19 C 410/2019-73 — Obvodní soud pro Prahu 6

Žalobce se žalobou, podanou u zdejšího soudu 30. 9. 2019, domáhá po žalovaném zaplacení ve výroku uvedené částky s příslušenstvím. V žalobě uvedl, že v době od 11. 12. 2015 do 30. 9. 2016 užíval se svou partnerkou nemovitost žalovaného. Při převzetí domu 11. 12. 2015 zaplatil žalovanému vratnou kauci ve výši 30 000 Kč, kterou byl žalovaný povinen při předání domu zpět žalovanému vrátit a zaplatit žalobci, co do nemovitosti investoval nad rámec běžné údržby. Z tohoto důvodu požadoval žalobce zaplacení částky 10 000 Kč. Žalobce dne 30. 9. 2016 dům žalovanému předal, žalovaný však vratnou kauci žalobci nevrátil a neuhradil mu ani požadovanou částku 10 000 Kč. [jméno] žalobce požadoval s odůvodněním, že se jedná o náklady na opravu závad spočívajících ve vyhořelém hlavním jističi na domě, ztrouchnivělém sloupu pergoly, ulomeném kulovém držáku dveří, zaseknutém zrezivělém zámku dveří koupelny, ulomeném navíjení venkovních žaluzií, zásuvky v ložnici a vadné tepelné pojistky bojleru. Žalovaný žádal zamítnutí žaloby jako nedůvodné, potvrdil, že nemovitost coby předmět užívání byla žalobci vrácena v termínu uváděném žalobcem, avšak nikoli ve stavu odpovídajícím běžnému opotřebení. Poukazoval na předávací protokol z 30. 9. 2016, v němž jsou uvedeny vady, které žalobce při užívání způsobil a svým podpisem potvrdil, konkrétně potřeba rekultivovat zahradu, na což žalovaný vynaložil částku 13 854,50 Kč, dále opravit a vyčistit teplovodní vložku a dále opravit teplovodní systém, přičemž náklady na tyto dvě opravy činily 14 400 Kč. Dále bylo třeba částečně vymalovat, neboť žalobce coby nájemce v předmětné nemovitosti choval šest psů bez svolení žalovaného, a tito zničili zahradu. Žalobce topil v krbových kamnech uhlím místo dřevem. Žalovaný vynaložil na opravu uvedených vad, resp. na uvedení nemovitosti do sjednaného stavu celkem částku 32 604,50 Kč a na úhradu těchto nákladů použil celou vratnou kauci. Žalovaný započetl celou kauci ve výši 30 000 Kč na uvedené opravy a o zápočtu i o použití kauce informoval žalobce i jeho právního zástupce vyjádřením k předžalobní výzvě ze dne 11. 9. 2019, jehož přílohou byl jednostranný zápočet. Vyjádření si převzal právní zástupce žalobce v datové schránce 25. 9. 2019. Zásilka zaslaná žalovaným přímo žalobci byla Českou poštou vrácena žalovanému s tím, že si ji adresát odmítl vyzvednout. Co se týče žalobcem nárokované částky 10 000 Kč za investice do běžné údržby, tento nárok žalovaný odmítl jako neprokázaný a z pohledu platné právní úpravy nedůvodný a případně i opožděně uplatněný. Provedeným dokazováním vzal soud za prokázané níže uvedené skutečnosti: Z nesporných tvrzení stran vzal soud za prokázané, že žalobce podle nájemní smlouvy užíval nemovitosti ve vlastnictví žalovaného (RD se zahradou na adrese [adresa]) v době od 11. 12. 2015 do 30. 9. 2016. Při předání nemovitosti žalobci oba účastníci shodně konstatovali, že dům je předáván v pořádku a že žalovanému byla žalobcem uhrazena vratná kauce ve výši 30 000 Kč. Dne 30. 9. 2016 byl protokolárně předán dům užívaný žalobcem zpět žalovanému. V protokolu z uvedeného dne jsou kromě stavu měřičů zaznamenány„ závady na příslušenství“, a to potřeba rekultivace zahrady, záloha na vodu 1 300 Kč a zanesení teplovodní vložky (nevhodné palivo). Protokol byl podepsán oběma účastníky 30. 9. 2016 (prokázáno předávacími protokoly z 11. 12. 2015 a 30. 9. 2016). Dne 28. 10. a 29. 10. 2016 byla v budově [ulice a číslo], [obec] u [obec], provedena oprava čištěním malby v zádveří a v předsíni v 1. nadzemním podlaží domu, celkové náklady práce a materiálu činily 4 350 Kč (prokázáno písemným prohlášením [jméno] [příjmení]). Dne 26. 10. 2016 byla provedena v předmětné nemovitosti žalovaného oprava krbové teplovodní vložky z důvodu tepelného přetopení, konkrétně byly provedeny demontážní práce pročištění, oprava propálených částí, opětovná montáž, vypuštění, napuštění systému, tlaková zkouška a oprava potrubí, za práci a materiál byla dodavatelem prací vyúčtována žalovanému částka 14 400 Kč (prokázáno fakturou vystavenou [jméno] [příjmení] žalovanému ze dne 26. 10. 2016). Dne 12. 10. 2016 byly na zahradě domu [ulice a číslo], [obec] u [obec], provedeny zahradnické práce spočívající v rekultivaci trávníku, za což dodavatel prací [jméno] [příjmení] vyúčtoval žalovanému částku 13 854,50 Kč (prokázáno fakturou Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 12. 10. 2016). Dopisem ze dne 11. 9. 2019 informoval Mgr. Ing. [jméno] [příjmení], advokát, JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta žalobce, že převzal zastoupení žalovaného a zaslal straně žalující jednostranný zápočet, plnou moc a předávací protokol s pokynem, nechť je jednostranný zápočet předán klientovi, tj. žalobci. Advokát žalovaného sděloval straně žalující, že z dokládaných listin vyplývá, že žalobce způsobil žalovanému škodu převyšující kauci, přičemž kauci žalovaný na náhradu škody použil. Z uvedeného důvodu neuznává žalovaný nároky uplatněné žalobcem v předžalobní výzvě z 23. 8. 2019. Přílohou dopisu bylo oznámení o započtení vzájemných pohledávek, datované 11. 9. 2019, v němž žalovaný v reakci na výzvu k úhradě částky 30 000 Kč s příslušenstvím z 23. 8. 2019 oznamoval, že žalovaný je oprávněn žalobcem zaplacenou kauci ve výši 30 000 Kč dle nájemní smlouvy, uzavřené dne 1.1 12. 2015, započíst na škodu, kterou mu žalobce užíváním nemovitosti způsobil. Pohledávka žalovaného spočívá v nákladech na opravy vad předmětných nemovitostí, konkrétně v nákladech na rekultivaci zahrady ve výši 22 500 Kč, dále v opravách a vyčištění teplovodní krbové vložky ve výši 16 300 Kč a opravě poničených radiátorů ve výši 2 400 Kč. Celkovou pohledávku ve výši 41 200 Kč, splatnou 30. 9. 2016, žalovaný započetl na pohledávku žalobce ve výši 30 000 Kč, čímž se dle žalovaného vzájemné pohledávky v rozsahu 30 000 Kč zrušily a pohledávku ve výši 6 993 Kč započetl žalovaný na úrok z prodlení z částky 30 000 Kč v zákonné výši 8,05 % ročně za období od 1. 10. 2016 do 23. 8. 2019, a tímto zápočtem byly vzájemně zrušeny pohledávky v rozsahu 6 993 Kč. Případné ostatní nároky žalovaný neuznává jako nedůvodné. Tyto písemnosti byly doručeny právnímu zástupci žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] do datové schránky dne 25. 9. 2019, listiny byly zaslány rovněž přímo žalobci na adresu [adresa žalobce], přičemž zásilka se vrátila zpět zástupci žalovaného jako odesilateli s poznámkou, že adresát zásilky nepřijímá, na adrese sídlí obvodní úřad (prokázáno citovanou korespondencí, oznámením žalovaného o zápočtu, doučenkou do DS právního zástupce žalobce a obálkou k zásilce zaslané žalobci). Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že pro žalovaného pracuje jako realitní makléřka, obstarává mu pronájem jeho nemovitostí. V případě pronájmu předmětného domu žalobci se vyklizení a předání domu odsouvalo. Svědkyně ještě v době užívání domu žalobcem zajišťovala fyzické prohlídky domu dalšími zájemci o pronájem. Svědkyně uvedla, že nemovitost byla poznamenána tím, že žalobce choval v domě větší množství psů, z toho důvodu měl například žalobce při užívání ke zdem přibité kartony. Rovněž zahrada byla z důvodu chovu většího množství psů dle svědkyně zdevastovaná. Svědkyně dále uvedla, že je jí známo, že nefungoval krb, ten byl očouzený. Tyto skutečnosti byly sepsány do předávacího protokolu, aby s nimi byli seznámeni další nájemníci. Další nájemce se do domu žalovaného stěhoval přibližně v době před Vánoci roku 2016. Svědkyně před předáním domu žalobcem žalovanému pořizovala fotodokumentaci, kterou zasílala žalovanému na vědomí, při samotném předávání domu žalobcem žalovanému fyzicky přítomna nebyla, v domě byla poté až po úpravách, které provedl žalovaný v době, kdy byl dům předáván novému nájemníkovi. Svědkyně popsala, že zahrada byla po dobu užívání domu žalobcem přizpůsobená chovaným psům, všude byly palety tak, aby psi neměli přístup do některých prostor, v trávníku byly samé díry. Tyto skutečnosti svědkyně fotila a dávala je na vědomí žalovanému. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že zná oba účastníky. Žalobce zná jenom podle vidění, zdravili se, žalovaného zná z doby, kdy užíval svůj dům. Svědkyně je vlastníkem sousední nemovitosti. Uvedla, že v době, kdy se měl žalobce stěhovat, volal svědkyni a její snachu do předmětného domu a ukazoval svědkyni, že dům byl celý vymalovaný, malování probíhalo celou noc, rodina žalobce uklízela celý dům. Svědkyně uvedla, že do domu jen tak nakoukla, bylo tam čisto. K užívání domu psy uvedla, že o nich prakticky nevěděla, neboť zahrady jsou odděleny vysokým živým plotem a psi byli velice tišší. K otázce, z jakého důvodu žalobce ukazoval svědkyni údajně vymalovaný dům před odevzdáním žalovanému, svědkyně uvedla, že to bylo v létě, všichni byli na zahradě, žalobce uváděl, že celou noc maloval a celá rodina uklízela. Svědkyně se chtěla podívat, jak dům vypadá, v domě byla přibližně dvě minuty, ne delší dobu. Připadalo jí, že vše je normální a čisté. Stav zahrady svědkyně neviděla. Svědkyně nebyla v žádných pokojích domů užívaného původně žalobcem, jeno