ECLI: ECLI:CZ:OSPH07:2023:29.C.47.2022.1 Datum: 2023-05-18 Předmět: O zaplacení 100 000 Kč s příslušenstvím Ustanovení: ["§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 1970 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1746 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 420 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 419 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1811 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1812 z. č. 89/2012 Sb."] ["peněžité plnění""smlouva kupní""smlouva o smlouvě budoucí"]
O co šlo: O zaplacení 100 000 Kč s příslušenstvím (["§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 1970 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1746 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 420 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 419 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1811 z. č. 89/2012 )
1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky 100.000Kč s přísl. z následujících důvodů. Dne 10.11.2021 byla mezi žalovanou jako prodávající a žalobkyní jako kupující uzavřena Rezervační smlouva. Dle odst. 3 této smlouvy byla ve prospěch žalobkyně rezervována jednotka [číslo] která bude vymezena v domě [adresa] na adrese [adresa], po dobu 60 dnů ode dne podpisu smlouvy s tím, že do skončení doby rezervace měla být uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouva. Za účelem rezervace byl žalobkyní složen rezervační poplatek ve výši 100.000 Kč. Z důvodů na straně žalované k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní ani kupní smlouvy nedošlo. Důvodem pro neuzavření budoucí kupní smlouvy bylo porušení povinností ze strany žalované, zejména prodloužení termínu dokončení jednotky nejméně o 6 měsíců, když původně měla být předmětná jednotka dokončena do 31.12.2021 (odst. [číslo] budoucí kupní smlouvy) a následně byla tato lhůta prodloužena do 28.02.2022 a později do 30.06.2022. Dalším důvodem neuzavření budoucí kupní smlouvy byla skutečnost, že nedošlo k vymezení jednotky prohlášením vlastníka, tzn. neexistence jednotky jako samostatné nemovitosti do skončení rezervační lhůty, když dle původně předloženého návrhu smlouvy o smlouvě budoucí kupní měla být předmětem smlouvy vymezená bytová jednotka. Pokud nedošlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvy z důvodů na straně žalované jako prodávajícího, měla žalovaná jako prodávající vrátit dle odst. 10 rezervační samlouvy rezervační poplatek v celé výši žalobkyni jako složiteli, a to do pěti pracovních dnů ode dne uplynutí doby rezervace. Doba rezervace uplynula dne 10.01.2022 Rezervační smlouva je navíc naprosto nevyvážená v neprospěch žalobkyně, když žalovaná hrubě zneužila svého postavení silnější smluvní strany. Žalovaná ani přes výzvu zástupkyně žalobkyně rezervační poplatek nevrátila.
2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila z následujících důvodů. Žalovaná předně nesporovala, že dne 10.11.2021 uzavřela s žalobkyní rezervační smlouvu, na základě které byla pro žalobkyni rezervována bytová jednotka [číslo] která bude v budoucnu vymezena v nemovité věci a to pozemku parc. č. 1920, jehož součástí je stavba [adresa] na adrese [adresa], vše je zapsáno na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], obec Praha Smlouva byla uzavřena za účelem úpravy poměrů mezi žalobcem a žalobkyní po dobu, než bude uzavřena smlouva o smlouvě budoucí a aby byl dán pro obě smluvní strany dostatečný prostor pro vyjednávání obsahu smlouvy o smlouvě budoucí kupní. S ohledem na sjednanou dobu rezervace měla být smlouva o smlouvě budoucí kupní uzavřena do 10.1.2021. Žalovaná předně namítala, že k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nedošlo z důvodu porušení povinností ze strany žalované, nýbrž právě pro chování žalobkyně. Pokud žalobkyně tvrdí, že termín dokončení jednotky, který měl být ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě uveden dne 31.12.2021, tak tento by byl zmíněn ve vzoru smlouvy o smlouvě budoucí kupní, který byl žalobkyni poskytnut pouze k náhledu prodejkyní, kdy se jednalo o vzor, aby žalobkyně byla seznámena s podmínkami, za kterých bude obchod probíhat. Prohlídka jednotka proběhla s prodejkyní dne 26.10.2021. Žalobkyni na této prohlídce bylo sděleno, že jednotka nebude dokončena dříve, jak v květnu 2022, ať raději počítá s červnem 2022. Rovněž ze stavu budovy a prostoru, kde měla být později vybudována jednotka, bylo bez jakýchkoliv pochybností zřejmé, že jednotka nemůže být stavebně dokončena do konce roku 2021, což muselo být žalobkyni zřejmé. Žalobkyni bylo známo, že se jedná o projekt ve výstavbě (email ze dne 10.11.2021). První návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvy, která měla být její přílohou, byl zaslán žalobkyni dne 18.11.2021. Tento první návrh smlouvy budoucí kupní obsahoval termín dokončení dne 28.2.2022, neboť právní zástupce nebyl prodávajícím informován o novém termínu dokončení. Prodejkyně při prohlídce a dalších jednáních však tyto informace měla a při prvních jednáních žalobkyni sdělila reálný termín dokončení v červnu 2022. Dne 2.12.2021 právní zástupkyně žalobkyně kontaktovala právní zástupkyni žalované s připomínkami ke smlouvě budoucí kupní a dne 6.12.2021 byly právní zástupkyni zaslány upravené verze smlouvy budoucí kupní a kupní smlouvy, kdy již byl správně uveden termín dokončení tak, jak byl žalobkyni před podpisem rezervační smlouvy sdělen. Dne 7.12.2021 pak probíhala další komunikace mezi právními zástupci smluvních stran a byly vyjasňovány další skutečnosti. Dne 9.12.2021 bylo právní zástupkyní žalované sděleno, že s ohledem na nesplnění podmínek rezervační smlouvy ze strany prodávající společnosti zejména zásadnímu prodloužení termínu dokončení předmětné jednotky není možné budoucí kupní smlouvu z důvodu na straně prodávajícího uzavřít. Současně bylo zažádáno o vrácení rezervačního poplatku. Žalovaná namítala, že termín dokončení jednotky v posledních verzích smlouvy budoucí kupní se shodoval s termínem dokončení, který byl žalobkyni sdělen při první prohlídce a tudíž nedošlo k nesplnění podmínek smlouvy. Žalovaná dále zdůrazňovala, že v rezervační smlouvě nebyl uveden žádný termín jako podmínka pro uzavření smlouvy budoucí kupní. Nelze tedy mluvit o porušení povinností vyplývající ze smlouvy. Když dne 9.12.2021 vyzvala žalobkyně žalovanou k vrácení rezervačního poplatku, uvedla jako důvod nesplnění podmínek smlouvy zejména prodloužení termínu dokončení. K tomuto dni ale stále běžela rezervační doba, tudíž nemohly nastat jakékoliv následky, které jsou spojeny s neuzavřením smlouvy budoucí kupní do konce rezervační doby. Když pak dne 14.12.2021 strany jednaly o případném smírném řešení, tak bylo žalobkyní reagováno negativně na návrhy žalované a bylo jí sděleno, že žalovaná porušila podmínky smlouvy a že jediný termín dokončení jednotky, který byl žalobkyni sdělen při uzavření rezervační smlouvy bylo 31.12.2021. Žalovaná však prostřednictvím prodejkyni již při první prohlídce předmětné nemovitosti informovala žalobkyni o termínu dokončení v červnu 2022 a žalobkyně nemohla rozumně předpokládat tvrzené dokončení k 31.12.2021, neboť to vyplývalo ze stavu nemovitostí, který je doložen fotodokumentací. Žalovaná namítala, že z právního hlediska je zřejmé, že jednotka musí být v katastru nemovitostí vymezena před uzavřením kupní smlouvy, ale z rezervační smlouvy ve spojení s obsahem smlouvy budoucí kupní nevyplývalo, že by prohlášení vlastníka, kterým bude předmětná nemovitá věc rozdělena, mělo být do katastru nemovitostí zapsáno před podpisem smlouvy budoucí kupní. Dle názoru žalované tak k uzavření smlouvy budoucí kupní nedošlo z důvodu na straně žalobkyně, která bez oprávněného důvodu odmítla smlouvu budoucí kupní uzavřít a proto vznikl žalované v souladu s čl. 9 rezervační smlouvy nárok na uhrazení smluvní pokuty ve výši rezervačního poplatku tedy ve výši 100.000Kč a žalovaná tak využila svého oprávnění a započítala tento svůj nárok na uhrazení smluvní pokuty ve výši 100.000Kč oproti nároku na vrácení rezervačního poplatku a to ke dni doručení započtením. Žalovaná dále nesouhlasila s tím, že by rezervační smlouva byla nevyvážená, když byla jasně stanovena pravidla, za kterých je či není kupujícímu, který neuzavře smlouvu budoucí kupní, vrácen rezervační poplatek. Kupující obdržela návrh rezervační smlouvy. S tímto souhlasila a nevznesla žádný návrh ke změně a tuto smlouvu uzavřela. Je spravedlivé, aby rezervační smlouva obsahovala povinnost k úhradě smluvní pokuty ve výši rezervačního poplatku, když smlouva budoucí kupní nebude uzavřena z důvodu na straně kupujícího, neboť v opačném případě bude rezervační poplatek v celé výši kupující vrácen. Žalovaná vynaložila na prodej a další navazující kroky spočívající v uzavření smlouvy budoucí kupní nemalé náklady na úhradu služeb prodejkyně, právního zástupce apod. a proto smluvní pokuta byla sjednána za účelem ochrany před nepoctivými kupujícími, kteří projeví vůli nemovitost koupit a následně si to bez relevantního důvodu rozmyslí.
3. Mezi účastníky je nesporné, že dne 10.11.2021 uzavřela žalobkyně s žalovanou rezervační smlouvu, na základě které byla pro žalobkyni rezervována jednotka [číslo] v nemovité věci a to pozemku parc. č. 1920, jehož součástí je stavba [adresa] na adrese [adresa], vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], obec Praha. Tato rezervace byla platná po dobu 60ti dnů ode dne podpisu smlouvy tzn. znamená do 10.1.2022.
4. [příjmení] je i skutečnost, že na základě této rezervační smlouvy složila žalobkyně na účet žalované částku 100.000Kč jakožto rezervační poplatek dle ustanovení čl. 3 rezervační smlouvy.
5. Mezi stranami je nesporné, že dne 26.10.2021 proběhla prohlídka budoucí bytové jednotky [číslo] za účasti žalobkyně a prodejce, kterého zastupovala paní [celé jméno svědkyně].
6. [příjmení] byla i skutečnost, že k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní ani kupní smlouvy nedošlo ve lhůtě určené rezervační smlouvou tj. do 10.1.2022.
7. Z čl. 6 re
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.