18 C 86/2019-122 — Obvodní soud pro Prahu 9

Žalobce se svým návrhem z [datum] domáhal, aby soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 400 000 Kč s příslušenstvím a náklady řízení. Svůj návrh odůvodnil tím, že projevil zájem o koupi nemovitostí – rozestavěných jednotek a spoluvlastnických podílů na pozemku zapsaných u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno] [obec], [územní celek], k.ú. [část obce] na LV [číslo] (dále jen„ předmětné nemovitosti“), a to od jejich majitele pana [jméno] [příjmení], bytem [adresa] (dále jen„ prodávající“). Dne [datum] byla uzavřena mezi žalobcem jako zájemcem, prodávajícím a žalovaným jako zprostředkovatelem dohoda o složení blokovacího depozita ve znění pozdějších dodatků, jejímž předmětem byla rezervace předmětných nemovitostí pro žalobce (dále jen„ dohoda“). Obsahem dohody bylo mimo jiné ujednání o složení takzvaného blokovacího depozita ve výši 400 000 Kč u žalovaného a podmínky nakládání s touto částkou, dále ujednání o podmínkách, za kterých bude převedeno vlastnické právo prodávajícího k předmětným nemovitostem, které byly detailně v dohodě specifikovány, na žalobce za dohodnutou celkovou kupní cenu ve výši 26 milionů Kč a byla stanovena rezervační doba, a to dle dodatku [číslo] dohody do [datum]. V článku 4.2 dohody se smluvní strany dohodly, že v případě, pokud prodávající uvede v dohodě nepravdivé informace či nesplní jinou podmínku vedoucí k tomu, aby mohla být kupní smlouva týkající se předmětných nemovitostí uzavřena, je žalovaný povinen blokovací depozitum na požádání vrátit zpět žalobci do pěti dnů od vyžádání a prodávající je povinen uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč splatnou do 10ti dnů ode dne doručení písemné výzvy k její úhradě. Žalobce uhradil blokovací depozitum v souladu s dohodou bankovním převodem dne [datum]. Před uzavřením dohody vykonal žalobce běžnou prohlídku předmětných nemovitostí, a to v souladu s článkem 4.4 dohody. Veškeré příslušné podklady potřebné pro odborné posouzení stavu předmětných nemovitostí neměl žalobce před uzavřením dohody k dispozici a v praxi to ani není běžné, když právě rezervační smlouvou se stanovují podmínky a možnosti pro případ, že předmětné nemovitosti neodpovídají stavu deklarovanému prodávajícím. Takto bylo i v případě předmětné dohody, kdy se prodávající prohlášením v článku 3.2 a 3.3 dohody zaručil pod sankcí smluvní pokuty, že nemovitosti mají požadované vlastnosti. V intencích dohody, a to dle článku 3.6, byl stav předmětných nemovitostí po uzavření dohody posouzen odbornou osobou. Výsledky tohoto posouzení jsou předmětem technické zprávy ze dne [datum] vyhotovené společností [právnická osoba], když z technické zprávy vyplývá, že prověrkou byla zjištěna řada faktických a právních vad na předmětných nemovitostech. Dle technické zprávy například překračuje realizovaná rozestavěná stavba některé limity stanovené územním rozhodnutím, když především se jedná o výrazné překročení limitu zastavěné plochy, zvýšení střechy o 0,5 metrů a větší přesah střech. Výše uvedené vady pak mohou být významnou komplikací při konečné kolaudaci stavby a tedy právní vadou bránící řádnému užívání nemovitosti. Technickou zprávu zaslal žalobce jak žalovanému, tak i prodávajícímu jako přílohu výzvy ke sjednání nápravy datované dnem [datum]. Žalovaný v odpovědi na zaslanou technickou zprávu v ní uvedené vady bagatelizoval a snažil se je laicky vysvětlit jednak možnou odchylkou při provedeném geodetickém zaměření, jednak svérázným výkladem stavebních předpisů. Dne [datum] zaslal žalobce jak žalovanému, tak prodávajícímu opakovanou výzvu ke sjednání nápravy a zároveň byli oba v případě nedohody v intencích návrhu žalobce vyzýváni k úhradě smluvní pokuty a vrácení blokovacího depozita. Na tuto výzvu reagoval prodávající prostřednictvím svého právního zástupce emailem ze dne [datum], v němž jsou opět bagatelizovány vady předmětných nemovitostí s tím, že žalobce si v dohodě nerezervoval stavbu domu ale rozestavěné jednotky, když vady uvedené v technické zprávě nelze vytýkat. Vzhledem k tomu, že vady předmětných nemovitostí nebyly odstraněny, vyzval žalobce žalovaného k vrácení blokovacího depozita, což se do současné doby nestalo. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Poukázal na skutečnost, že mezi žalobcem a prodávajícím byla uzavřena dohoda, na základě které došlo ke složení blokovacího depozita ve výši 400 000 Kč. Žalovaný nechal vypracovat návrh kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově kupní ceny, které byly v listopadu 2018 v součinnosti se žalobcem a prodávajícím upraveny dle jejich požadavků. Žalobce pak byl žalovaným v součinnosti s prodávajícím opakovaně vyzván k podpisu kupní smlouvy, což se však nestalo, žalobce tak smluvní povinnosti vyplývající z dohody porušil, neboť kupní smlouva ohledně předmětných nemovitostí z jeho strany byla odmítnuta uzavřít a z tohoto důvodu vznikl prodávajícímu nárok na smluvní pokutu a v důsledku této skutečnosti současně zanikl nárok žalobce na vrácení blokovacího depozita. Žalovaný dále poukázal na skutečnost, že ze zprávy společnosti [právnická osoba] neplyne, že by výstavba nemovitosti – rozestavěných jednotek - nebyla realizována v souladu se stavebním povolením. Dále poukázal na skutečnost, že znalecký posudek, který v průběhu řízení byl žalobcem předložen, obsahuje pouze závěry uvedené v technické zprávě od [právnická osoba], když znalec neprovedl žádné měření či výpočty, tento při svém výslechu výslovně uvedl, že vychází toliko z uvedené technické zprávy jemu předložené. Rovněž poukázal na skutečnost, že pokud se týká odchylky ve výšce stavby, a to 50 centimetrů, tak s ohledem na výšku stavby, která je osmimetrová, se jedná o odchylku zcela zanedbatelnou a v praxi při výstavbě obdobně rozsáhlé budovy se jedná o odchylku zcela obvyklou. I v případě, pokud by žalobcem uváděné odchylky skutečně existovaly, a to včetně toho, že zastavěná plocha předmětné stavby má být o 4 procenta větší než bylo uvedeno v územním rozhodnutí, pak nelze takovouto stavbu bez dalšího hodnotit jako stavbu vystavěnou nikoli v souladu se stavebním povolením. Žalovaný rovněž poukázal na to, že soud při svém rozhodnutí nemůže vycházet ze znaleckého posudku, který byl žalobcem předložen, neboť tento znalec neprovedl žádná vlastní měření a vycházel bez dalšího z technické zprávy zpracované společností [právnická osoba] Znalecký posudek tak nesplňuje zákonné náležitosti dle zákona o znalcích a tlumočnících, když znalec neměl podklady předložené jedním z účastníků pouze opisovat, ale měl je přezkoumávat a posoudit jejich správnost, provést šetření a propočty a v případě, pokud toto nespadá jeho činnosti, tak si měl přizvat geodeta. Žalovaný dále uvedl, že stavba má pouze drobné nesrovnalosti, které není problém pro stavební úřad vyřešit a nejsou tak dány důvody pro to, aby žalovaného stíhala povinnost vrátit žalobci jím složené blokační depozitum. Soud v průběhu řízení provedl důkaz výzvou k nenakládání s blokačním depozitem ze [datum], sdělením Úřadu městské části [obec a číslo] z [datum], znaleckým posudkem [číslo] včetně příloh, dohodou o složení blokovacího depozita z [datum] včetně dodatku [číslo] výzvou ke sjednání nápravy ohledně zjištěných vad rozestavěné stavby z [datum], oznámením o provedení příkazu k úhradě z [datum], technickou zprávou z [datum] vyhotovenou [právnická osoba], dopisem jednatele žalovaného bez uvedení data, opakovanou výzvou ke sjednání nápravy z [datum] včetně plné moci a podacích lístků, reakcí na výzvu o sjednání nápravy z [datum], oznámením o provedení příkazu k úhradě ze [datum], výslechem znalce [příjmení] [jméno] [příjmení]. Po takto provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že dne [datum] uzavřel žalovaný, prodávající [jméno] [příjmení], narozen [datum], bytem [adresa], dohodu o složení blokovacího depozita. V dohodě prodávající prohlásil a ujistil žalovaného jako zájemce, že je výlučným vlastníkem nemovitostí specifikovaných v dohodě o složení blokovacího depozita, a to jednotek 1, 2, 3 a 4 a dále jednotek 101, 102, 103, způsob využití rozestavěná jednotka vymezená v rozestavěné budově postavené na pozemku parcelní [číslo] se kterou je spojen spoluvlastnický podíl ve výši [číslo] na společných částech rozestavěné budovy, postavené na pozemku parcelní [číslo] na pozemcích parcelní [číslo] parcelní [číslo] parcelní [číslo] vše nacházející se v [katastrální uzemí], zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [část Prahy], pro k.ú. [část obce], na LV [číslo]. V článku I bod [číslo] mezi účastníky sjednána kupní cena nemovitostí a technologie bazénu ve výši 26 000 000 Kč s tím, že kupní cena nemovitostí je stanovena ve výši 17 500 000 Kč a kupní cena technologie bazénu je ve výši 8 500 Kč Smlouva byla dle článku I bod 1.3 uzavřena na dobu určitou do jednoho měsíce od uzavřené této dohody. V článku II bod 2.1 si účastníci za účelem zablokování nemovitostí a za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitostí sjednali blokovací depozitum tak, že zájemce složí k ruká