31 C 478/2009-216 — Obvodní soud pro Prahu 7

Žalobou doručenou tomuto soudu dne 4. 9. 2009 se žalobce domáhal vydání rozsudku, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 1.039.064 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že byl uživatelem bytu o velikosti 0+1 II. kategorie na adrese [adresa]. V průběhu užívání se žalovaný rozhodl rozšířit stávající byt o obytnou místnost do půdního prostoru včetně vytápění. Kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci dne 28. 7. 2000. Žalobci bylo povoleno užívání obytné místnosti o výměře 30,3 m2 jako součást bytové jednotky 3 + kuchyňský kout se stávajícím příslušenstvím včetně vytápění v nově vzniklé místnosti plynovými kamny. Rozšíření bytu provedl žalobce na vlastní náklady, které celkem činily 139.061,50 Kč. Dne 1. 11. 2000 byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou na rozšířený byt [číslo] o velikosti 2 pokojů a 1 kuchyňského koutu. Žalobce obdržel písemnou nabídku žalovaného k převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví ze dne 10. 10. 2008, a to za kupní cenu 393.080 Kč. Následně byla žalobci doručena písemná výpověď z nájmu bytu ze dne 4. 12. 2008, a to z důvodu, že žalobce užívá více bytů. Žalobce výpověď respektoval a předmětný byt vyklidil. Vzhledem k tomu, že žalobce tržní cenu bytu hodnotil, rozhodl se po žalovaném požadovat úhradu vynaložených nákladů ve výši 139.061,50 Kč. Žalovaný na požadavek žalobce nereagoval. Následně si žalobce nechal zpracovat odhad tržní ceny bytu před provedením rekonstrukce a po jejím provedení. Zpracovatelka odhadla navýšení tržní ceny bytu v důsledku provedené přístavby na částku 1.039.064 Kč. Dne 20. 1. 2009 zaslal žalobce žalovanému výzvu k úhradě částky 1.039.064 Kč, která představuje rozdíl v tržní ceně bytu před rekonstrukcí a po ní. Žalovaný požadavku žalobce nevyhověl a proto se žalobce obrátil na soud. Žalovaný v svém písemné vyjádření žalobě uvedl, že nárok žalobce zcela neuznává. Žalovaný souhlasí s popisem situace, jak ji žalobce uvedl v žalobě. Žalovaný s rozšířením předmětného bytu vyslovil souhlas, nezavázal se však, že žalobci uhradí náklady spojené s tímto rozšířením. Nájemce může po skončení nájmu po pronajímateli požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Věcí v tomto případě však není byt, který nebyl vymezen jako jednotka, způsobilá zápisu do katastru nemovitostí, ale celý dům. Žalobce rozšířením předmětného bytu zmenšil ostatní prostory v domě. Soud provedl důkaz níže uvedenými listinami: přípis Obvodního úřadu v Praze 7 ze dne 28. 10. 1991, stavební povolení [číslo jednací] [anonymizováno] ze dne 24. 6. 1998, kolaudační rozhodnutí č.j. 12875/00/1586-1280 Hol./Pe. ze dne 29. 6. 2000, smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou ze dne 1. 11. 2000, usnesení [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] [číslo] ze dne 12. 9. 2000, nabídka převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví ze dne 10. 10. 2008, výpověď z nájmu bytu ze dne 4. 12. 2008, faktura [číslo] ze dne 1. 4. 2000 na částku 17.860 Kč, faktura [číslo] ze dne 10. 8. 1998 na částku 6.751,50 Kč, faktura [číslo] ze dne 30. 9. 1998 na částku 114.450 Kč, odhad tržní ceny nemovitosti ze dne 22. 12. 2008, výzva právního zástupce žalobce ze dne 15. 12. 2008, výzva právního zástupce žalobce ze dne 20. 1. 2009, e-mail právního zástupce žalovaného ze dne 30. 1. 2009, e-mail právního zástupce žalovaného ze dne 9. 4. 2009, dopis právní zástupkyně žalobce ze dne 8. 6. 2009, e-mail právního zástupce žalovaného ze dne 17. 6. 2009, e-mail právní zástupkyně žalobce ze dne 18. 6. 2009, e-mail právního zástupce žalovaného ze dne 21. 7. 2009. Z výše uvedených listin vzal za prokázané, že na základě přípisu Obvodního úřadu pro Prahu 7, bytový odbor, ze dne 28. 10. 1991 byl žalobce uživatelem bytu o velikosti 0+1 II. kategorie na adrese [adresa]. V průběhu užívání tohoto bytu se žalobce rozhodl rozšířit stávající byt o obytnou místnost do půdního prostoru včetně vytápění. Dne 24. 6. 1998 bylo na úpravu bytu vydáno stavební povolení, které nabylo právní moci dne 3. 8. 1998. Dne 29. 6. 2000 bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, které nabylo právní moci dne 28. 7. 2000. Na základě kolaudačního rozhodnutí bylo žalobci povoleno užívání obytné místnosti o výměře 30,3 m2 jako součást bytové jednotky 2+kuchyňský kout se stávajícím příslušenstvím včetně vytápění v nově vzniklé místnosti plynovými kamny s odchytem do třísložkového hliníkového komína na půdě domu. Rozšíření předmětného bytu provedl žalobce na své vlastní náklady, které dle faktur, kterými byl veden důkaz, činily částku 139.061,50 Kč. Dne 12. 9. 2000 vydala Obvodní rada [obec a číslo] na základě žádosti žalobce usnesení, kterým vyslovila souhlas s uzavřením nájemní smlouvy na byt 2+kk se žalobcem s tím, že nájemné za sloučenou místnost bylo stanoveno ve výši regulovaného nájemného pro bytu IV. kategorie. Dne 1. 11. 2000 byla mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem uzavřena smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou na rozšířený byt [číslo] o velikosti 2 pokojů a 1 kuchyňského koutu. Žalobce byt řádně užíval a platil za jeho užívání řádně a včas nájemné a služby spojené s užíváním bytu dle evidenčního listu, který byl nedílnou součástí nájemní smlouvy ze dne 1. 11.2000. Písemnou nabídkou ze dne 10. 10. 2008 nabídl žalovaný žalobci převod bytové jednotky do osobního vlastnictví spolu se souvisejícími spoluvlastnickými podíly na společných částech budovy, v níž se byt nachází, a to za kupní cenu 393.080 Kč. Dne 4. 12. 2008 dal žalovaný žalobci výpověď z nájmu bytu, a to podle § 711 odst. 2 písm. c) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v rozhodném znění (dále jen„ OZ“). Žalobce ve stanovené lhůtě byt vyklidil. Dne 15. 12. 2008 zaslal žalobce žalovanému výzvu k úhradě nákladů vynaložených v souvislosti s rozšířením původního bytu o velikosti 0+1 na nový byt o velikosti 2+kk ve výši 139.061,50 Kč. Dne 22. 12. 2008 si žalobce nechal zpracovat odhad tržní ceny nemovitosti, podle kterého došlo k navýšení tržní ceny bytu v důsledku provedené přístavby o 1.039.064 Kč. Dne 30. 1. 2009 zaslal žalobce žalovanému výzvu, kterou ho vyzval k úhradě částky 1.039.064 Kč, což je rozdíl v tržní ceně bytu před rekonstrukcí a po ní. E-mailem ze dne 30. 1. 2009 odmítl žalovaný požadavek žalobce na náhradu nákladů spojených s rekonstrukcí bytu ve výši 139.061,50 Kč, neboť se žalovaný v nájemní smlouvě nezavázal k úhradě nákladů spojených s rekonstrukcí bytu a připustil, že by žalobce mohl po žalovaném po skončení nájmu bytu požadovat pouze to, o co se zvýšila hodnota věci, tedy bytu. Dne 9. 4. 2009 zaslal žalovaný žalobci e-mail s tím, že žalovaný zadal vypracování znaleckého posudku na určení, v jaké výši došlo je zhodnocení předmětného bytu. Dne 8. 6. 2009 zaslal žalobce žalovanému dopis, v němž ho vyzval k urychlenému jednání. Dne 17. 6. 2009 zaslal žalovaný žalobci e-mail, v němž oznamoval, že žalovaný nechal vypracovat znalecký posudek, ale omylem za jiným účelem, a to za účelem ocenění nákladů spojených s rekonstrukcí bytu. Zároveň žalobci nabídl, že je ochoten mu zaplatit částku 141.307 Kč, která představuje náklady na provedenou rekonstrukci podle znaleckého posudku, který si nechal vypracovat žalovaný, s tím, že by tím považoval celou věc za vyřízenou. Dne 18. 6. 2009 zaslal žalobce žalovanému e-mail, ve kterému mu sdělil, že s navrhovaným, řešením žalovaného nesouhlasí a trvá na tom, aby si žalovaný nechal vypracovat znalecký posudek, jehož účelem by bylo stanovení rozdílu v tržní hodnotě bytu před a po jeho rekonstrukci. E-mailem ze dne 21. 7. 2009 žalovaný žalobci sdělil, že žalovaný nechal u znalkyně vypracovat znalecký posudek na určení zhodnocení předmětného bytu před a po rekonstrukci, ale je problém v tom, že předmětná bytová jednotka byla vymezena až po té, co žalobce předmětný byt vyklidil a znalkyně musela vypracovat znalecký posudek na celý dům a nikoli pouze na jeden byt. Dále soud provedl důkaz Znaleckým posudkem o zhodnocení bytové jednotky [číslo] v domě č.p. 1280 s příslušenstvím v katastrálním území Holešovice, obec Praha, [obec a číslo], [ulice a číslo], ze dne 16. 9. 2013 a důkaz Znaleckým posudkem – dodatkem znaleckého posudku [číslo] ze dne 1. 4. 2016, podle kterých zhodnocení původního bytu v 5.patře domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice a číslo], II. kategorie, sestávajícího z pokoje, předsíně s kuch. koutem, WC a koupelny (do 28. 7. 2000) po jeho přestavbě a rozšíření na byt I. kategorie o 2 pokojích, kuch. koutu a příslušenství, a to k 31. 3. 2009, činí 1.300.000 Kč. Právní poměry mezi žalobcem a žalovaným se řídí ustanovením § 667 odst. 1 OZ. Podle § 667 odst. 1 OZ změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po skončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po