26 C 291/2017-282 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobou podanou dne 12. 4. 2017 původně k místně nepříslušnému Obvodnímu soudu pro , adresa, se žalobce domáhal na žalovaném zaplacení částky 217 651 Kč z titulu majetkové škody na nebytové jednotce č. , hodnota, , nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , na adrese , adresa, (dále také jen „Nebytová jednotka”, „Nebytový prostor“ či „Jednotka“), ke které došlo v průběhu roku 2016 žalobcem neschválenými úpravami Jednotky ze strany žalovaného.2. K žalobou uplatňovanému nároku žalobce v podrobnostech uvedl, že dne 30. 12. 2015 uzavřel s žalovaným nájemní smlouvu k Nebytové jednotce na dobu určitou od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016. Žalobce následně zjistil, že žalovaný v Jednotce provádí nepovolené stavební úpravy, žalovaného tedy vyzval k odstranění závadného stavu a po marném uplynutí lhůty k nápravě dne 20. 6. 2016 nájemní smlouvu vypověděl. K samotnému poškození Jednotky žalobce uvedl, že žalovaný odstranil sádrokartonové podhledy, odstranil obklady, vytvořil otvor ve zdi, odstranil vestavěné skříně, kuchyňskou linku, umyvadlo, dvoje dveře, část podlahy hlavního pokoje, zničil toaletu, ucpal odpad, pomaloval stěny, vytrhal elektroinstalaci a odstranil domovní zvonek. Po převzetí Jednotky dne 23. 7. 2016 tuto musel nechat na vlastní náklady opravit, kdy práce prováděl zhotovitel , jméno FO, na základě smlouvy z 1. 9. 2016. Za tuto opravu žalobce vynaložil částku 159 620 Kč, dále za 11 961 Kč by nucen zakoupit do Jednotky nové obklady, za částku 3 798 Kč opravit poničenou vzduchotechniku, za 2 378 Kč opravit domácí telefon, za 529 Kč osadit nový rozdělovač topných nákladů (RTN). V souvislosti s opravou hradil žalobce též náklady ve výši 12 100 Kč na zpracování znaleckého posudku, 7 500 Kč za stavební dozor a 800 Kč za následný úklid. Vzhledem k nutnosti oprav žalobci též ušel zisk z pronajímání Jednotky ve výši 17 444 Kč a konečně po žalovaném žalobce požaduje doplacení nájemného za část měsíce srpna 2016 v částce 844 Kč, přičemž následně své nároky precizoval tak, že požaduje i úroky z prodlení vzniklé za trvání nájemního vztahu ve výši 677 Kč. Žalobce se tak po žalovaném domáhá celkové částky ve výši 217 651 Kč.3. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout s tím, že úpravy Jednotky byly realizovány s vědomím žalobce po ústní dohodě. Žalovaný odmítl, že by jím vykonané práce (výměna minerálních podhledů, přebudování toalety na sprchový kout) v Jednotce vedly k jejímu poškození, naopak Jednotku zhodnotily, nadto řadu prací bylo nutno vykonat z důvodu havárie vody v Jednotce, pouze u některých prací uznal, že se na nich s žalobcem nedohodl (seříznutí sádrokartonové příčky, vybudování příčky v prostu zádveří, instalace světla). Po ukončení nájmu zaplatil žalovaný žalobci jako gesto dobré vůle částku 25 000 Kč, kterou považoval za zcela dostatečnou na dokončení případných úprav Jednotky, částku požadovanou žalobcem vnímá jako zcela nepřiměřenou. Žalobce dále sporuje stav Jednotky při jejím převzetí a následně i předání zpět žalobci, kdy předložené fotografie nezachycují stav Jednotky v okamžiku předání. Žalobce rovněž žalovanému nijak nevyúčtoval a nevrátil složenou kauci ve výši 5 000 Kč. I kdyby byl nárok žalobce zčásti po právu, pak žalovaný namítá, že tvrzená rekonstrukce jednotky trvala nepřiměřeně dlouhou dobu a dále, že žalobce požaduje uhradit náklady za znalecký posudek, který však zjevně zpracován nebyl.4. Mezi účastníky není sporná existence nájemního vztahu k nebytové jednotce a její vyklizení k červenci roku 2016. V zásadě též není sporné, že žalovaný za dobu užívání Jednotky zde prováděl úpravy/stavební práce; sporné však je zda tak žalovaný činil s vědomím a souhlasem žalobce, jaký byl rozsah těchto prací, zda přispěly k zhodnocení či naopak znehodnocení Jednotky, v jakém rozsahu si případně stav Jednotky vyžádal opravy a jaké byly eventuálně jejich náklady.5. Z předložených listinných důkazů zjistil soud následující podstatné skutečnosti: Z informativního výpisu z katastru nemovitostí plyne, že žalobce je majitelem budovy č.p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, (čl. 5 spisu). Z Nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 30. 12. 2015 (na čl. 12-14) se podává, že na dobu od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 byl sjednán nájem Nebytového prostoru za nájemné 5 000 Kč měsíčně, spolu s povinností platit měsíční zálohové platby ve výši 1 461 Kč. Dle bodu této smlouvy IV.2.a) bylo sjednáno, že nájemce je povinen neprovádět v jednotce bez souhlasu pronajímatele žádné stavební úpravy a jiné změny, dle bodu IV:3. nájemce prohlašuje, že převzal jednotku ve stavu způsobilém k řádnému užívání, a že nevyžaduje od pronajímatele žádné její opravy a dále bodem IV.4. bylo ujednáno, že nájemce nesmí provádět jakékoliv stavební úpravy ani jiné změny v jednotce bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V bodu V.1. Nájemní smlouvy žalobce potvrzuje převzetí kauce ve výši 5 000 Kč. Z tzv. evidenčního listu (čl. 176) vyplývá rozsah jednotky a rozpis jednotlivých položek nájemného a záloh na služby. Výzvou k odstranění nepovolené rekonstrukce z 4. 5. 2016 (na čl. 65) vyzval žalobce žalovaného k zazdění otvoru ve zdi do světlíku, vrácení nehořlavých sádrokartonových podhledů do stropu a vrácení obkladů na sociální zařízení; listina je podepsána oběma účastníky. Dopisem ze dne 20. 6. 2016 (na čl. 66 spisu) vypověděl žalobce bez výpovědní lhůty žalovanému nájemní smlouvu k Jednotce z důvodu nepovolených staveních úprav, jejich popis je totožný s listinou na čl. 65; listina je opatřena podpisy obou účastníků k datu 20. 6. 2016. Dle Protokolu o převzetí z 23. 7. 2016 (na čl. 63) byla toho dne Jednotka předána zpět žalobci, žalovaný byl zastoupen , právnická osoba, , která danou listinu podepsala. Dále se z Protokolu podává, že Jednotka je předávána ve nezpůsobilém stavu, poničená od neoprávněných a neodborných rekonstrukcí žalovaným, s tím, že odhadovaná doba opravy (s uvedenou specifikací nutných oprav) budou tři týdny a jejich odhadovaná výše bude 100 000 Kč a že o stavu jednotky bude pořízena fotodokumentace. Dle Úředního záznamu sepsaném Policií ČR, Obvodní ředitelství policie , adresa, I, místní oddělení , adresa, (na čl. 61-62 spisu), se 1. 9. 2016 žalobce dostavil k výslechu, kde nahlásil odcizení mobiliáře z Jednotky a její poškození žalovaným, kdy celkovou výši škody odhadl na 100 000 Kč. Téhož dne žalobce uzavřel s , jméno FO, , IČ , IČO, , Smlouvu o dílo č. , Anonymizováno, (založena na čl. 14-16), dle které měl J. , jméno FO, provést stavení práce v Nebytové jednotce za celkovou cenu 159 620 Kč, kdy doba počátku plnění byla určena k 15. 9. 2016 a doba dokončení díla do 21. 11. 2016. Základní stavení rozpočet v částce 159 620 Kč (čl. 69-70 spisu) obsahuje popis jednotlivých prací spojených s opravou jednotky, jedná se bourací, instalatérské, lakýrnické, malířské, elektro a zednické práce, dále o položení podlahy, PVC a renovaci parket, opravu podhledů, kompletní úklid a vícepráce v částce 26 018 Kč. Provedené práce J. , jméno FO, žalobci vyúčtoval celkem v pěti fakturách (založeny na čl. 16-18 spisu) z 22. 9. 2016 až 18. 1. 2017 v celkové částce 152 688 Kč. Ohledně dalších prací provedených v Jednotce (či činností s opravou souvisejících) předložil žalobce celkem , hodnota, faktur: za montáž domácího telefonu od , jméno FO, , IČ , IČO, v částce 2 378 Kč (čl. 6), za technickou pomoc a zpracování znaleckého posudku společností M- , právnická osoba, . za 12 100 Kč (čl. 7), za opravu vzduchotechniky shora uvedeným J. , jméno FO, za 3 798 Kč (čl. 8), za koordinaci rekonstrukce od , jméno FO, , IČ , IČO, v částce 7 500 Kč (čl. 9), za přesazení RTN společností , právnická osoba, . za 529 Kč (čl. 10) a za nákup dlažby od dodavatele , právnická osoba, . v částce 11 961 Kč (čl. 11). Z Předžalobní výzvy a poštovního podacího archu (čl. 19) se podává, že žalobce vyzval žalovaného dne 29. 3. 2016 k úhradě částky 240 592,60 Kč. Z potvrzení o Oberbank AG (na čl. 118) vyplývá že dne 8. 8. 2016 byla na účet žalobce připsána platba ve výši 25 000 Kč s poznámkou „Splátka , Jméno žalovaného, “, tato platba vyplývá i z výpisu účtu žalobce , č. účtu, u Oberbank AG. Z výpis účtu č. , hodnota, / , Anonymizováno, vedeného u , právnická osoba, na jméno , jméno FO, se podává, že v období 15. 7. 2016 do 31. 12. 2016 byly na tento účet zaslány celkem tři platby v celkové výši 95 847 Kč s poznámkou, že se jedná o rekonstrukci jednotky č. , hodnota, , , adresa, , tyto platby vyplývají i z výpisu účtu žalobce , č. účtu, u Oberbank AG. Z Přehledu vyúčtování (čl. 216) pak plyne, že za období 1.1.2016 až 21. 11. 2016 vznikl žalovanému na platbách za jednotku přeplatek v celkové výši 464 Kč.K údajném stavu jednotky po jejím předání založil žalobce do spisu celkem , hodnota, kusů barevných (ale dosti tmavých) fotografií:1) na čl. 95: prostor toalety2) na čl. 96: podlaha sprchového koutu3) na čl. 96a: velmi tmavá fotografie, z které není téměř patrno téměř ničeho4) na čl. 97. rohová sekce s vodovodním potrubím, dle