24 C 486/2023-428 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne , datum, domáhal po žalovaném původně zaplacení částky 9 914 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 1.3.2022 do zaplacení s odůvodněním, že žalobce (resp. před ním jeho právní předchůdce) je od roku 2007 vlastníkem pozemků p.č. , Anonymizováno, , vše na LV č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , o celkové rozloze 30 414 m2 (dále společně též jen „Pozemky“), které jsou z nemalé části zastavěny budovami ve vlastnictví žalovaného, které žalovaný výlučně užívá ke své podnikatelské činnosti v rámci výrobního areálu, a to konkrétně budovami č.p. , Anonymizováno, na pozemku p.č. , Anonymizováno, , č.p. , Anonymizováno, na pozemku p.č. , Anonymizováno, , bez č.p./č.e. na pozemku p.č. , Anonymizováno, , bez č.p./č.e. na pozemku p.č., Anonymizováno, , vše na LV č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, (dále společně též jen „Stavby“). Mezi účastníky nedošlo k uzavření jakéhokoli titulu opravňujícího žalovaného k užívání Pozemků. Žalobce proto po žalovaném za užívání Pozemků bez právního důvodu za období 01-12 2021 požaduje zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši zjištěné znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , tj. ve výši 9 914 000 Kč. Žalobce sporoval použitelnost, správnost a závěry znaleckého posudku předloženého žalovaným. Žalovaný bezdůvodné obohacení nezaplatil přes předžalobní výzvu, žalobce proto požaduje i zákonné úroky z prodlení ode dne následujícího po marném uplynutí lhůty k plnění.2. Podáním z 16.9.2024 vzal žalobce žalobu zpět co do částky 4 928 590 Kč s příslušenstvím s tím, že žalovanýtuto částku jistiny z titulu bezdůvodného obohacení za užívání Pozemků za rok 2021 (a to spolu s ke dni zaplacení kapitalizovanými úroky z prodlení) zaplatil platbami z 15.3.2024 a 18.7.2024.3. S ohledem na tento dispozitivní úkon žalobce soud řízení dle ust. § 96 o.s.ř. zastavil usnesením z 11.10.2024, č.j. 24 C 486/2023-187, pravomocným dne 16.11.2024. Předmětem řízení tak zůstalo zaplacení částky 4 985 410 Kč se zákonnými úroky z prodlení z této částky od 1.3.2022 do zaplacení.4. Žalovaný podáním z 19.2.2024 s ohledem na výsledky obdobných sporů účastníků pouze za přechozí žalovaná období již dříve řešená u zdejšího soudu učinil nesporným, že užívá a v rozhodném období užíval pouze Pozemky. Dále však sporoval výši nároků žalobce s tím, že jsou nadhodnocené a neodpovídají realitě na realitním trhu.Výši bezdůvodného obohacení, kterou však žalobci za rok 2021 včetně příslušenstvíjiž zcela zaplatil, určil dle znaleckého posudku , Anonymizováno, , právnická osoba, . na částku 4 928 589 Kč, když zároveň sporoval použitelnost, správnost a závěry znaleckého posudku předloženého žalobcem. Žalovaný proto žádal zamítnutí žaloby.5. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:6. Žalobce žalovaného vyzval k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání Pozemků i sousedních dalších pozemků ve vlastnictví žalobce za rok 2021 v celkové výši 13 289 904 Kč do sedmi dnů (viz výzva k plnění z 22.2.2022). Žalovaný plnění toto odmítl s tím, že v dané době nebylo postaveno najisto, kdo je vlastníkem mimo jiné Pozemků a zároveň žalovaný užíval pouze menší rozsah pozemků žalobce, než jak byl žalobcem tvrzen (viz vyjádření žalovaného z 1.3.2022).7. V průběhu řízení (na soudu dne 11.10.2024) učinili účastníci výslovně nesporným, že žalovaný je a též v roce 2021 byl vlastníkem Pozemků a žalovaný vlastníkem Staveb, jakož i to, že žalovaný v roce 2021 Pozemky (spolu se Stavbami) v rámci svého oploceného areálu a k tomu příslušející trafostanici výlučně užíval.8. Ze znaleckého posudku (předloženého žalobcem), Anonymizováno, (zpracovatele , tituly před jménem, , jméno FO, , , Anonymizováno, ) č. , č. účtu, z 22.1.2024, plyne, že znalec určil obvyklou/tržní hodnotu nájmu Pozemků za rok 2021 částkou 9 914 000 Kč, když vyšel z metody porovnávacího ocenění z nabídkové ceny pozemků obdobného charakteru a způsobu využití (s tím, že se nepodařilo nalézt dostatečné množství časově relevantních vzorků uzavřených nájemních smluv s obdobným předmětem nájmu). Ze znaleckého posudku , Anonymizováno, (zpracovatele , tituly před jménem, , jméno FO, , , Anonymizováno, č. , č. účtu, z 20.6.2024, plyne, že znalec určil obvyklou/tržní hodnotu nájmu Pozemků za rok 2021 částkou 9 854 000 Kč, když tentokrát vyšel z metody porovnávacího ocenění dle nalezených relevantních vzorků uzavřených smluv s obdobným předmětem prodeje, tj. vycházel z realizované ceny získané z prodejů nemovitých věcí, a to v dobře srovnatelných lokalitách co do přístupnosti a dopravní infrastruktury, když dále uvedl, že polohu vybavenost, dostupnost inženýrských sítí nebylo nutné zohledňovat, neboť Pozemky jsou bez těchto korekcí srovnatelné se všemi užitými vzorky; znalec z porovnávacích vzorků výslovně vyloučil pozemky, na nichž se nacházely stavby s odůvodněním, že stavba může mít negativní i pozitivní vliv na obvyklou cenu pozemku, může ovlivňovat cenová vyjednávání, přičemž takto získaná cena ze vzorku pozemku se stavbou neodpovídá ceně obvyklé pozemku, protože pozemek se stavbou má jinou obvyklou cenu, než pozemek bez stavby; znalec z porovnávacích vzorků dále vyloučil pozemky z důvodu duplicity ceny a z důvodu malé výměry; znalec tak určil 12 srovnatelných vzorků realizovaných cen pozemků v lokalitách , adresa, o rozloze 542-16 980 m2 (z nichž další obsahující maximální a minimální dosaženou cenu vyloučil z důvodu zajištění vyšší homogenity cenových vzorků), přičemž u všech vzorků se jednalo o pozemky využité dle územního plánu jako plochy všeobecně smíšení anebo plochy ostatní, příp. tvořící funkční celek s těmito plochami, kde byla následně zahájena výstavba kancelářské budovy či prodejny potravin; pro stanovení tržní hodnoty nájmu znalec vyšel ze sazby 5 % z obvyklé ceny pozemku s tím, že se jedná o sazbu přijímanou odbornou veřejností založenou na dlouhodobých úrocích z hypotečních úvěrů (které činily cca průměrně 3,65 %) s přirážkou zohledňující rizika nájmu nemovité věci(spočívající zejména v nevýhodné vyjednávací pozici vlastníka pozemku vůči vlastníkovi stavby, omezeném okruhu případných zájemců o pronájem, riziku nedohody mezi nájemcem a pronajímatelem).Ve vyjádření z 8.11.2024 , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , prokurista , Anonymizováno, , doplnil, že pro užití sazby pro stanovení výše ceny nájmu z obvyklé ceny pozemku s odkazem na průměrné úroky úvěrů na hypotečním trhu by bylo třeba vycházet z dlouhodobých časových řad, kdy od roku 2022 tyto sazby výrazně rostly (dosahovaly cca 7 %), průměr za roky 1995-2024 činil 5,84 %; sazba užitá znalcem , Anonymizováno, 5 % vychází zcela z standardů AZO; sazbu 3 % lze užít zpravidla jen v případech užívání, kdy jsou pozemky zatíženy charakterově blízce právům odpovídajícím věcným břemenům (např. právu cesty), kdy lze připustit užívání pozemku oprávněným i povinným; výběr srovnávacích pozemků v plochách užití ZVO (ostatní) bylo vyřešeno korekčním koeficientem redukujícím jednotkovou cenu srovnávacích vzorků o bezmála 40 %; srovnávací transakce starší 15-20 let byly vyřešeny přepočtem na cenovou úroveň k datu ocenění; případné např. vyloučení u srovnávacího vzorku 2. prvního prodeje provedeného fyzickou osobou je odůvodněno tím, že v daném případě fyzické osoby jako první prodávající patrně nedisponovali tržními informacemi, které bylo možné promítnou do ceny a prodali pozemky pod cenou. Při ústním doplnění daných znaleckých posudků znalec (jednající , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, ) doplnil, že v pořadí druhém posudku vycházeli již z realizovaných obchodů, a to z jiných srovnávacích vzorků, než které užili ve svém prvním posudku i než použil znalec , Anonymizováno, , právnická osoba, .; sazbu 5 % užili dle doporučení odborné literatury, znaleckých standardů, i např. metodiky ÚZSVM; při ocenění nepřihlíželi k tomu, že jsou Pozemky zastavěny stavbou cizího vlastníka (kdy i dle metodiky AZO k tomuto nelze přihlížet např. při vypořádání podílového spoluvlastnictví vlastníka stavby a pozemku), byť pokud by byl pozemek prodáván osobě odlišné od vlastníka staveb na něm postavených, jistě by to cenu snížilo, Pozemky proto ocenili podle cen volných pozemků, u vzorků vycházeli z nezastavěných pozemků; srovnávací pozemky v prvém i druhém posudku považují za vhodné ke srovnání, v prvém posudku užili ke srovnání i pozemky zastavěné, přičemž tam zastavěnost hodnotili příslušnými koeficienty, ve druhém posudku chtěli tyto subjektivní vlivy co nejvíce eliminovat; u srovnávacích pozemků nevycházeli pouze z užití v rámci nerušící výroby, neboť areál na Pozemcích zahrnuje nerušící výrobu, i bydlení, prodejnu, administrativní budovu.9. Dle znaleckého posudku (předloženého žalovaným) , Anonymizováno, , právnická osoba, . č. , Anonymizováno, z 9.7.2024 určil znalec obvyklou/tržní hodnotu nájmu Pozemků za rok 2021 částkou 4 928 589 Kč, a to po místním šetření na místě dle metody porovnávací dle