30 C 216/2019-173 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobci v podané žalobě uvedli, že byli členové bytového družstva [ulice a číslo], bytové družstvo, [IČO], se sídlem [adresa žalobce] – [část obce] a výlučnými nájemci bytu [číslo] v domě [adresa] na uvedené adrese (dále jen„ členský podíl v bytovém družstvu“). Počátkem měsíce února 2019 se žalobci potýkali se značnými finančními problémy, nebyli s to splácet své závazky z úvěrových smluv u [právnická osoba], žalobci se dostali do prodlení a došlo k zesplatnění úvěrů. Žalobci byli intenzivně ze strany věřitelů upomínáni a vyzýváni k úhradám dlužných částek s tím, že žalobcům byla poskytnuta lhůta 10 dnů k dobrovolné úhradě. Žalobci ve snaze vyhnout se soudnímu vymáhání hledali způsob, jak získat co nejdříve a nejrychleji finanční prostředky. Rozhodli se zpeněžit členský podíl v bytovém družstvu. Žalobci dne 16. 4. 2019 uzavřeli Smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb se [právnická osoba], realitní kanceláří, na základě které byl předmětný družstevní podíl (družstevní byt) inzerován k prodeji za cenu 3 980 000 Kč. V inzerci [anonymizováno] ze dne 15. 5. 2019 žalobci objevili inzerát nabízející peníze ihned za nemovitost, bez ohledu na právní vady. Žalobci se nechali zlákat zněním inzerátu a možností rychlého získání finančních prostředků, které vzhledem ke své situaci velmi potřebovali. Žalobci dne 16. 5. 2019 odpověděli na kontaktní údaje uvedené v inzerátu s tím, že na den 21. 5. 2019 byla s žalobci dohodnuta schůzka ve [právnická osoba] [příjmení], spol. s r.o. Na schůzce dne 21. 5. 2019 se žalobců ujal žalovaný (realitní makléř), kterého žalobci seznámili se svojí finanční situací a potřebou rychlého získání finančních prostředků. Žalobci k dotazu žalovanému sdělili, že přibližná výše závazků činí 900 000 Kč s tím, že vlastní družstevní podíl (družstevní byt), který byl v té době předmětem realitních služeb [právnická osoba]. Žalovaný nastínil žalobcům možnost rychlého získání finančních prostředků, která spočívala v tom, že žalobci na žalovaného vlastnicky převedenou družstevní podíl odpovídající předmětnému družstevnímu bytu, a výměnou za to, žalovaný poskytne žalobcům finanční prostředky formou úplaty za převod družstevního podílu. Současně žalovaný jakožto realitní makléř pohybující se na trhu s nemovitostmi a jako odborník na danou problematiku žalobcům sdělil, že není reálné, aby tržní hodnota předmětného bytu činila částku 3 980 000 Kč, za kterou je byt inzerován [právnická osoba]. Žalovaný žalobce ujišťoval, že tato částka je absurdní a nikdo by tuto částku za byt nezaplatil. Žalovaný žalobcům učinil nabídku na odkoupení družstevního podílu (družstevního bytu) za částku 1 900 000 Kč s tím, že částku 900 000 Kč potřebnou na uspokojení věřitelů žalobcům poskytne ihned s tím, že zbývající část úplaty ve výši 1 000 000 Kč žalobcům zaplatí po vystěhování z bytu. Vzhledem ke skutečnosti, že žalobci důvěřovali žalovanému, jakožto osobě odborně znalé – realitnímu makléři ohledně tržní hodnoty nemovitosti, a rovněž s ohledem na příslib rychlého získání finančních prostředků od žalovaného, pak žalobci nabídku žalovaného popsanou shora, přijali. Vůle žalobců uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu na žalovaného byla značně umocněna finanční situací – tísní žalobců, kteří se ocitli v dluhové pasti. Žalobci dne 23. 5. 2019 uzavřeli s žalovaným Smlouvu o převodu družstevního podílu. Úplata za převod družstevního podílu byla sjednána separátně v Dohodě o vzájemném majetkovém vypořádání ze dne 23. 5. 2019 (dále jen„ Dohoda“). Úplata činila částku 1 900 000 Kč, s tím, že žalobcům byla poskytnuta částka 900 000 Kč a zbývající část úplaty ve výši 1 000 000 Kč má být žalobcům poskytnuta do 5 dní od předání bytu. Po převodu družstevního podílu na žalovaného byli žalobci požádání o zpřístupnění bytu, který mohou dle dohody užívat nejpozději do května 2020, a to za účelem konání prohlídky bytu ze strany zájemců o byt. Žalobci se začali o věc zajímat a zjistili, že téměř ihned po převodu družstevního podílu na žalovaného, tento začal na stránkách realitní kanceláře [webová adresa], kde působí jako realitní makléř, nabízet k prodeji předmětný družstevní podíl (družstevní byt) za cenu 3 690 000 Kč. Žalovaný předmětný byt nabízel za tuto cenu, byť ještě v květnu 2019 žalobce výslovně ujišťoval z titulu své odbornosti jakožto realitní makléř o tom, že reálná tržní cena za byt nemůže být více než 1 900 000 Kč s tím, že prodej bytu za vyšší cenu považoval za zcela absurdní, a to patrně z toho důvodu, že se v té době nacházel v pozici kupujícího, tj. osoby, která měla za předmětný družstevní podíl poskytovat úplatu, tudíž bylo v jeho zájmu přesvědčovat žalobce o údajné reálné tržní hodnotě předmětného bytu nepřesahující částku 1 900 000 Kč. Žalovaný jako realitní makléř nabízel obratem předmětný družstevní podíl za částku o 1 790 000 Kč více, než kterou žalobcům zaplatit. Ze shora popsaného stavu je zřejmé, že žalobci se zavázali k poskytnutí plnění (družstevního podílu), který svojí hodnotou přesahuje výši protiplnění žalovaného, tj. úplaty ve výši 1 900 000 Kč. Poskytnutá vzájemná protiplnění jsou v hrubém nepoměru, kdy zkrácenou stranou jsou nepochybně žalobci, kterým byla zaplacena částka přibližně o 1 790 000 Kč nižší, než byla tržní hodnota bytu. Protistranou právních jednání byl realitní makléř – žalovaný, kterému nepochybně byla reálná hodnota družstevního podílu známa s tím, že vědomě žalobcům poskytl protiplnění, které rozhodně nebylo ekvivalentem tržní hodnoty – ceny družstevního podílu. Žalobci v rámci právního jednání byli nepochybně slabší stranou a mají za to, že žalovaný ke svému prospěchu využil dluhové pasti či finanční tísně žalobců, kteří v dané chvíli byli vystaveni tlaku věřitelů a naléhavé potřebě získat rychlý zdroj finančních prostředků. Žalobci považují Smlouvu ve spojení s Dohodou, která má ke Smlouvě akcesorickou povahu, za neplatnou, pro rozpor s dobrými mravy vykazující zákonné znaky tzv. lichevní smlouvy ve smyslu § 1796 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Žalobci tedy mají za to, že Smlouva a Dohoda jsou neplatné a žalobci jsou nadále členy bytového družstva. 2. Žalovaný ve vyjádření k podané žalobě uvedl, že je skutečností, že spolupracuje s realitní kanceláří [příjmení] [příjmení] spol. s r.o., a to na pozici makléře. V této souvislosti se na realitní kancelář obrátili žalobci s žádostí o rychlé zprostředkování prodeje jejich družstevního bytu, a to za cenu 3 900 000 Kč, s tím, že byt hodlají ještě jeden rok užívat. Žalovaný sdělil žalobcům, že takováto prodejní cena družstevního bytu v přízemí panelového domu je nereálná, zvláště pokud hodlají byt prodat rychle a ještě jej rok užívat. Přesto navrhl žalobcům, že uzavřou smlouvu o zprostředkování prodeje bytu, při nabídkové ceně 3 700 000 Kč nebo byt přímo vykoupí, avšak za cenu jen 1 900 000 Kč. Žalovaný uveřejnil nabídku prodeje předmětného bytu, a to na inzertních stránkách [webová adresa] – zcela na své náklady a odpovědnost, bez zaručeného nároku na jakoukoliv odměnu od žalobců. A to aby dokázal žalobcům, že ani cena 3 700 000 Kč není pro potenciální kupující za daných podmínek akceptovatelná. Na tuto inzerovanou nabídku reagovalo dotazem několik potenciálních zájemců, kteří však nebyli ochotni akceptovat požadovanou cenu 3 700 000 Kč, za družstevní byt v přízemí panelového domu, bez rekonstrukce a moderní výbavy, k nastěhování až za cca 1 rok. Tento samotný fakt opět svědčí o tom, že i cena 3 700 000 Kč byla cenou značně nadhodnocenou. Reálná prodejní cena nemovitosti je o cca 15 % až 20 % nižší, než cena inzerovaná. Reálná prodejní cena předmětného bytu by tak činila maximálně 3.400 000 Kč. [jméno] žalobci rovněž uvádějí, že na základě nabídky prodeje předmětného bytu ze strany [anonymizována dvě slova] (za cenu = 3 890 000 Kč) projevilo v té době zájem o koupi cca 10 zájemců, přičemž ani jeden z nich byt nakonec nekoupil. Vzhledem k okolnosti, že žalobci požadovali co nejrychlejší získání finančních prostředků prodejem předmětného bytu, a to z důvodů, které žalovanému neuvedli, kontaktovali po cca deseti dalších dnech žalobci žalovaného, s tím, že mu byt za nabídnutých 1 900 000 Kč prodají. Po dalších jednáních, trvajících cca 3 dny, na základě dalších požadavků žalobců, se strany dohodly, že žalovaný předmětný družstevní byt od žalobců odkoupí za cenu 1 900 000 Kč, žalobci budou předmětný byt moci nadále užívat po dobu jednoho roku, a to pouze za platby požadované vlastníkem domu (BD [ulice a číslo]), přičemž žalovaný přislíbil žalobcům, že za ně uhradí i případné finanční nároky [anonymizována dvě slova]. Žalovaný nikdy netvrdil žalobcům, že reálná prodejní cena bytu je pouze 1 900 000 Kč. §1796 OZ považuje za neplatnou smlouvu, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. Žalobce jistě nelze považovat za osoby nezkušené, rozumově slabé nebo