27 C 116/2021-77 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobci se domáhali primárním petitem nahrazení projevu vůle žalované k uzavření kupní smlouvy, vztahující se k nemovitostem specifikovaným ve výroku I. rozsudku (dále jen „předmětné nemovitosti“) a náhrady škody ve výši , částka, s příslušenstvím po žalované, s odůvodněním, že žalovaný byl vlastníkem předmětných nemovitostí, které nabízel za účelem prodeje, v druhé polovině roku , Anonymizováno, na inzertním portálu , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, a v listopadu , Anonymizováno, žalobci žalovaného kontaktovali, neboť měli zájem o inzerované předmětné nemovitosti a začali jednat o uzavření písemné rezervační smlouvy, s tím, že by následně mělo dojít k uzavření kupní smlouvy. Žalobci uvedli, že došlo k uzavření rezervační smlouvy, v níž se žalovaný zavázal uzavřít s žalobci kupní smlouvu, v případě, že žalobcům bude bankou schválen hypoteční úvěr. Žalobce dne , datum, doručil žalovanému návrh kupní smlouvy, avšak žalovaný svůj závazek zaslat návrh smlouvy o advokátní úschově nesplnil. Po urgencích žalobců se žalovaný k návrhu kupní smlouvy vyjádřil, dle žalobců tak, že akceptoval návrh kupní smlouvy. Dne , datum, žalobce žalovaného informoval o tom, že došlo ke schválení hypotečního úvěru a vyzval opětovně žalovaného k zaslání návrhu smlouvy o advokátní úschově, avšak namísto toho žalovaný dne , datum, oznámil, že nemovitosti prodá jinému zájemci a komunikaci ukončil. Eventuálním petitem, se domáhali nároku na náhradu škody, který zůstal po té, co žalobci podáním, soudu došlým dne , datum, vzali svůj návrh na nahrazení projevu vůle zpět, předmětem řízení, s tím, že náhrada škody se má sestávat z částky , částka, , jíž žalobci zbytečně uhradili jako poplatek za bankovní ocenění předmětných nemovitostí; dále z částky , částka, , kterou žalobci vynaložili na uspokojení svých bytových potřeb. Tuto část nároku odůvodnili žalobci tak, že vzhledem k tomu, že ke koupi předmětných nemovitostí nedošlo, z důvodu porušení povinností žalovaným (skutková tvrzení shora), museli žalobci za účelem realizace svých bytových potřeb uzavřít nájemní smlouvu na užívání bytové jednotky na adrese , adresa, , kterou užívali od , datum, do června , Anonymizováno, , kdy za celkem , hodnota, měsíců uhradili na nájemném , částka, . Od této částky žalobci odečetli částku, kterou by bývali hradili na hypotečním úvěru (, částka, měsíčně), za uvedené období by tak uhradili , částka, , rozdíl pak činí , Anonymizováno, , částka, .2. Žalovaný navrhnul zamítnutí žaloby, s odůvodněním, že popírá uzavření rezervační smlouvy s žalobci. Uvedl, že v době, kdy komunikoval s žalobci jednal i s dalšími zájemci a odmítl, že by jednání s žalobci dospělo do fáze, kdy by se žalobcům mohlo oprávněně jevit, že s nimi žalovaný kupní smlouvu uzavře. Žalobce v průběhu prosince , Anonymizováno, až do února , Anonymizováno, navrhoval žalovanému různé, navzájem odlišné návrhy, které byly obsahově nekompletní avšak v druhé půli února , Anonymizováno, žalobce navrhnul diametrálně odlišnou konstrukci uzavření kupní smlouvy, s níž žalovaný nesouhlasil, neboť by pro něj představovala značné riziko. Žalovaný dále namítnul nedostatek věcné aktivní legitimace žalobkyně, neboť s ní nikdy o koupi nejednal, žalobce v emailu ze dne , datum, sice jako kupující označil sebe a svou manželku, avšak v předloženém návrhu kupní smlouvy uvedl žalobkyni jako manželku, s níž má oddělený majetkový režim a žalobce upozornil na žalovaného na to, že v tomto bodě může dojít ke změně, když by nemovitosti nabýval pouze sám. Tomuto odpovídají i návrhy kupní smlouvy z února , Anonymizováno, , kterou žalobci soudu nepředložili. Žalovaný dále uvedl, že v emailové komunikaci ze dne , datum, žalobce informoval žalovaného, že ke schválení hypotečního úvěru v jím požadované výši bankou nedošlo, obdržel by finanční prostředky v nižší částce a zbytek kupní ceny by musel doplatit ze svých zdrojů, které deklaroval, že nemá. Následně v mailu ze dne , datum, žalobce upozorňoval na problém s předkupním právem a navrhoval rozdělení kupní ceny. Žalobcem navrhované změny na žalovaného působili překotně, nevěrohodně a též značně nedůvěryhodně. Žalovaný namítnul, že nikdy návrhy smluv žalobcem předkládaných, neodsouhlasil, nesouhlasil by s prodejní konstrukcí, kdy by musel dát svůj majetek (předmětné nemovitosti) do zástavy. Žalovaný shrnul, že není naplněn žádný z předpokladů vzniku odpovědnosti za škodu a to protiprávní jednání žalovaného, vznik škody, příčinný vztah mezi jednáním žalovaného a vznikem škody a zavinění žalovaného.3. Na základě provedeného dokazování soud zjistil a má za prokázaný následující skutkový stav:4. Z emailové komunikace má soud za prokázané, že žalobce kontaktoval žalovaného prostřednictvím webových stránek , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, dne , datum, , kdy nejprve byla domlouvána prohlídka (emaily z období od , datum, do , datum, ), následně se žalobce dotazoval na bližší údaje o předmětných nemovitostech ohledně evidence (emailová komunikace za období od , datum, do , datum, ). O možnostech a způsobu převodu vlastnictví probíhala komunikace v období od , datum, do , datum, ), kdy žalobce poslal dne , datum, návrh kupní smlouvy. Emailová komunikace probíhala i nad. ále . , Anonymizováno, , Anonymizováno, a obě od , datum, . Žalovaný na návrhy kupní smlouvy (kupních smluv) odpověděl dne , datum, a , datum, , tak že dle jeho právní poradkyně se smlouvy „prý v pořádku“, či „se zdají v pořádku“.5. Dne , datum, žalobce sdělil žalovanému, že má problém s tím, že bankovní odhadce odhadnul hodnotu předmětných nemovitostí na nižší částku, s tím, že by rozdíl do kupní ceny musel uhradit z vlastních prostředků, která nemá a uvedl, že se bude snažit najít jiné řešení (email ze dne , datum, ).6. Dne , datum, žalobce poslal nový návrh kupní smlouvy, na což žalovaný reagoval tak, že se o tom musí poradit se svým právním zástupcem (emailová komunikace, ze dne , datum, , , datum, , návrh kupní smlouvy).7. Dne , datum, žalovaný žádal žalobce o poskytnutí času na rozmyšlenou (email ze dne , datum, ), následně dne , datum, žalovaný sdělil žalovanému, že se rozhodl s ohledem na délku vyjednávání a dalším okolnostem, dát přednost jinému zájemci o předmětné nemovitosti. Tyto byly pak následně prodány třetí osobě (kupní smlouva ze dne , datum, ).8. Z ostatních důkazů soud nezjistil s ohledem na svůj právní názor, vyjádření níže, nic podstatného.9. Soud poté posoudil každý důkaz zvlášť, všechny ve vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.10. Žalobci se v části, nároku, jež zůstala předmětem řízení, po částečném zpětvzetí, domáhali náhrady škody, s odůvodněním, že žalovaný porušil smluvní povinnost, kdy dle § 1729 odst. 1 o. z., dospěli strany při vyjednávání smlouvy tak daleko, že se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné a žalovaný tak jednal, tím, že ukončil vyjednávání, nepoctivě, a je dle ustanovení § 1729 odst. 2 o. z. povinen uhradit škodu z toho vzniklou.11. Podle ustanovení § 1729 o. z., dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.12. Soud na základě provedeného dokazování, rozdílně od tvrzení žalobců, nemá za to, že by objektivně posuzováno, dospělo jednání mezi žalobci a žalovaným tak daleko, že by se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné. Předně jednání žalobkyně nebylo prokázáno vůbec. S žalovaným jednal výhradně žalobce, aniž by přitom prokázal, zda a jaký vztah je mezi ním a žalobkyní. Z provedeného dokazování má soud za prokázané, že mezi žalobcem a žalovaným bylo jednáno o uzavření kupní smlouvy, kdy obsah navrhované kupní smlouvy se několikrát měnil, přičemž počátkem února , Anonymizováno, se změnil zcela zásadně, když žalobce uvedl, že nemá z čeho financovat část kupní ceny. Následné změny navrhované kupní smlouvy, žalovaný neakceptoval.13. Dále z provedeného dokazování nemá soud za prokázané, že by došlo k uzavření rezervační smlouvy, jak tvrdili žalobci. V řízení nebyly prokázány žádné projevy vůle, které by byly souhlasné co do svého obsahu, jež by obsahovaly vzájemná práva a povinnosti mezi stranami a projev vůle každé ze stran, být takovým obsahem dohody vázán, nadto, jež byl obsahovala závazek žalovaného, uzavřít s žalobci kupní smlouvu. Z žádné vzájemné komunikace, takový závazek žalovaného nevyplývá.14. Dále je třeba uvést, že výklad ustanovení § 1729 o. z., je zcela odlišný, od výkladu žalobců. Dle odborné literatury (, adresa, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, . , právnická osoba, . , Anonymizováno, , aktualizace , Anonymizováno, ), se e