26 C 286/2017-345 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Podanou žalobou se žalobce na žalovaném domáhal zaplacení částky 4.663.529 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,05 % ročně od 6. 10. 2017 do zaplacení s odůvodněním, že je výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba objektu k bydlení [adresa], a pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba objektu k bydlení [adresa] v k.ú. [obec], v obci [obec], vše zapsáno na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce]. Na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], ve znění dodatků [číslo] – [číslo] byly žalovanému na dobu určitou do 13. 12. 2016 pronajaty nebytové prostory o celkové výměře [výměra] nacházející se ve II. a I. suterénu, přízemí a 1. a 2. patře budovy [adresa]. Nájemné bylo sjednáno celkem na částku 3.136.832 Kč ročně, žalovaný byl povinen platit jej měsíčně ve výši odpovídající 1/12. Na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], ve znění dodatků [číslo] – [číslo] byly žalovanému na dobu určitou do 13. 12. 2016 pronajaty nebytové prostory o celkové výměře [výměra] nacházející se ve II. a I. suterénu budovy [adresa]. Nájemné bylo sjednáno celkem na částku 269.204 Kč ročně, žalovaný byl povinen platit jej měsíčně ve výši odpovídající 1/12. Žalobce byl oprávněn jednostranně upravit výši nájemného o částku odpovídající míře inflace; takto bylo výpočtovými listy od května 2016 zvýšeno nájemné budovy [adresa] na částku 262.187 Kč měsíčně, zálohy na částku 38.960 Kč, nájemné za budovu [adresa] bylo stanoveno na 22.501 Kč měsíčně, zálohy na 9.700 Kč měsíčně. Od května 2017 činilo nájemné a služby za budovu [adresa] částky 264.023 Kč a 160 Kč, pro budovu [adresa] nájemné činilo 22.659 Kč a služby 9.700 Kč, od července 2017 činilo nájemné za budovu [adresa] částku 264.023 Kč a služby 600 Kč, za budovu [adresa] nájemné činilo 22.659 Kč a služby 7.675 Kč Smlouvy byly sjednány na dobu určitou do 13. 12. 2016, žalobce žalovaného přípisem ze dne 30. 11. 2016 upozornil, že trvá na ukončení nájemního vztahu ke dni 31. 12. 2016 a vyzval jej, aby nejpozději k tomuto datu prostory vyklidil a vyklizené předal žalobci prostřednictvím [právnická osoba] [anonymizováno]. Žalovaný nesplnil svoji povinnost tyto prostory po skončení nájmu řádně a včas vyklidit a předat žalobci a uvedené prostory nadále bez právního důvodu využívá. Žalobce dne 1. 4. 2016 vyhlásil výběrové řízení na pronájem shora uvedených budov, k uzavření smlouvy byla vybrána [právnická osoba] [anonymizováno] .., která nabídla roční nájemné 10.939.200 Kč. Usnesením Rady [anonymizováno] [obec] [číslo] ze dne 10. 1. 2017 bylo schváleno uzavření nájemní smlouvy, prostory měly být pronajaty od 18. 1. 2017. Žalovaný prostory nevyklidil a k započetí užívání prostor ze strany [právnická osoba] nemohlo dojít, čímž žalobci vznikla škoda. Z titulu bezdůvodného obohacení je žalovaný povinen zaplatit žalobci za období 18. 1. 2017 až 31. 8. 2017 částku 2.129.361 Kč (1.961.060 Kč za budovu [adresa], 168.301 Kč za budovu [adresa]), kterého se žalobce domáhá v řízení vedeném Obvodním soudem pro Prahu 8 pod sp.zn. 8 C 54/2017 a 9 C 225/2017. Ušlý zisk žalobce za toto období činí 6.792.890 Kč (411.690 Kč za období od 18. 1. 2017 do 31. 1. 2017, 6.381.200 Kč za období od února 2017 do srpna 2017). Částka 4.663.529 Kč představuje rozdíl mezi bezdůvodným obohacením žalovaného a částkou, kterou by byla povinna uhradit při normálním běhu událostí [právnická osoba] [anonymizováno] .. Žalobce vyzval žalovaného k zaplacení ušlého zisku, avšak neúspěšně. 2. Žalovaný nárok sporoval s odůvodněním, že nájemní vztah nezanikl, neboť tím, že žalobce včas žalovanému před uplynutím nájmu nesdělil, že již na dalším trvání nájmu netrvá, se nájem prodloužil o další rok – tvrzené oznámení o tom, že žalobce nemá na dalším pokračování nájmu zájem, nebylo žalovanému řádně doručeno. Žalovaný učinil nesporným uzavření nájemní smlouvy, nesouhlasil však s tvrzenou výměrou pronajatých prostor a s uplatňovanou výší nájemného, které považuje za nadsazené. Výše nájemného není pro všechny prostory stejná a je stanovena různě v závislosti na jejich charakteru a způsobu využití. S ohledem na špatnou specifikaci prostor má žalovaný rovněž pochybnosti o platnosti nájemní smlouvy. Pokud jde o náhradu škody, se [právnická osoba] [anonymizováno] nebyla uzavřena žádná nájemní smlouva a tato společnost se o výkon nájemního práva neuchází. Naopak to byl žalovaný, koho žalobce v prosinci 2016 oslovil s nabídkou na další pokračování nájmu. Žalovaný sporoval výši žalované částky, když ta vychází z rozdílu mezi dlužným nájemným, které by byla – avšak podle neexistující nájemní smlouvy – povinna platit [právnická osoba], a mezi nájemným, které má platit žalovaný. Vycházet z neexistující nájemní smlouvy však není možné, žalovaný nadto neuzavření nájemní smlouvy s touto společností nezavinil. Částka, kterou měla žalobci platit [právnická osoba] je nadto nereálná, více než trojnásobná oproti částce, kterou měl platit žalovaný, což je ekonomicky a s ohledem na dané místo mimo realitu. Žalovaný dále vznesl námitku započtení s odůvodněním, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva na část plochy [anonymizována dvě slova], kde žalovaný vždy od 1. dubna kalendářního roku provozoval restaurační předzahrádku, k čemuž potřeboval každý rok souhlas odboru dopravy Úřadu Městské části [obec a číslo] se záborem veřejného prostranství. Žádost o souhlas je oprávněn podat pouze vlastník pozemku, jímž je žalobce. Ten však žádost nepodal a vždy jen vystavil plnou moc žalovanému; tento režim fungoval do roku 2015. V únoru 2016 byla žalovanému doručena výpověď z nájemní smlouvy na předzahrádku, výpovědní doba uplynula konce května 2016. Bylo tedy povinností žalobce zajistit souhlas se záborem veřejného prostranství do května 2016. Žalovaný požádal na základě plné moci o tento souhlas, o žádosti však do konce výpovědní lhůty nebylo rozhodnuto, v důsledku čehož nemohl žalovaný nájemní právo k předzahrádce v dubnu a v květnu 2016, tedy v turistické sezoně vykonávat, čímž mu ušel zisk. Výši ušlého zisku žalovaný vyčíslil na částku 9.000.000 Kč. 3. V reakci na vyjádření žalovaného žalobce doplnil, že nájemní vztah na restaurační předzahrádku skončil sjednaným způsobem, a to pouze z důvodů na straně žalovaného, který ani v rámci tohoto nájemního vztahu neplnil své povinnosti a nehradil řádně nájemné. Žalobce výkonu nájemního práva nijak nebránil a požadavek žalovaného na zaplacení údajného ušlého zisku je zcela neopodstatněný. 4. Podáním doručeným soudu dne 11. 10. 2019 žalovaný rozšířil svoji námitku započtení s odůvodněním, že byl až do dubna 2019 provozovatelem restaurace [anonymizována dvě slova] v prostorách částí domů na adrese [adresa], na základě nájemní smlouvy specifikované v žalobě. Strany jednaly o prodloužení nájmu, žalobce však počátkem roku 2017 odpojil přívod teplé vody, čímž bylo provozování restaurace znemožněno. Žalovaný tak byl nucen zajistit si na vlastní náklady ohřev vody, nemohl však zajistit vytápění a restauraci tak nebylo možno provozovat v zimních měsících. Tím žalovanému vznikla škoda ve výši 146.467 Kč (koupě a instalace bojleru, zvýšené náklady na odběr elektrické energie), škoda ve výši 4.620.000 Kč (zvýšené nároky za mzdové výdaje za 12 zaměstnanců) a ušlý zisk ve výši 32.224.000 Kč. Celková pohledávka žalovaného vůči žalobci činí 37.020.467 Kč. 5. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemků parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jejichž součástí jsou stavby [adresa], v k.ú. [obec], v obci [obec], vše zapsáno na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce] (tuto skutečnost rovněž prokazuje výpis z katastru nemovitostí), a dále uzavření nájemní smlouvy mezi účastníky týkající se uvedených nemovitostí, jakož i skutečnost, že smlouvy byly uzavřeny na dobu určitou do 13. 12. 2016. Žalovaný rovněž nesporoval, že prostory po tomto datu žalobci nepředal. Žalovaný rovněž nijak nesporoval tvrzení žalobce, že od 13. 12. 2016 nehradil za užívání předmětných prostor ničeho. 6. Sporná mezi účastníky zůstala otázka, zda nájemní vztah trval i po datu 13. 12. 2016 a zda je dán nárok žalobce na ušlý zisk plynoucí ze zmařené příležitosti uzavřít novou nájemní smlouvu se [právnická osoba] [anonymizováno]. 7. Na základě provedených důkazů zjistil soud ohledně sporných skutečností následující skutkový stav: 8. Z výpočtových listů plyne, že nájemné bylo od května 2016 za budovu [adresa] stanoveno na 22.507 Kč měsíčně, platby na služby na 9.700 Kč měsíčně, od května 2017 činilo nájemné 22.659 Kč měsíčně a služby 9.700 Kč měsíčně a od července 2017 bylo nájemné stanoveno na 22.659 Kč měsíčně a služby na 7.675 Kč měsíčně. 9. Dopisem ze dne 29. 6. 2016 žalobce žalovanému sdělil, že obdržel žádost žalovaného o prodloužení nájemní smlouvy k objektu [adresa] na [anonymizována dvě slova]. Žádost žalovaného byla posouzena na jednání Majetkové komise Rady [anonymizováno] [obec] dne