13 C 79/2023-43 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobce se žalobou, doručenou soudu dne 12. 5. 2023, domáhal určení uvedeného ve výroku I. tohoto rozhodnutí. Žalobu odůvodnil tak, že se na základě usnesení Obvodního soudu pro , adresa, , č.j. D 1484/95-22, ze dne 9. 4. 1996, kterým bylo projednáno dědictví po , jméno FO, Dvorském, stal vlastníkem stavby garáže nezapsané v katastru nemovitostí, stojící na pozemcích par. č. , Anonymizováno, , vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro hl. město Prahu na LV č. , hodnota, , k.ú. , adresa, . Otec žalobce, zemřelý , jméno FO, , zakoupil garáž spolu se svojí manželkou , jméno FO, na základě kupní smlouvy uzavřené dne 4. 3. 1972, od jejích původních vlastníků , jméno FO, a , jméno FO, . Žalobce od dob dědického řízení garáž pravidelně používal a vykonával tak své vlastnické právo k ní. Garáž na nikoho nikdy nepřevedl. Garáž byla řádně uzamčena, žalobce má klíče od garáže dodnes, nezatékalo do ní, garáž byla udržována a byly v ní umístěny movité věci patřící žalobci, jejichž osud je po vykradení garáže dosud nejasný. Stavba garáže má stavební povolení i kolaudační rozhodnutí. V roce 2021 byla garáž vykradena, přičemž bylo z garáže odcizeno motorové vozidlo žalobce a další předměty. Během řešení této situace žalobce zjistil, že pozemky pod předmětnou garáží, které nikdy nebyly v jeho vlastnictví, byly prodány panem , jméno FO, žalovanému. Žalobce uvedl, že před panem , jméno FO, pozemky vlastnil pan , jméno FO, , který je prodal panu , jméno FO, dne 19. 12. 2018. Žalobce hradil nájemné za užívání pozemku , jméno FO, , poté mu však přestaly chodit složenky, tak nájemné již nehradil. , jméno FO, nájemné nikdy nehradil a o jeho vlastnickém právu k pozemku se dozvěděl až při řešení situace s vykradenou garáží. Po tom, co se žalobce dozvěděl, že pozemky, na kterých se nachází garáž, vlastní žalovaný, kontaktoval žalovaného s tím, že mu nabízí prodej garáže, jelikož garáž nebyla součástí kupní smlouvy a není součástí pozemků ani příslušenstvím pozemků. Žalovaný odpověděl žalobci, že garáž je součástí pozemků, nabyl jí kupní smlouvou uzavřenou dne 10. 1. 2020, a je tedy majitelem předmětné garáže.2. Žalovaný uvedl, že nemovitost zakoupil v lednu roku 2020 od pana , jméno FO, . Jednání o koupi začalo na základě inzerce, která výslovně nabízela k prodeji garáže. V katastru nemovitostí garáž zapsaná nebyla a jakékoliv vlastnické nároky třetí strany nebyly v době prodeje zjistitelné. V kupní smlouvě bylo uvedeno, že na předmětných pozemcích neváznou žádná práva třetích stran. Kupní cena pozemků s garážemi odpovídala svou výší obvyklé kupní ceně za obdobnou nemovitost v místě a čase prodeje. V době jednání o kupní smlouvě až do předání nemovitosti byla žalovanému umožněna prohlídka garáže, která jevila známky zchátralé a nevyužívané stavby. Garáž nebyla zajištěna a vrata byla odemčená, uvnitř byla garáž prázdná kromě několika drobných předmětů. Žalovaný, jako kupující pozemků včetně všech součástí a příslušenství, tyto kupoval v přesvědčení, že do svého vlastnictví získává i garáž jako součást pozemku, tedy v dobré víře. Garáž nebyla označena způsobem, který by se jevil jako vlastnictví jiné osoby, ani se žádná jiná osoba o vlastnictví nehlásila. Žalovaný byl ubezpečen, že garáž je součástí pozemku. V průběhu roku 2021 byl telefonicky kontaktován žalobcem, avšak jeho tvrzení považoval za omyl a nezdálo se mu věrohodné.3. Soud zjistil následující skutečnosti:4. Z kupní smlouvy uzavřené mezi prodávajícím , jméno FO, a kupujícím , jméno FO, ze dne 19. 12. 2018 s úředně ověřenými podpisy obou stran včetně sdělení MČ , adresa, , odbor výstavby ze dne 21. 2. 2019 soud zjistil, že kupující a podávající uzavřeli kupní smlouvu, na jejímž základě nabyl , jméno FO, vlastnické právo k pozemku parc. č. , Anonymizováno, zapsaného na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, . Z připojeného sdělení odboru výstavby soud zjistil, že bylo , jméno FO, sděleno, že se schvaluje určení nových hranic pozemku, kdy z pozemku parc. č. , Anonymizováno, bude oddělena jeho východní část o ploše 13 m2 pod částí stavby garáže, jejíž legálnost nelze prokázat. Oddělená část pozemku parc. č. , Anonymizováno, bude odprodána majiteli stavby na tomto pozemku za účelem její legalizace.5. Z kupní smlouvy bez uvedení data s uvedením data prohlášení o pravosti podpisu na listině nesepsané advokátem, datováno dne 10. 1. 2020, uzavřené mezi , jméno FO, coby prodávajícím a žalovaným coby kupujícím soud zjistil, že prodávající uzavřel s žalovaným kupní smlouvu ohledně pozemků p. č. , Anonymizováno, , a to se všemi součástmi a příslušenstvím. V článku IV. bodu 4.1. smlouvy prodávající prohlašuje, že na převáděných nemovitostech neváznou žádná zástavní práva třetích osob, dluhy, omezení převodu nemovitosti či jiné právní vady. V článku IV. bodu 4.4. smlouvy prodávající prohlašuje, že žádná osoba nemá na základě smlouvy nájemní, podnájemní či jiného smluvního vztahu nebo právního titulu právo k užívání převáděných nemovitostí, a dále nejsou v souvislosti s nemovitostí vedeny žádné řízení či spory, neexistují nedoplatky. Garáž není v kupní smlouvě jakkoliv uvedena či zmíněna.6. Z výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. , hodnota, pro kat. území , adresa, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, soud zjistil, že vlastnické právo k výše uvedeným pozemkům náleží žalovanému, a to na základě kupní smlouvy 1879/2019 ze dne 10. 1. 2020. Právní účinky zápisu k okamžiku 16. 1. 2020. Zápis proveden 7. 2. 2020. Části B1 – Věcná práva sloužící ve prospěch nemovitosti, části C – Věcná práva zatěžující nemovitost, části D – Poznámky a další obdobné údaje a část F jsou bez zápisu. Stavba garáže není evidována na tomto listu vlastnictví.7. Z rozhodnutí o přípustnosti stavby zděné garáže odboru výstavby , Anonymizováno, , adresa, ze dne 2. 10. 1967 soud zjistil, že bylo rozhodnuto o přípustnosti stavby 10 garáží na pozemku č. kat. 936 , právnická osoba, 6.8. Z dopisu odboru výstavby ONV v , adresa, , týkající se rozhodnutí č. , adresa, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 16. 3. 1970 o povolení k užívání zděných garáží na pozemku č. katastru , Anonymizováno, , adresa, , soud zjistil, že odbor výstavby schválil trvalé užívání garáží ode dne 20. 12. 1969. Stavba byla povolena a provedena dle schválené dokumentace.9. Z oznámení o nabytí právní moci rozhodnutí ze dne 4. 6. 2001 adresovaném žalobci, soud zjistil, že odbor výstavby potvrdil nabytí právní moci rozhodnutí č. , adresa, /, Anonymizováno, ze dne 16. 3. 1970, kterým bylo vydáno kolaudační rozhodnutí pro stavbu garáží postavených na pozemcích kat. č. , hodnota, , adresa, .10. Z kupní smlouvy ze dne 4. 3. 1972 uzavřené mezi prodávajícími , jméno FO, , , jméno FO, a kupujícími , jméno FO, , , jméno FO, (rodiče žalobce) s úředně ověřenými podpisy, soud zjistil, že došlo k uzavření kupní smlouvy, na základě které bylo převedeno vlastnické právo ke garáži č., hodnota, na pozemkové parcele č. kat. , Anonymizováno, na rodiče žalobce, s uvedením, že vlastník parcely je osoba odlišná od prodávajícího. Dle článku VIII. smlouvy žádají kupující, aby bylo v evidenci nemovitostí u střed. Geodesie pro hl. město , adresa, zapsáno bezpodílové vlastnictví kupujících ke garáži.11. Z usnesení Obvodního soudu pro , adresa, ze dne 3. 10. 1997, č.j. D 1484/95-22, soud zjistil, že řadová garáž v k.ú. , adresa, , postavená na cizím pozemku parc. č. , Anonymizováno, , byla majetkem zemřelého , jméno FO, a manželky , jméno FO, . , jméno FO, zemřel dne 15. 7. 1995. Tímto usnesením soud schválil dohodu o vypořádání dědictví, podle které převzal žalobce výše uvedenou garáž do svého vlastnictví.12. Z listiny označené jako D 1484/95-16 orazítkované notářskou kanceláří , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 9. 4. 1996, soud zjistil, že bylo v rámci dědického řízení notářkou zkoumáno vlastnictví garáže, kdy bylo zjištěno, že tato nebyla zapsána do katastru nemovitostí.13. Ze smlouvy o užívání pozemku parc. č. , Anonymizováno, , uzavřené mezi , jméno FO, coby vlastníkem pozemku a , Jméno zainteresované osoby 0/0, jako vlastníkem garáže vystavěné na tomto pozemku, ze dne 2. 1. 2007, soud zjistil, že , jméno FO, umožnil žalobci užívání jeho pozemku v rozsahu zastavěné plochy poloviny jedné garáže (10m2) a příjezdu (2m2). Nájemné bylo určeno na částku 1020 Kč za rok. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou.14. Z dopisu pana , jméno FO, ze dne 3. 1. 2014 soud zjistil, že , jméno FO, v dopise upozorňuje na novou právní úpravu, konkrétně ust. § 3055 o.z. a ust. § 3056 o.z. Dále uvádí, že o prodeji svého pozemku neuvažuje a upozorňuje, že při úmyslu prodat nemovité věci, které nejsou v jeho vlastnictví, ale nachází se na jeho pozemku, náleží mu předkupní právo k těmto věcem.15. Z návrhu na odprodej garáže – dopis ze dne 10. 6. 2021 adresovaný žalobcem žalovanému soud zjistil, že žalobce nabídl žalovanému odkup garáže za 400 000 Kč.16. Z úředního záznamu ze dne 22. 7. 2021 o podaném vysvětlení u PČR, m