo učiněno až po dvou letech. Žalovaná v otázce nájemného či obecně nájmu předmětné nemovitosti rozhodně nebyla nečinná, na dané téma proběhlo několik jednání, jak plyne z provedeného dokazování. Naopak jednání žalobkyně, která oznámila žalované rozhodnutí o zamítnutí žádosti úpravy výše nájemného až po splatnosti nájmu a ihned poté odstoupila od smlouvy se žalovanou, a to i přesto, že nájemné bylo ze strany žalované uhrazeno neprodleně po obdržení rozhodnutí žalobkyně, je třeba považovat za jednání v rozporu s dobrými mravy…“ (odst. 39. označeného rozsudku), či konečně „…Kromě uvedeného po celou dobu trvání prodlení s uhrazením výše nájemného nebyla žalované zaslána jakákoli upomínka k jeho úhradě, a to i přesto, že podle svědecké výpovědi svědka , jméno FO, se jednalo o běžnou praxi upomínky zasílat. I tento fakt podporuje závěr soudu o tom, že mezi účastníky byla uzavřena dohoda o dočasném nehrazení nájemného do rozhodnutí žalobkyně o žádosti žalované o jeho výši, o to spíše, že ohledně úhrady nájemného za předchozí období byl postup stejný, tedy žalovaná požádala o snížení nájemného, toto bylo zamítnuto, následně žalovaná nájemného uhradila, tj. žalovaná oprávněně usoudila, že se jedná o běžný postup mezi účastníky….“ (odst. 40. označeného rozsudku). Obvodní soud pro Prahu 5 ve svém rozsudku ze dne 4.4.2022, č.j. , spisová značka, , poté uzavřel, že nájem nebyl ze strany žalobkyně platně ukončen s ohledem na rozpor tohoto úkonu s dobrými mravy, a žalovaná tedy nadále užívá nemovitosti po právu; z těchto důvodů proto přistoupil k zamítnutí žaloby. Žalobkyně podala proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 4.4.2022, č.j. , spisová značka, , včasné odvolání, Městský soud v Praze však svým rozsudkem ze dne 9.8.2022, č.j. , spisová značka, , který nabyl právní moci dne 5.9.2022, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil s tím, že „…má za prokázané, že v daném případě s ohledem na žádost žalovaného o snížení nájemného za rok 2018 bylo ze strany některého ze zástupců žalobkyně žalovanému neformálně sděleno, že do doby vyřešení jeho žádosti o snížení nájemného, nemusí být nájemné placeno. Odvolací soud zcela ve shodě s žalobkyní nemá žádné pochyby o tom, že