28 C 14/2025-179 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 21. 1. 2025 domáhal zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti – pozemku parc. č. , hodnota, , zapsaný na LV č. , hodnota, , v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, , katastrální území , adresa, . Žalobce je vlastníkem spoluvl. podílu o vel. 3/4 nemovitosti, žalovaný je vlastníkem spoluvl. podílu o vel. 1/4 nemovitosti. Žalovaný nabyl svůj spoluvl. podíl na nemovitosti usnesením soudu o schválení dědické dohody ze dne 2. 3. 2009. Žalobce nabyl svůj spoluvl. podíl na nemovitosti do svého vlastnictví na základě kupní smlouvy ze dne 12. 3. 2024 a kupní smlouvy ze dne 25. 3. 2024. Žalobce a žalovaný opakovaně jednali o možnosti převodu spoluvlastnického podílu žalovaného do vlastnictví žalobce, a to jak písemně, tak telefonicky, nedošlo však ke shodě na výši vypořádacího podílu. Žalovaný ještě v době, kdy pozemek spoluvlastnil se svými dalšími třemi příbuznými, od nichž koupil žalobce svůj spoluvlastnický podíl, bránil společnému prodeji pozemku. Spoluvl. podíl o vel. 3/4 pozemku nabízela k prodeji realitní kancelář více jak dva roky, ostatní spoluvlastníci usilovali původně o společný prodej, avšak marně. O spoluvl. podíl o vel. 3/4 nebyl dle vyjádření realitního zprostředkovatele zájem, žádný potenciální kupující nechtěl jít do rizika, že bude muset řešit problém se čtvrtým podílem. Žalobce není pozemkový spekulant, pozemek se mu líbil a chce ho využít pro výstavbu rodinného domu. Spoluvlastnické podíly nabyl žalobce za kupní cenu ve výši 2x 2 250 000 Kč, a 2 500 000 Kč, celkem za svůj podíl ¾ zaplatil 7 mil. Kč. Žalobce nabízel původně žalovanému za jeho spoluvlastnický podíl částku ve výši 2 200 000 Kč, částku byl připraven ještě zvýšit, k dohodě účastníků však nedošlo. Žalovaný požadoval vyšší částku s tím, že se údajně podílel na zasíťování pozemku. Dle informace ostatních tehdejších spoluvlastníků však žalovaný při zasíťování pouze fyzicky pomáhal, finanční náklady nesl v plné výši jeho otec. Dále žalovaný uváděl, že již mnoho let platí daň z nemovitosti z celého pozemku, jedná se však pouze o zanedbatelnou částku a pozemek také žalovaný výlučně užíval. Žalobce nemá zájem ve spoluvlastnictví s žalovaným setrvat, společné užívání je vyloučené, pozemek není ani možné reálně rozdělit, neboť by jej nebylo v takovém případě možné účelně využívat. Žalobce má zájem pozemek do budoucna užívat a nabýt spoluvlastnický podíl žalovaného do svého výlučného vlastnictví. Žalobce nechal pro účely tohoto řízení vypracovat znalecký posudek na určení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4, která dle znalce činí 2 669 480 Kč. Tuto částku je žalobce připraven žalovanému ve lhůtě 1 měsíce zaplatit.2. Žalobce se tak podanou žalobou domáhal zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti – pozemku parc.č. , hodnota, , na LV , Anonymizováno, , a navrhl, aby nemovitost byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobce a žalobci by bylo uloženo uhradit žalovanému vypořádací podíl ve výši 2 669 480 Kč.3. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Ve vyjádření ze dne 22. 7. 2022 uvedl, že není sporné, že se žalobcem spoluvlastní pozemek parc. č. , hodnota, , zahradu, o výměře 695 m2, zapsán na LV , Anonymizováno, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, pracoviště , adresa, . Historicky tento pozemek vlastnila rodina žalovaného, a zahradu udržoval dědeček a následně otec žalovaného. V rámci dědického řízení pak podíl id. 3/4 tohoto pozemku přešel na příbuzné, kteří následně převedli vlastnické právo na žalobce. Žalovaný tak nyní vlastní podíl id. 1/4 předmětné nemovitosti. Žalovaný má zájem dále mít k dispozici v místě jeho bydliště zahrádku, nesouhlasil proto s návrhem žalobce na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví navrhovanou formou, kdy by se celý pozemek přikázal do vlastnictví žalobce a žalobci by bylo uloženo vyplatit vypořádací podíl v penězích. Žalovaný potvrdil, že dosavadní jednání se žalobcem nevedly k dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví dohodou, a proto je na místě, aby spoluvlastnictví bylo zrušeno soudem. Soud však nemůže provést vypořádání jiným než v zákoně uvedeným způsobem, přičemž v zákoně je daná závazná posloupnost jednotlivých způsobů vypořádání. V daném případě se dle žalovaného jedná o nemovitost, kdy reálné rozdělení nesníží její hodnotu, a to ani jejích částí. Pozemek je na hraně komunikace Pod Viaduktem, tato strana je 20,1 m dlouhá, strany mají délku 33,9 a 22,0 metrů, pozemek má tvar lichoběžníku. Rozdělení pozemku je dle žalovaného možné. Žalovaný má zájem ponechat si část pozemku, která odpovídá výši jeho podílu, a část odděleného podílu by měla být přístupná z , adresa, pohledově vpravo, kde jsou umístěny přístupy k médiím, které v minulosti realizoval se svým otcem. Žalovaný o celou nemovitost zájem nemá z finančních důvodů. V průběhu řízení pak žalovaný soudu sdělil, že zájem o celou nemovitost má, přičemž je připraven převzít ji do svého výlučného vlastnictví a vyplatit žalobci vypořádací podíl, když financování má zajištěno prostřednictvím půjčky.4. Žalovaný s ohledem na shora uvedené rovněž navrhl zrušit spoluvlastnictví účastníků, a provést buď rozdělení pozemku v poměru dle spoluvlastnických podílů a případně přikázání celého pozemku do výlučného vlastnictví žalovaného.5. Žalobce k návrhu žalovaného na vypořádání spoluvlastnictví účastníků způsobem navrhovaným žalovaným uvedl, že reálné rozdělení nemovitostí není možné v případech, kde by části vzniklé rozdělením nemohly sloužit vlastníkovi způsobem odpovídajícím jejich povaze. V případě pozemků tak toto posouzení závisí na jejich rozloze, celkové ploše i tvaru. V tomto konkrétním případě je celková plocha pozemku 695 m2. Překážku v navrhovaném způsobu vypořádání žalobce spatřoval jednak ve tvaru pozemku a rovněž v jeho umístění, tedy v charakteru dané lokality. Rozměry pozemku, které uvedl žalovaný ve svém vyjádření, nejsou zcela přesné. Pozemek je ve tvaru lichoběžníku, přibližná délka stran tohoto lichoběžníku je na hraně komunikace 20 m, levá strana od této komunikace má 39 m, pravá strana 30 m a zadní strana 22 m. Součástí pozemku je dále několik na něm postavených menších staveb, zejména chatka, u nichž vzhledem k poměrům vlastnických podílů nelze určit, jak by měly být rozděleny a prakticky takové dělení ani není proveditelné. Reálnému rozdělení pozemku však především brání způsob využití pozemku po případném rozdělení. Za současné situace je pozemek pravoúhlým lichoběžníkem, na kterém lze bez potíží realizovat výstavbu, například rodinného domu, a dodržet požadavky pro výstavbu, které určuje stavební zákon, prováděcí právní předpis a jiné právní předpisy. V případě rozdělení pozemku by však možnost výstavby byla značně omezena, a to na obou dělením vzniklých pozemcích. Pozemek je v současné době sice v katastru nemovitostí zapsán jako zahrada, ale jedná se o jeden z mála nezastavěných pozemků v dané lokalitě, a i územním plánem je určen jako čistě obytná plocha, přičemž hlavním využitím takovýchto ploch je bydlení. Dne 24. 3. 2025 žalobce tuto záležitost ústně konzultoval s vedoucím stavebního odboru Úřadu městské části , adresa, , panem Ing. , jméno FO, , a bylo mu sděleno, že jakékoliv dělení tohoto pozemku není v souladu s územním plánem, jelikož se jedná o území s danou urbanistickou koncepcí, a dělení pozemku by narušilo charakter území a stavební odbor s možným dělením pozemku nebude souhlasit. Pokud by soud přistoupil k rozdělení pozemku, důsledkem bude, že stavební záměr vlastníka rozděleného pozemku stavební úřad nepovolí, nebo bude aplikovat taková omezení, která neumožní vybudování rodinného domu v obvyklé podobě, nebo ho výrazně prodražit, příp. bude nutné jeho podobu regulovat. S využitím pozemku výlučně jako zahradu, což je záměr žalovaného, v této části území územní plán nepočítá, z důvodu, že zahrádkářská kolonie je v těsné blízkosti předmětného pozemku, zahrádek je tudíž v místě dostatečné množství a není důvod, aby pronikaly do území určeného k bydlení. Je navíc zjevné, že cena rozdělených pozemků by oproti ceně pozemku jako celku výrazně klesla. Hodnota části pozemku, která by měla připadnout žalobci, by se tak výrazně snížila, naopak v současné podobě je pozemek ideální parcelou pro výstavbu rodinného domu. Rozdělením by se pozemek stal nepravidelným útvarem, kde by bylo obtížné realizovat stavební záměr. Část pozemku, která by připadla žalovanému, by byla velmi malá a stavebně nevyužitelná. Stavební nevyužitelnost je v přímém rozporu s koncepcí daného území, zejména s územním plánem dané lokality.6. Z uvedených důvodů žalobce trval na návrhu na zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání způsobem navrhovaným žalobcem.7. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci (§ 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o.s.ř.“ ve spojení s § 129 odst. 1 o.s.ř.), a nechal ve věci vypracovat zna