8 C 17/2025-226 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala po žalovaných zaplacení částky ve výši celkem , částka, s příslušenstvím. Svůj nárok odůvodnila tím, že na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalovanými dne , datum, žalobkyně užívala byt ve 3. a 4. podlaží domu č.p. 1259 na adrese , adresa, . Dne , datum, uhradila žalobkyně v souladu s nájemní smlouvou jistotu ve výši , částka, . Nájemní vztah byl ukončen dohodou stran ke dni , datum, . V souvislosti s ukončením nájmu byl dne , datum, vyhotoven předávací protokol, který mj. obsahuje poznámku „byt částečně vymalovaný“. Toto konstatování žalobkyně rozporuje, neboť předmětný byt předala vymalovaný dle dohody stran. Dne , datum, žalovaní odmítli vrátit žalobkyni složenou jistotu s odůvodněním, že čekají na vyúčtování vodáren a plynáren. S takovým zadržování složené jistoty žalobkyně nesouhlasí a považuje jej za protiprávní, nadto ke dni skončení nájemního vztahu, resp. předání předmětné bytu neměli žalovaní za žalobkyní žádnou pohledávku, na kterou by bylo možné započíst jakoukoli později vzniklou a žalovanými tvrzenou pohledávku. Dne , datum, zaslali žalovaní žalobkyni vyúčtování za dobu od , datum, do , datum, celkem na , částka, a následně fakturu za vymalování bytu znějící na , částka, . Z této částky za výmalbu žalovaní odečetli slevu ve výši 25 % za výmalbu bytu svépomocí. Od žalobkyní zaplacených záloh na služby ve výši celkem , částka, a složené jistoty ve výši , částka, žalovaní odečetli vyúčtování za služby na částku , částka, a náklady vynaložené na výmalbu ponížené o slevu ve výši 25 % v částce , částka, a žalobkyni byla vrácena pouze částka ve výši , částka, . S provedeným zápočtem žalobkyně nesouhlasí, neboť své povinnosti splnila, byt předala uklizený a vymalovaný s výjimkou míst v horním patře, kde zatékalo, přičemž o těchto drobných místech bylo sjednáno, že malovány nebudou. Žalovaní si v době koupě domu byli vědomi toho, že střecha domu není v pořádku, a žalobkyni sdělili, že po jejím odstěhování bude prioritou opravit právě střechu. Postup žalovaných, kteří by měli nejprve zajistit výmalbu předmětného bytu a až následně rekonstrukci střechy, považuje žalobkyně za nesmyslný. Vzhledem k tomu, že žalobkyně svým povinnostem dostála, požaduje vrácení složené jistoty ve výši , částka, s úrokem z prodlení. Žalobkyně dále neakceptuje vyúčtování, které jí žalovaní doručili, a to položku pojištění domu v částce , částka, . Po odečtech provedených žalovanými i za malování bytu se slevou ve výši 25 % chybí k doplacení ze strany žalovaných částka ve výši , částka, . Žalovaní žalobkyni dlužnou částku ve výši , částka, (složená jistota) a ve výši , částka, (nevrácená část z vyúčtování záloh složených na služby) nezaplatili ani přes předžalobní výzvu.2. Žalovaní nároky žalobkyně neuznávají. Žalobkyní složená jistota ve výši , částka, byla určena k vyrovnání nedoplatků nájemného a služeb, zákonného úroku z prodlení a zajištění úhrady vzniklých škod. Žalobkyně se v nájemní smlouvě zavázala v případě skončení nájmu předmětný byt vyklidit a vyklizený a odborně vymalovaný jej odevzdat žalovaným. O předání bytu zpět žalovaným byl sepsán předávací protokol, který pod textem „vady vzniklé v období užívání bytu“ obsahuje poznámku, že byt byl částečně vymalovaný. Je tedy zřejmé, že žalobkyně svým povinnostem nedostála a předávací protokol obsahuje vymezení stavu, který je v rozporem se stavem bytu dle nájemní smlouvy. Žalobkyně zanechala nevymalovanou podstatnou část bytu a současně i částečná výmalba nebyla provedena odborně, tedy postup žalované byl v rozporu s nájemní smlouvou. Žalovaní zajistili vymalování předmětného bytu u odborné firmy , právnická osoba, ., cena za výmalbu byla vyúčtována fakturou č. , hodnota, ze dne , datum, znějící na částku , částka, . Tato částka byla žalovanými uhrazena. Jde-li o vyúčtování služeb, toto žalovaní zpracovali a žalobkyni spolu se zápočtem vzájemných pohledávek zaslali žalobkyni dne , datum, , poté, kdy byly jednotlivými dodavateli vystaveny mimořádné faktury a po doručení faktury ze strany společnosti TEPKOM. Po vyúčtování složených záloh a složené jistoty vznikl žalobkyni nárok na vrácení částky ve výši , částka, , která jí byla uhrazena dne , datum, . Vyúčtování žalovaní provedli v souladu s nájemní smlouvou, ve lhůtě do 14 dnů po konečném vyúčtování. Žalovaní považují za ekonomicky oprávněný poplatek i pojištění domu, které bylo součástí vyúčtování, přičemž i na takový ekonomicky oprávněný poplatek byla dle nájemní smlouvy určena sjednaná měsíční záloha na služby.3. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o.s.ř.“, ve spojení s § 129 odst. 1 o.s.ř.) a výslechy svědků (§ 126 o.s.ř.).4. Z provedených důkazů a nesporných tvrzení účastníků řízení zjistil soud následující skutečnosti:5. Žalobkyně jako nájemce a žalovaní jako pronajímatelé uzavřeli dne , datum, dohodu označenou jako smlouva o nájmu bytu (dále též jen „nájemní smlouva“; nesporná tvrzení účastníků). Předmětem užívání byl byt nacházející se ve 3. a 4. podlaží budovy č.p. 1259 na adrese , adresa, , ve vlastnictví a společném jmění žalovaných (čl. I. a II. nájemní smlouvy; výpis z KN ohledně LV č. , hodnota, , k.ú. , adresa, ). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, (čl. IV. nájemní smlouvy). Úhrada za užívání bytu byla sjednána na , částka, měsíčně, kdy nájemné odpovídá částce , částka, a měsíční zálohy za služby (definované jako vodné a stočné, elektrická energie, plyn, odvoz odpadu v obvyklém množství, provoz a čištění komínu atd.) a další ekonomicky oprávněné poplatky byly v částce , částka, (čl. V. odst. 1. nájemní smlouvy). Případné přeplatky či nedoplatky měly být povinnou stranou uhrazeny do 30 dnů od doručení vyúčtování (čl. V. odst. 5. nájemní smlouvy). Žalobkyně jakožto nájemce měla povinnost složit jistotu ve výši , částka, , která bude určena k vyrovnání nedoplatků nájemného a služeb, včetně zákonného úroku z prodlení a poplatku z prodlení, a dále k zajištění úhrady vzniklých škod zaviněných nájemcem na bytě nebo na majetku pronajímatele, přičemž za škodu se nepovažuje běžné opotřebení. Případné pohledávky vzniklé v souvislosti s nájmem bytu byl pronajímatel oprávněn započíst na složenou jistotu (čl. VI. odst. 1. a 2.). Složená jistota měla být vrácena nájemci nejdříve 14 dní po skončení nájmu a předání bytu pronajímateli, to za předpokladu, že k datu předání bytu bude známé konečné vyúčtování všech služeb a plnění poskytovaných s užíváním bytu, jinak do 14 dnů po konečném vyúčtování všech služeb (čl. VI. odst. 3. nájemní smlouvy). V případě skončení nájmu se žalobkyně jakožto nájemce zavázala byt vyklidit a vyklizený a odborně vymalovaný odevzdat zpět pronajímateli v původním stavu s přihlédnutím k běžnému opotřebení (čl. VII. odst. 2 písm. s) nájemní smlouvy). Dne , datum, uzavřely smluvní strany dodatek č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu bytu ze dne , datum, , kterým byly od , datum, sníženy zálohy na služby na částku , částka, (nesporná tvrzení účastníků, dodatek č. , hodnota, ze dne , datum, ). Předmětný byt měla žalovaná v užívání ještě před uzavřením předmětné nájemní smlouvy s žalovanými, a to na základě dohody označené jako smlouva o nájmu bytu ze dne , datum, uzavřené mezi žalobkyní jako nájemcem a , tituly před jménem, , jméno FO, jako pronajímatelem. Součástí této dohody byla mj. povinnost nájemce odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzal, uklizený a nově vymalovaný bílou barvou, nehledě na běžné opotřebení (smlouva o nájmu bytu ze dne , datum, , čl. IX. odst. 9). Před uzavřením nájemní smlouvy ze dne , datum, byl žalobkyni zaslán návrh smlouvy, k němuž žalobkyně neměla připomínky (emailová komunikace z , datum, ).6. Žalobkyně v souladu s dohodou stran složila dne , datum, jistotu ve výši , částka, (nesporná tvrzení účastníků řízení, výpis z účtu).7. Nájemní vztah z výše uvedené nájemní smlouvy byl ukončen dohodou účastníků ke dni , datum, . Žalobkyně odevzdala předmětný byt zpět pronajímatelům dne , datum, (nesporná tvrzení účastníků řízení, předávací protokol). Při vrácení bytu zpět pronajímatelům byl sepsán předávací protokol, ve kterém byly zachyceny stavy měřidel a v části „vady vzniklé v období užívání bytu nájemcem, zjištěné nebo trvající při předání bytu“ byla uvedena poznámka „byt částečně vymalovaný“. Předávací protokol byl podepsán žalobkyní a žalovanými (předávací protokol ze dne , datum, ).8. Po skončení nájemního vztahu se žalobkyně po žalovaných domáhala vrácení složené jistoty (WhatsApp a emailové zprávy ze dne , datum, , , datum, , , datum, ). Žalovaní zaslali dne , datum, žalobkyni vyúčtování zaplacených záloh a složené jistoty, dle kterého uhradila žalobkyně dne , datum, zálohu na služby spojené s bydlením ve výši , částka, a dne , datum, ve výši , částka, , přičemž po odečtení vyúčtovaných poplatků a spotřeby ve výši celkem , částka, (elektrická energie, energie na vytá