29 C 125/2022-60 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu nebytového prostoru o velikosti 40 m2 (2+kk) v domě [adresa] postaveném na pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo] – [část obce] (dále jen„ nebytový prostor“), která byla žalobkyni doručená dne 10. 3. 2022. Žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky domu, v němž se nebytový prostor nachází a dne [datum] s žalobkyní uzavřeli nájemní smlouvu na dobu neurčitou, na jejímž základě se žalobkyně stala nájemnicí předmětného nebytového prostoru. Žalobkyně dále uvedla, že dopisem ze dne 1. 7. 2021 jí byla dána první výpověď z nájmu nebytového prostoru, a to z důvodu ukončení její činnosti jako OSVČ a porušení povinností vyplývajících z neodstranění závad, kdy další odstranění závad v nebytovém prostoru neumožnila ani pronajímateli. Proti této výpovědi se žalobkyně ve svém vyjádření ze dne 25. 8. 2021 bránila s tím, že nebyl naplněn žádný z výpovědních důvodů podle § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“). Na to byla žalobkyni ze strany pronajímatelů doručena v pořadí druhá výpověď ze dne 14. 9. 2021, a to bez uvedení důvodu s odkazem na čl. III odst. 2 písm. a) smlouvy o nájmu nebytového prostoru. Spolu s výpovědí žalobkyně obdržela i vyjádření žalovaných, že nájemní smlouva byla uzavřena jako smlouva o nájmu nebytových prostor. To žalobkyně rozporovala ve svém vyjádření ze dne 2. 11. 2021 s odůvodněním, že i tato výpověď je neplatná, neboť ačkoliv je ve smlouvě uvedeno, že účelem nájmu je podnikání, z dalšího obsahu smlouvy, faktického užívání nebytového prostoru a z chování stran je zřejmé, že nájemní smlouva byla uzavřena za účelem uspokojení bytových potřeb žalobkyně. Skutečnost, že nebytový prostor není zkolaudovaný jako bytová jednotka přitom žalobkyni nemůže být k tíži. Následně žalobkyně obdržela třetí výpověď ze dne 24. 1. 2022, kterou žalovaní podali prostřednictvím své právní zástupkyně. Důvodem této výpovědi byla bytová potřeba [celé jméno svědkyně], [datum narození], vnučky žalovaného, pana [celé jméno žalovaného]. I tuto výpověď ovšem žalobkyně označila za neplatnou s odůvodněním, že neobsahuje zákonem požadované náležitosti tj. poučení nájemce ve smyslu § 2286 odst. 2 o. z. Na to žalovaní reagovali zasláním v pořadí čtvrté výpovědi ze dne 10. 3. 2022, která byla stejně jako třetí odůvodněna bytovou potřebou vnučky žalovaného [celé jméno svědkyně], ale již obsahovala i předmětné poučení ve smyslu § 2286 odst. 2 o. z. V reakci na čtvrtou výpověď zaslala žalobkyně žalovaným námitky, jejichž součástí byla i předžalobní výzva. Na to žalovaní již nereagovali. Žalobkyně díky jednání žalovaných, které považuje za šikanózní, žije ve značné nejistotě, neboť nemá zaručené, že bude moci uspokojovat svoji základní životní potřebu i nadále. Je přitom přesvědčena, že výpověď ze dne 10. 3. 2022 je neoprávněná s tím, že v ní uvedený výpovědní důvod je účelový s cílem za každou cenu nájemní vztah ukončit. 2. Žalovaní ve svém vyjádření ve věci samé potvrdili, že mezi nimi a žalobkyní byl skutečně uzavřen nájemní vztah na dobu neurčitou založený smlouvou ze dne [datum]. Nesporovali ani skutečnost, že dne 24. 1. 2022 žalobkyni zaslali prostřednictvím své právní zástupkyně výpověď z nájemní smlouvy podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z., konkrétně z důvodu bytových potřeb [celé jméno svědkyně], [datum narození], která je jakožto vnučka jednoho z žalovaných, pana [celé jméno žalovaného], jeho příbuznou v linii přímé. Nedopatřením však došlo k vypuštění odstavce obsahující zákonné poučení podle § 2286 o. z., a z toho důvodu žalovaní zaslali dne 10. 3. 2022 žalobkyni novou výpověď, která již zákonné poučení obsahovala. Co se týče výpovědního důvodu, ten byl zcela totožný s tím, který byl uveden ve výpovědi předcházející. Žalovaní se přitom domnívají, že tato výpověď ze dne 10. 3. 2022 obsahuje všechny zákonné náležitosti a je tedy platná. Vnučka žalovaného [celé jméno svědkyně], totiž nemá jinou možnost, jak uspokojit svou bytovou potřebu, neboť je studentkou bez vlastního bydlení. Popřeli přitom, že by s žalobkyní jednali šikanózním způsobem či se ji pokusili jakkoli zkrátit na jejích právech, kdy naopak poukázali na tříměsíční výpovědí dobu, která je u výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. ze zákona stanovena, s ohledem na což má žalobkyně dostatečně dlouhou dobu své bytové potřeby vyřešit. Sama žalobkyně přitom opakovaně nerespektovala pokyny žalovaných a neplnila své povinnosti, když např. neuhradila nedoplatek za služby za rok 2021, zastavěla prostor dvorku věcmi, ačkoli byla opakovaně vyzývána k nápravě v podobě jeho vyklizení či odmítala poskytnout součinnost k opravě závad v nebytovém prostoru. Žalovaní tak mají mj. za to, že byl dán rovněž výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., neboť žalobkyně hrubě porušila své povinnosti vyplývající z uzavřeného nájemního vztahu. 3. V replice na vyjádření žalovaných žalobkyně uvedla, že bytová potřeba slečny [celé jméno svědkyně], vnučky žalovaného byla zmíněna až v pořadí třetí výpovědi z nájmu poté, co si žalovaní vzali právní zástupkyni, tudíž má nyní pochybnosti, zda bytová potřeba vnučky žalovaného skutečně existuje. Nadto se v bytovém domě, kde se nachází i předmětný nebytový prostor, od 24. 1. 2022 uvolnil nejméně jeden byt, který mohla slečna [celé jméno svědkyně] pro uspokojení své bytové potřeby využít. Z těchto důvodů žalobkyně považuje výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. za účelový. 4. Mezi účastníky je nesporné, že žalovaní jsou spoluvlastníky domu [adresa] na adrese [ulice a číslo], [obec a číslo] a že žalobkyně užívala nebytový prostor v přízemí uvedeného domu na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] ke svému bydlení (nikoli podnikání). Nesporný byl i počet zaslaných výpovědí z nájmu a jejich zdůvodnění. Předmětem tohoto řízení je však až čtvrtá výpověď ze dne 10.3.2022 odůvodněná potřebou nebytové prostoru pro vnučku 2.žalovaného [celé jméno svědkyně]. 5. Z výslechu svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že je jí 23 let, studuje druhý ročník magisterského studia, přičemž její školní práce jsou prostorově náročné. Žije se svou matkou [celé jméno svědkyně] v bytě 3+kk, kde má svůj pokoj, nebo jezdí k otci, který má byt o velikosti 2+kk. Žádným nemovitým majetkem nedisponuje. [celé jméno svědkyně] by se ráda osamostatnila také z důvodu, že má přítele, s nímž by ráda začala žít. Přítel totiž také dosud bydlí u rodičů. O možnosti bydlení se [celé jméno svědkyně] bavila se svým dědečkem tj. 2.žalovaným [celé jméno žalovaného] již delší dobu zhruba od roku 2022 (v době psaní bakalářské práce), přičemž jí nabídl konkrétní byt, resp. nebytový prostor, který je předmětem tohoto sporu, jelikož všechny ostatní byty byly obsazené. O tom, že by se v domě dědečka uvolnil nějaký jiný byt, neví. Na začátek by chtěla pouze nějaký malý byt, aby to zvládla s přítelem i finančně. 6. Z výslechu svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že je matkou [celé jméno svědkyně] a dcerou 2.žalovaného. Žije v bytě 3+kk se svým přítelem a dcerou, která studuje na ČVUT produktový design. Dcera má svůj pokoj, ale jelikož má přítele a prostorově náročné studium, ráda by se osamostatnila, protože už jí je 23 let. Vzhledem k tomu, že otec svědkyně [celé jméno svědkyně] má na Letné se svými příbuznými celý dům, neuvažovali o bydlení v komerčním nájmu. Navíc by během studií dcera [jméno] žádný byt finančně neutáhla. Konkrétní byt nabídl její dceři 2.žalovaný, protože ona nechtěla nic velkého. Přízemní byt by dceři vyhovoval, protože by tam mohla mít i ateliér. O tom, že by se po zahájení sporu v domě uvolnil nějaký byt, svědkyně neví. Ona sama vlastní pouze chatu, která však není určená k bydlení. 7. Z potvrzení o studiu na ČVUT ze dne 17.9.2022 soud zjistil, že [celé jméno svědkyně] prezenčně studuje v magisterském studijním programu design. 8. Z rodného listu [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že je dcerou [celé jméno svědkyně] a [jméno] [jméno]. 9. Z rodného listu [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že je dcerou [celé jméno žalovaného] a [jméno] [příjmení]. 10. Na základě nesporných tvrzení účastníků a provedených svědeckých výpovědí soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Žalovaní jsou spoluvlastníky domu [adresa], postaveném na pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] v ulici [ulice], [obec a číslo] – [část obce], v němž se v přízemí nachází nebytový prostor o velikosti 40m2 (2+kk). Mezi žalobkyní a žalovanými byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu uvedeného nebytového prostoru na dobu neurčitou. Dne 14. 9. 2021 byla žalobkyni zaslána první výpověď z nájmu z nebytového prostoru a dne 1. 7. 2021 druhá výpověď, proti kterým žalobkyně brojila námitkami. Načež prostřednictvím právní zástupkyně žalovaných byla žalobkyni dne 24. 1. 2022 zaslána třetí výpověď a následně dne 10. 3. 2022 čtvrtá výpověď z nájemní