§ 711 občanský zákoník – Výpověď nájmu bytu pronajímatelem bez přivolení soudu
Občanský zákoník · 40/1964 Sb. · účinné od 1. 11. 2011 · Občanské právo · neoficiální nadpis
Stručně: Paragraf 711 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, stanovuje, z jakých důvodů může pronajímatel vypovědět nájem bytu bez nutnosti souhlasu soudu, a jaké formální náležitosti musí taková výpověď splňovat. (§ 711 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, znění účinné od 1. 11. 2011)
Klíčová fakta
- Týká se: nájemce, soud, pronajímatel
- Lhůta nebo doba (odst. 2): „toto ustanovení se nepoužije, pokud nájemce dovršil 70 let věku.“
- Lhůta nebo doba (odst. 3): „2) a poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu“
- Lhůta nebo doba (odst. 3): „Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů ode dne zajištění přístřeší.“
- Odkazuje na: § 686a, § 710
- Judikatura: na § 711 odkazuje 1 212 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS)
- Účinnost: znění účinné od (předchozí znění: co se změnilo)
- Zdroj: e-Sbírka, 40/1964 Sb.
(1) Pronajímatel může vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně.
(2) Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu:
a) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;
b) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky podle § 686a odst. 3;
c) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
d) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;
e) jde-li o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba; toto ustanovení se nepoužije, pokud nájemce dovršil 70 let věku.
(3) Výpověď musí být nájemci doručena. V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2) a poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů ode dne zajištění přístřeší.
(4) Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Pronajímatel může vypovědět nájem bytu bez soudu pouze z přesně vymezených důvodů, jako je hrubé porušování dobrých mravů, neplacení nájemného ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, užívání více bytů nájemcem bez vážných důvodů, neužívání bytu bez vážných důvodů, nebo pokud jde o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižený (s výjimkou osob starších 70 let).
- Výpověď musí být vždy písemná, doručená nájemci a musí obsahovat konkrétní důvod výpovědi, výpovědní lhůtu a poučení o možnosti podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu do 60 dnů.
- Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud v šedesátidenní lhůtě podá žalobu na určení neplatnosti výpovědi a soudní řízení ještě nebylo pravomocně ukončeno.
- Pokud nájemce žalobu nepodá nebo je jeho žaloba zamítnuta, je povinen byt vyklidit do 15 dnů od zajištění přístřeší.
Na co si dát pozor
- Pronajímatel musí být schopen prokázat existenci důvodu pro výpověď, a to zejména v případě soudního sporu.
- Nedodržení formálních náležitostí výpovědi (písemná forma, uvedení důvodu, výpovědní lhůty a poučení) může vést k její neplatnosti.
- Nájemce má právo bránit se proti neoprávněné výpovědi podáním žaloby k soudu, což může značně prodloužit proces ukončení nájmu.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 711
Jak soudy aplikují § 711
Dospěl také k závěru, že i když současná právní úprava neobsahuje právo nájemce bytu jej užívat až do pravomocného skončení řízení o neplatnost výpovědi z nájmu bytu (§ 711 odst. 4 a 5 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále též jen „obč. zák.“), je namístě nájemce chránit a stanovit, že nájemce má povinnost byt vyklidit – a tedy i prostory určené k podnikání – až v okamžiku, kdy je postaveno najisto, že nájem zanikl výpovědí.
Skutkovým vymezením výpovědního důvodu jsou vázáni jak subjekty nájemního vztahu, tak i soud v řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi [a to z příčin, které již v minulosti – v poměrech řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 711 odst. 5 (později odst. 4) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 10. 2011 (resp. do 31. 12. 2013), dále jen „obč. zák.“ – vyložil Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 21. 4. 2011, sp. zn. 26 Cdo 3260/2009].
… (§ 2272 o. z.) apod. V poměrech souzené věci pak nelze ztratit ze zřetele ani závěry dlouhodobě ustálené soudní praxe, že výpovědní důvod upravený v § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z. je sankční povahy (k obsahově shodnému závěru dospěla soudní praxe již ve vztahu k výpovědnímu důvodu upravenému do 31. prosince 2013 v § 711 odst. 2 písm. b/ zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, jehož cílem také bylo postihnout hrubé porušení povinností nájemcem bytu – k tomu srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 13. května 2010, sp. zn. 26 …
Související
§ 711 Podmínky aktivní legitimace navrhovatele (Nález Ústavního soudu ze dne 28. března )Dostal jsem výpověď z nájmu bytu – co dělat – postup krok za krokem