21 C 35/2024-206 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobci se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, domáhali určení neplatnosti rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka budovy č. p. , Anonymizováno, , bytový dům, stojící na pozemku parc. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, , LV č. , hodnota, , a neplatnosti nájemní smlouvy. Dne , datum, učinili tehdejší spoluvlastníci budovy č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , paní , jméno FO, a pan , jméno FO, , prohlášení vlastníků o vymezení jednotek, čímž rozhodli o právním rozdělení budovy v souladu s tehdejším zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, na , Anonymizováno, bytů a , Anonymizováno, , Anonymizováno, nebytové prostory (celkem , hodnota, jednotek). Dne , datum, uzavřeli pan , jméno FO, a paní , jméno FO, (jako tehdejší spoluvlastníci) smlouvu o výstavbě, kterou došlo k vybudování 4 nových mezonetových jednotek rozdělením podkrovní jednotky č. , hodnota, , čímž vznikly nové 4 podkrovní byty (č. , hodnota, , 16, 17, 18). Smlouvou o výstavbě ze dne , datum, byly sjednány další stavební úpravy společných částí domu v druhém podzemním podlaží budovy, kdy došlo ke změně užívání těchto prostor a vznikla nová jednotka č. , hodnota, (nebytový prostor). Nyní je tak v budově celkem , hodnota, jednotek. Dne , datum, se konalo shromáždění společenství vlastníků jednotek (dále SVJ), na kterém bylo většinou vlastníků odhlasováno a přijato ,,Prohlášení vlastníků jednotek – souhlas se změnou“ a ,,Rozhodnutí o udělení souhlasu s přenecháním části společných prostor do nájmu“. Prvním rozhodnutím SVJ většina vlastníků rozhodla o tom, že terasa, která je součástí společných prostor, bude od tohoto prohlášení přístupná pouze pro vlastníky jednotek č. , hodnota, a , Anonymizováno, . Rozhodnutím SVJ o udělení souhlasu s přenecháním části společných prostor do nájmu panu , jméno FO, rozhodla většina vlastníků o změně užívání schodištní chodby mezi prvním a druhým podzemním podlažím, která spojuje nebytový prostor č. , hodnota, v prvním podzemním podlažím (klub) a nebytový prostor č. , hodnota, ve druhém podzemním podlaží (sklad), kdy zároveň vlastníkem obou těchto nebytových prostor je pan , jméno FO, , předseda SVJ. Nájem byl sjednán na dobu 20 let, a to od , datum, do , datum, , tedy z části zpětně, a nájemné bylo sjednáno ve výši , částka, ročně bez jakékoliv možnosti valorizace. Všichni žalobci hlasovali proti, a protože považovali obě rozhodnutí za neplatná, resp. nicotná, podali proti oběma rozhodnutím žalobu k Městskému soudu v Praze. Městský soud v Praze žalobě vyhověl a vyslovil svým usnesením ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , nicotnost obou usnesení shromáždění , právnická osoba, , IČO , IČO, . Po právní moci usnesení reagoval pan , Jméno advokáta C, , předseda společenství vlastníků, oznámením, rozeslaným e-mailem dne , datum, , ve kterém sdělil, že v důsledku rozhodnutí soudu o nicotnosti obou usnesení shromáždění společenství vlastníků je nutné na kladná hlasování jednotlivých vlastníků na schůzi dne , datum, nahlížet podle § 575 Občanského zákoníku (dále jen o. z.) jako na projevy souhlasné vůle jednotlivých vlastníků s navrženými body (bod 4 a 7). Dle něj tak bylo platně přijato rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka ve smyslu § 1169 odst. 2 o. z., resp. mělo být platně rozhodnuto o schválení nájemní smlouvy. Takové oznámení je pro žalobce zcela novou informací, kterou žalovaní nikdy předtím neuváděli. Předmětné rozhodování ze dne , datum, bylo vždy prezentováno jako usnesení shromáždění vlastníků a dále s ním takto nakládáno. Žalovaní, resp. jeden z nich (, Jméno advokáta C, ), resp. Společenství vlastníků, za něž je v předmětném e-mailu podepsán, po vyslovení nicotnosti Městským soudem v Praze změnili svůj výklad předmětného rozhodování. Takový postup při rozhodování o změně prohlášení vlastníka žalobci považují v obou případech za neplatný, resp. nicotný. Důvodem neplatnosti přijatého rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka (pod bodem 7) je nedostatek formy změny prohlášení vlastníka podle § 564 o. z., když ze zápisu ze shromáždění dne , datum, vyplývá, že o změně bylo pouze hlasováno, zatímco změna prohlášení vlastníka má mít ze zákona písemnou formu. Dalším důvodem je absence vůle vlastníků jednotek učinit změnu prohlášení vlastníků podle § 1169 odst. 2 o. z., když na schůzi hlasovali pouze o usnesení shromáždění vlastníků a nic nenasvědčovalo tomu, že pan , jméno FO, bude zpětně vykládat toto hlasování jako jiný právní úkon. V neposlední řadě spatřují žalobci důvod k neplatnosti i v tom, že ,,střešní terasa“, která je pouze přístupem na střechu a které se změna užívání týká, právně neexistuje (chybí k ní dokumentace). Důvodem neplatnosti přijatého rozhodnutí o udělení souhlasu s přenecháním části společných prostor do nájmu panu , jméno FO, (pod bodem 4) je podle žalobců taktéž nedodržení formy, když o schválení nájemní smlouvy nelze hlasovat stejně jako o změně prohlášení vlastníka, nejedná se o změnu prohlášení vlastníka, a tudíž není možné využít postup a formu podle § 1169 o. z. Současně podle § 10 odst. 1 písm. d) nařízení vlády č. 366/2013 o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat pro účely správy domu a pozemku smlouvy týkající se nájmu společných částí domu. Nelze tedy použít postup podle obecných ustanovení o spoluvlastnictví, pokud existuje taková speciální zákonná úprava. Otázka nájmu společné části domu spadá do kompetence společenství vlastníků a jednotliví vlastníci nejsou kompetentní rozhodovat o této záležitosti v režimu většinového hlasování (rozhodování) ve smyslu § 1128 o. z. O veškerých záležitostech společenství vlastníků je nutno rozhodovat na fóru jeho příslušných orgánů. Dále žalobci odkázali na již zmiňované rozhodnutí ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , ve kterém Městský soud v Praze uvedl, že je pan , Jméno advokáta C, oprávněn schodištní chodbu užívat z titulu svého spoluvlastnictví společných částí, není tedy možné, aby předmětnou chodbu dal sám sobě do nájmu a založil si tak výlučné oprávnění chodbu užívat. Předmět nájmu není zcela určitě vymezen, nájemní smlouva byla vlastníkům jednotek rozeslána ještě před hlasováním již s pozvánkou na shromáždění, kde se o ní mělo hlasovat, z nájemní smlouvy není zřejmé, kdo je osobou pronajímatele, když je ve smlouvě uvedeno celkem , hodnota, subjektů a ustanovení o nájemném a délce nájmu je zcela jednostranně výhodné pro pana , jméno FO, . Žalobci se proto domáhali určení neplatnosti event. nicotnosti obou rozhodnutí.2. Žalovaní 2, 3, 7, 9, 11 a 12 navrhli, aby byla žaloba zamítnuta jako nedůvodná. Dle názoru uvedených žalovaných byla žaloba podána pozdě, když ji žalobci podali až po uplynutí prekluzivní tříměsíční lhůty podle § 1209 odst. 1 o. z. Žalobci se účastnili schůze dne , datum, , což sami ve své žalobě potvrdili. Žalobci následně podali prostřednictvím svého právního zástupce dne , datum, k Městskému soudu žalobu na neplatnost týchž rozhodnutí přijatých v rámci schůze , právnická osoba, . Věci je nutné vždy posuzovat a hodnotit podle jejich obsahu, nikoliv jen podle jejich formálního označení či zařazení. Žalobci tedy měli předpokládat, že v případě nicotnosti rozhodnutí SVJ bude jednání a hlasování zúčastněných vlastníků nutně naplňovat znaky jiného úkonu ve smyslu § 575 o. z. Z důvodu opatrnosti tedy žalobci měli vedle SVJ žalovat i jednotlivé vlastníky, a to buď společně v rámci řízení u Městského soudu, nebo samostatnou žalobou u nadepsaného soudu ve lhůtě tří měsíců od konání schůze a vyjádření souhlasu (rozhodnutí) zúčastněných žalovaných vlastníků s napadenými rozhodnutími, tj. do , datum, , což se nestalo. Dále žalovaní argumentovali tím, že souhlas většiny je zcela postačující, když nedojde k žádnému zásahu do práv žalobců. Podle důvodové zprávy k zákonu č. 163/2020 Sb., bude dohoda všech spoluvlastníku nezbytná jen tehdy, budou-li změnou dotčeni všichni, tj. v případě, kdy má dojít ke změně spoluvlastnických podílů na společných částech u všech spoluvlastníků nebo ke změně způsobu užívání společných částí. Vzhledem k tomu, že podle žalovaných 2, 3, 7, 9, 11 a 12 se o takový případ nejedná, navrhli zamítnutí žaloby.3. Ostatní žalovaní se ve věci nevyjádřili.4. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. s. ř.), ve spojení s § 129 odst. 1 o. s. ř.).5. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:6. Žalobci a žalovaní jsou spoluvlastníky pozemku parc. č. , hodnota, , na němž stojí stavba , adresa, , bytový dům, k. ú. , adresa, , obec , adresa, (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí ze dne , datum, ).7. , jméno FO, a 9. žalovaný jako tehdejší spoluvlastníci