8 C 192/2021 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobkyně se domáhala žalobou ze dne 14.5.2021 určení výše nájemného. Uvedla, že dle zákona č. 131/2000 Sb., o hl. m. [obec], v platném znění, a na základě Statutu [anonymizováno] [obec] jí byla svěřena správa bytového domu [ulice a číslo], [obec a číslo], který je součástí pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce]. Předmětný dům byl do 11. 06. 2018 ve vlastnictví České republiky - v [obec a číslo], , [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo]. Na základě souhlasného prohlášení ze dne 24. 05. 2018 došlo k potvrzení vlastnického práva hl. m. [obec] a svěřené správy žalobkyně k předmětnému domu; právní účinky vkladu vlastnického práva nastaly dne 11. 06. 2018. V předmětném domě se nachází v 5. NP byt [číslo] o velikosti 3+1, jehož společnými nájemci jsou žalovaní manželé. Dohoda o užívání bytu ze dne 19. 05. 1989 (nájemní smlouva) byla uzavřena mezi žalovanými a [anonymizována čtyři slova] pro [část Prahy] právním nástupcem se později stal [anonymizována dvě slova] v [obec a číslo], státním podnikem v likvidaci. Shora uvedeným vkladem vlastnického práva hl. m. [obec] a svěřené správy žalobkyně došlo v souladu s § 2221 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) k přechodu práv a povinností z nájemní smlouvy na žalobkyni jako nového pronajímatele. Návrhem ze dne 20. 01. 2021 doručovaným oběma manželům (žalovanými) žalobkyně navrhla zvýšení nájemného ze stávající částky 14.743 Kč měsíčně na 18.270 Kč měsíčně bez služeb spojených s užíváním bytu. Návrh byl oběma žalovaným doručen dne 22. 1. 2021 [ulice] výše nájemného byla stanovena na základě znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] [číslo] ze dne 06. 11. 2020, kterým byla zjištěna výše nájemného v místě a čase obvyklá v souladu s § 3 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Vzhledem k tomu, že dle čl. IV. odst. 1 nájemní smlouvy nebyla výše nájemného určena ujednáním nájemce a pronajímatele nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu (tzv. regulované nájemné), není žalobkyně v souladu s § 3074 odst. 2 občanského zákoníku v návrhu na zvýšení nájemného vázána procentuálním limitem dle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Žalovaní ona shodně s návrhem vyslovili nesouhlas a označili jej za šikanózní. Žalobkyně je proto nucena se obrátit na soud, aby v souladu § 2249 odst. 3 občanského zákoníku určil výši nájemného, kdy žalobkyně navrhuje nájemné ve výši určené znaleckým posudkem. Žalobkyně současně pro úplnost dodává, že žalovaným navrhovala zvýšení nájemného již v květnu 2019, a to v rámci plošného zvyšování nájemného v bytech svěřených žalobkyni. Žalovaní tehdy, spolu s dalšími nájemci bytů v domě, vyslovili nesouhlas se zvýšením nájemného. Nicméně následně probíhala jednání, na základě kterých bylo domluveno provedení některých namítaných oprav bytů a domů s tím, že žalovaní a ostatní nájemci s žalobkyní uzavřou dodatky ke stávajícím nájemním smlouvám, ve kterých bude zvýšení nájemného dohodnuto. Žalovaní a ostatní nájemci nakonec předběžnou dohodu nesplnili a navržené dodatky nepodepsali. Protože mezitím žalobkyni uplynula lhůta k podání určovací žaloby dle § 2249 odst. 3 občanského zákoníku, žalobkyně začala připravovat nový návrh na zvýšení nájemného, který následně pozastavila s ohledem na vypuknutí pandemie covid-19 a činí jej až nyní. Žalobkyně dále uvádí, že nájemné k bytu nebylo řadu let vůbec zvyšováno, takže se nachází hluboko pod tržní úrovní. Dále je žalobkyně nucena zvyšovat nájemné i s ohledem na růst cen stavebních prací a dalších nákladů spojených s údržbou bytového fondu. Současně je situace, kdy žalovaní (a ostatní nájemci bytů v domě [ulice a číslo], [obec a číslo]) od roku 2019 neplatí zvýšené nájemné na rozdíl od ostatních stovek nájemců žalobkyně, kteří na zvýšení v roce 2019 v drtivé většině dobrovolně přistoupili, nespravedlivá vůči těmto nájemcům. Návrh na zvýšení nájemného i podání této žaloby bylo schváleno usnesením Rady MČ [obec a číslo] [číslo] ze dne 12. 01. 2021. 2. Žalovaní nárok uplatněný žalobou neuznávají, a to ani z části. Dle žalovaných důvody pro zvýšení nájemného tvrzené žalobkyní nejsou dány. Žalobkyní tvrzená srovnatelná výše nájemného, určená znaleckým posudkem, není adekvátní. Byť ve znaleckém posudku znalec uvádí, že podkladem pro vypracování znaleckého posudku bylo místní šetření se zaměřením současného stavu dne 23. 10. 2020, v bytě užívaném žalovanými žádné šetření neproběhlo. Znalec v bytě užívaném žalovanými však rozhodně nebyl, tedy neměl při vypracování znaleckého posudku možnost posoudit stav bytu obývaného žalovanými, přestože stav bytu je jednou z významných skutečností ovlivňující tzv. srovnatelné nájemné Znalec v posudku uvádí, že celkový technický stav budovy odpovídá jejímu stáří. Bohužel znalec již neuvádí, že dům byl postaven v roce 1937, jedná se tedy o stavbu starou více než 80 let, která navíc není dlouhodobě řádně udržována ani opravována. Žalobkyně dlouhodobě o dům nepečuje, provádí v podstatě jen havarijní opravy a nemovitost udržuje zcela nedostatečně. Žalovaní užívají byt od roku 1989, celou dobu řádně a včas hradili nájemné i další platby související s užíváním bytu. Za celou dobu však nebylo do bytu ze strany pronajímatele investováno v podstatě ničeho. Ze strany pronajímatele byly zajišťovány toliko havarijní opravy a provizorní řešení stupňujících se problémů, ale nutné rekonstrukce ani odstranění vytýkaných závad v domě a bytě provedeny nebyly. Žalovaní na vlastní náklady v roce 2004 pořídili do bytu novou kuchyňskou linku a v souvislosti s tím vyměnili na vlastní náklady rozvody vody v kuchyni a rozvody elektrické energie v kuchyni. V roce 2004 též žalovaní na vlastní náklady provedli kompletní rekonstrukci koupelny, včetně rozvodů vody v koupelně. Vše ostatní je v bytě původní – okna, parkety, rozvody elektrické energie, stoupačky, odpady, dveře, atd. – s ohledem na stáří objektu je jasné, že všechny tyto prvky jsou již za hranicí své životnosti a již neplní řádně svoji funkci. Žalobkyně je vlastníkem, resp. subjektem pověřeným správou domu od roku 2018. Žalobkyně, přestože byla všemi uživateli bytů v domě upozorňována na havarijní stav domu, rozvodů, četné závady v bytech apod., nečinila a ani nečiní nic k jejich odstranění. [příjmení] vody i odpady se neustále ucpávají, praskají, uživatelé bytů se vzájemně opakovaně„ vytápějí“, v některých bytech se odpad vrací prostřednictvím toalety apod. V bytě jsou stará okna, některá jsou shnilá, nedoléhají (zejména ta, která jsou orientována do ulice), nejdou dovřít balkónové dveře, což vše způsobuje v bytě nadměrný hluk a prach – byt je orientován i do ulice [ulice], která je dopravně extrémně zatížena. Nedoléhající okna samozřejmě v topné sezóně způsobují značné tepelné úniky, v létě větší pronikání horka do bytu, které je umocněno ještě nekompletními předokenními žaluziemi. Komfort bydlení je v topné sezóně dále snižován hlasitými zvuky, které vydává běžící topení – jedná se o rány a hučení, které zejména v noci dost výrazně narušují klidný spánek. O problémech s topením byla žalobkyně také opakovaně informována, zajistila provedení„ kosmetické opravy“, která však problém neodstranila. V chodbách domu je místy popraskaná a opadaná zeď, popraskané luxfery, u stropu vestibulu jsou patrné stopy po zatékání, odlupující se omítka, fasáda domu vyžaduje komplexní renovaci atd. [ulice] dveře do domu byly v minulosti natřeny a opatřeny novým zámkem, a protože se dveře nedovíraly, došlo k „ provizorní opravě“ za použití sřoubu/vrutu, který sice„ vyřešil“ problém s nedovírajícími se dveřmi, avšak po určité době došlo k jeho posunu do takové polohy, že dveře nešly zamknout. Další skutečností, která snižuje komfort bydlení žalovaných je umístění sociálních pokojů do bytu [číslo]. Žalobkyně protiprávně umožnila užívání bytu [číslo] v domě k nebytovým účelem, a sice k provozování činnosti, kterou je organizování programů pro děti i dospělé, poskytování předškolní péče o děti, pořádání zájmových kroužků pro předškolní děti atd., a to v době od [číslo] do 18 hod (pondělí – pátek). Pronajmutí bytu [číslo] k nebytovým účelům (provozování dětské skupiny [příjmení]) má za následek zvýšený pohyb cizích osob po domě, s tím spojené i zvýšené riziko poškození a opotřebení vybavení a zařízení domu, zvýšené riziko krádeží, zvýšení hluku v domě, zvýšení nákladů na služby spojené s užíváním bytu, aniž by tyto byly poměrně rozúčtovávání. Konečně je třeba zohlednit i fakt, že výše nájemného se v poslední době zejména v [obec] výrazně snížila, a to vlivem koronavirové pandemie a nadbytku volných bytů. 3. Z provedených důkazů soud zjistil následující ([anonymizováno] Rady MČ [obec a číslo] [číslo] ze dne 12. 01. 2021, dohoda o užívání bytu ze dne 19. 05. 1989, znalecký posudek znalce [celé jméno znalce] [číslo] [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] [spisová značka] ze dne 20. 01. 2021 s dodejkou, návrh [číslo jednací]