38 C 394/2024-157 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobou ze dne 30.8.2024 došlou zdejšímu soudu dne 30.8.2024 se žalobci domáhali uložení povinnosti žalovaným souhlasit s vydáním předmětu úschovy vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. 20 Sd 26/2023 ve prospěch žalobců. Žalobci uvedli, že dne 1.6.2023 uzavřeli jako zájemci kupující, v postavení spotřebitelů, s žalovanými jako prodávajícími, panem , jméno FO, – , právnická osoba, , IČ , IČO, , jako zprostředkovatelem (podnikatelem v oblasti realit) a společností , právnická osoba, ., IČ , IČO, jako vedlejším účastníkem (příjemcem blokovacího depozita) smlouvu o složení blokovacího depozita. Předmětem smlouvy bylo zprostředkování příležitosti k uzavření kupní smlouvy k nemovitým věcem ve vlastnictví žalovaných jako prodávajících, konkrétně jednotky č. , hodnota, , umístěné ve 4. nadzemním podlaží domu č. p. , hodnota, , umístěného na pozemku parc. č. , hodnota, a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemků parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, o velikosti id. , hodnota, , odvozené od vlastnictví jednotky, vše v k. ú. , adresa, , zapsané u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, Katastrálního pracoviště Praha, tj. předmětem smlouvy byly závazky zprostředkovatele k poskytování realitní činnosti ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 39/2020 Sb.“), dále závazek žalovaných neprodat předmětné nemovitosti jinému zájemci po dobu účinnosti uvedené smlouvy a závazek žalobců k úhradě blokovacího depozita ve výši 433 000 Kč, tato částka by v případě uzavření kupní smlouvy byla započtena na kupní cenu, tato částka by současně v případě uzavření kupní smlouvy představovala odměnu zprostředkovatele, kterému by v takovém případě měla být uhrazena prostřednictvím společnosti , právnická osoba, ., u které bylo blokovací depozitum složeno.2. Žalobci tvrdili, že smlouva je smlouvou spotřebitelskou, která byla uzavřena mimo obchodní prostory, a že dopisem ze dne 9.6.2023 odstoupili od smlouvy. Odstoupení od smlouvy bylo žalovaným doručeno dne 13.6.2023. Žalobci dále uvedli, že byly dány i další důvody, pro které bylo možno od smlouvy odstoupit, a to nepředání výpisu z příslušného katastru nemovitostí, který má prokazovat stav evidovaný v tomto seznamu, a také zamlčení podstatných informací týkajících se nemovitosti, a to značný hluk v nemovitosti způsobený vysokým provozem vozidel zdravotnické záchranné služby z a do Nemocnice , adresa, . Žalobci mají za to, že ze všech uvedených důvodů bylo možné od smlouvy odstoupit, což také učinili. Odstoupením od smlouvy vzniklo žalobcům právo na vrácení blokovacího depozita, k čemuž však nedošlo, neboť společnost , právnická osoba, . tyto prostředky složila do shora uvedené soudní úschovy.3. Žalovaní s podanou žalobou nesouhlasili. Žalovaní odmítli, že by se mělo jednat o smlouvu o zprostředkování. Dle žalovaných účastníci uzavřeli rezervační smlouvou a smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Žalovaní smlouvu uzavřeli jako fyzické nepodnikající osoby, žalobci proto při uzavření smlouvy nemohli být v pozici spotřebitelů a nemůže jít ani o smlouvu uzavřenou mimo obchodní prostory, žalobcům tudíž nesvědčilo právo odstoupit od smlouvy bez uvedení důvodu, neuznávají však ani další žalobci uvedené důvody pro odstoupení od smlouvy. Žalovaní nadto namítli, že ani žádné písemné odstoupení od smlouvy v zákonné lhůtě neobdrželi. Žalovaní mají za to, že žalobci odstoupili od smlouvy nedůvodně, resp. neplatně a jsou nadále vázání povinnostmi, ke kterým se v rámci smlouvy zavázali.4. Žalovaní dále uvedli, že zprostředkovatel, jakož i žalovaní řádně vyzvali žalobce k uzavření transakční smluvní dokumentace v rámci rezervační lhůty, tj. do 28.10.2023. Vzhledem k tomu, že žalobci odmítli transakční dokumentaci uzavřít, postupovali žalovaní v souladu s čl. VII. odst. 3 smlouvy a dne 23.11.2023 uplatnili vůči žalobcům nárok na smluvní pokutu ve výši 433 000 Kč. Žalovaní jsou přesvědčeni, že pouze oni jsou oprávněnými příjemci předmětu soudní úschovy vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. 20 Sd 26/2023. Žalovaní tak podali vzájemný návrh, ve kterém se domáhali, aby soud uložil žalobcům povinnost souhlasit s vydáním předmětu této úschovy žalovaným.5. Soud dospěl k následujícím závěrům o skutkovém stavu.6. Ze smlouvy označené jako smlouva o složení blokovacího depozita (č.l. 7-10; duplicitně na č.l. 42-44, dále jen „Smlouva“) soud zjistil, že dne 1.6.2023 uzavřeli žalobci jako zájemci – kupující s žalovanými jako prodávajícími, , právnická osoba, , IČ , IČO, , jako zprostředkovatelem (dále jen „zprostředkovatel“), a společností , právnická osoba, ., IČ , IČO, (dále jen „vedlejší účastník Smlouvy“), jako příjemcem blokovacího depozita a vedlejším účastníkem, smlouvu pojmenovanou jako smlouva o složení blokovacího depozita. V čl. I. odst. 1 Smlouvy je uvedeno, že žalovaní jsou oprávněni nabízet a prodat nemovité věci, a to jednotku č. , hodnota, , umístěnou ve , hodnota, . nadzemním podlaží domu č. p. , hodnota, , umístěného na pozemku parc. č. , hodnota, a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemků parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, o velikosti id. , hodnota, , vše v k. ú. , adresa, , zapsané u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, Katastrálního pracoviště Praha (dále jen „Nemovitosti“). Čl. I. odst. 2 Smlouvy obsahuje prohlášení žalobců a žalovaných, že jim zprostředkovatel obstaral příležitost k uzavření kupní smlouvy. V čl. II. odst. 2 Smlouvy je uvedeno, že kupní cena je stanovena ve výši 17 900 000 Kč, a žalobci se jí zavazují uhradit. V čl. II. odst. 3 Smlouvy je dále uvedeno, že zprostředkovateli náleží za zprostředkovávanou činnost (obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy), poradenství, zajištění právních služeb a případně finančních služeb odměna ve výši 433 000 Kč, která bude vyplacena ve prospěch zprostředkovatele žalovanými, je-li uzavřena kupní smlouva; v čl. III. odst. 2 Smlouvy je dále stanoveno, že odměna zprostředkovatele bude v případě uzavření kupní smlouvy uhrazena prostřednictvím vedlejšího účastníka ze složeného blokovacího depozita. V čl. II. odst. 4 Smlouvy je uvedeno, že účelem koupě nemovitosti je řešení vlastních bytových potřeb. V čl. III. odst. 1 Smlouvy je uvedeno, že žalovaní nejsou oprávněni po dobu účinnosti Smlouvy prodat Nemovitosti jinému zájemci, a za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů složí žalobci žalovaným blokovací depozitum ve výši 433 000 Kč, a to na účet vedlejšího účastníka Smlouvy č. , č. účtu, . V čl. IV. Smlouvy jsou uvedeny další povinnosti zprostředkovatele, mimo jiné se zprostředkovatel zavazuje obstarat návrhy smluv k převodu nemovitostí, zapracování připomínek, zpracování návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí. V čl. V. Smlouvy se žalobci zavázali uzavřít kupní smlouvu s žalovanými. V čl. VII. odst. 1 Smlouvy je uvedeno, že smlouva je uzavřena na dobu určitou, a to na dobu 150 dnů od podpisu smlouvy. V čl. VII. odst. 3 Smlouvy je uvedeno, že pokud žalobci poruší povinnosti stanovené smlouvou, jsou povinni uhradit žalovaným smluvní pokutu ve výši blokovacího depozita.7. Z mailu ze dne 29.5.2023 (č.l. 11-13, duplicitně na č.l. 110-112 a 113-115) soud zjistil, že zprostředkovatel zaslal návrh smlouvy pojmenované jako smlouva o složení blokovacího depozita žalobcům, návrh je v textu označen jako „návrh rezervační smlouvy“.8. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, (viz protokol ze dne 28.4.2025) soud zjistil, že Smlouva byla ze strany žalobců podepsána tak, že dne 1.6.2023 ve večerních hodinách navštívil zprostředkovatel žalobce v místě jejich bydliště, přičemž měl k dispozici výtisky Smlouvy již opatřené podpisy žalovaných a vedlejšího účastníka Smlouvy, a žalobci na tyto výtisky připojili své podpisy.9. Z potvrzení o platbě ze dne 2.6.2023 (č.l. 15) soud zjistil, že žalobce 1) zaplatil částku 433 000 Kč na účet č. , č. účtu, dne 2.6.2023.10. Z oznámení o odstoupení od smlouvy o složení blokovacího deposita ze dne 9.6.2023 (č.l. 14) soud zjistil, že žalobci odstoupili od Smlouvy s odkazem na § 1829 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“).11. Z dopisu ze dne 13.6.2023 (č.l. 16) soud zjistil, že odstoupení od smlouvy ze dne 9.6.2023 bylo doručeno žalovaným, zprostředkovateli a vedlejšímu účastníkovi dne 13.6.2023. Dále z tohoto dopisu soud zjistil, že tito s odstoupením od smlouvy nesouhlasili.12. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že vedlejší účastník Smlouvy složil blokovací depozitum ve výši 433 000 Kč do soudní úschovy vedené zdejším soudem pod sp. zn. 20 Sd 26/2023 (k tomu rovněž usnesení zdejšího soudu ze dne 20.8.2024, č.j. 20 Sd 26/2023-52 na č.l. 77 a usnesení Městského soudu v Praze ze dne 8.11.2024, č.j. 29 Co 405/2024-65 na č.l. 76).13. Z dopisu ze dne 19.7.2023 (č.l. 49-50) soud zjistil, že právní zástupkyně žalobců vyzvala opakovaně žalované, zprostředkovatele a vedlejšího účastníka k vrácení blokovacího dep