67 C 82/2021-55 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobci domáhali po žalované zaplacení částky 72 600 Kč s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení. Pro svůj nárok argumentovali tím, že se žalovanou uzavřeli Smlouvu o rezervaci, na jejímž základě jí uhradili rezervační poplatek ve výši 72 600 Kč. Před podpisem smlouvy byli žalobci ubezpečeni, že není žádný problém zrealizovat připojení předmětné nemovitosti na vodovodní řád a zřídit k pozemku přístupovou cestu, dále že neexistuje žádná překážka, která by bránila začít na předmětné nemovitosti stavět v březnu a dubnu 2021. Žalobci byli rovněž ujištěni, že mohou dělat hydrogeologický průzkum a v neposlední řadě, že ještě během listopadu 2020 bude vykolíkováno. Žalovaná žalobcům zatajila, že předmětný pozemek není v katastru nemovitostí veden jako stavební pozemek, ale jako orná půda, rovněž do dne podání žaloby žalovaná nepodnikla žádné kroky k realizaci přístupové cesty a vodovodního řádu. Ve smlouvě je chybně uvedeno, že k jejímu podpisu došlo na pobočce žalované, smlouva však byla uzavřena v bytě žalobců na adrese [adresa]. Po obdržení návrhu Smlouvy o smlouvě budoucí kupní žalobci žalované sdělili, že s tímto návrhem nesouhlasí, neboť ve smlouvě nebylo uvedeno řešení příjezdové cesty, vodovodního řádu, ani žádné závazné termíny. Smlouva o rezervaci je v rozporu s § 11, 12, 14 a § 19 odst. 3 zák.č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a také s § 1813 zák.č. 89/2012 Sb., občanského zákona. S ohledem na jednání žalované žalobci dne [datum] odstoupili od smlouvy o rezervaci. Žalovaná žalobcům zaplacený rezervační poplatek nevrátila, přestože byla dne [datum] předžalobně upomenuta. Ve svých následujících podáních ze dne [datum] a [datum] žalobci uvedli, že žalovaná inzerovala předmětný pozemek jako stavební, ačkoli je do dnešního dne veden v katastru nemovitostí jako orná půda. Žalobci mají důvodně za to, že žalovaná porušila rezervační smlouvu podstatným způsobem, když uváděla žalobcům nepravdivé informace, proto od předmětné smlouvy odstoupili bez zbytečného odkladu ihned poté, co se dozvěděli, že žalovaná nesplnila téměř nic z toho, k čemu se zavázala. Rezervační smlouva byla podepsána přesně v tom znění, ve kterém ho sepsala žalovaná, neboť neměli možnost ani příležitost obsah této smlouvy změnit, proto už v ní chyběl termín zahájení stavby. 2. Proti elektronickému platebnímu rozkazu č.j. EPR 37108/2021-11 ze dne 18. 2. 2021 podala žalovaná dne [datum] blanketní odpor, který odůvodnila dne [datum] tak, že dne [datum] byla mezi žalobci na straně jedné a žalovanou jako zprostředkovatelem na straně druhé a dále mezi paní [jméno] [příjmení], paní [jméno] [příjmení] a paní [jméno] [příjmení] uzavřena trojstranná Smlouva o rezervaci, jejímž předmětem byla rezervace koupě pozemku o minimální velikosti 608 m2, označeného v nákresu přiloženém k rezervační smlouvě jako pozemek [číslo]. Žalobci byli před uzavřením smlouvy žalovanou řádně seznámeni s právním i faktickým stavem pozemku, včetně skutečnosti, že pozemek je bez inženýrských sítí a přípojek. Navíc z identifikace převáděné nemovité věci jasně vyplývá, že předmětný pozemek má vzniknout dělením dvou jiných parcel, které jsou evidovány jako orná půda. Je logické, že i nový pozemek bude v katastru nemovitostí veden jako orná půda. V rámci územně plánovací dokumentace dané lokality pozemek jako stavební označen je. Žalovaná dále namítla, že žalobci od rezervační smlouvy neodstoupili v zákonem stanovené lhůtě a kategoricky odmítla, že by žalobce tlačila do podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Žalobci na návrh smlouvy o smlouvě budoucí reagovali až po urgenci žalované tak, že se jim nelíbí absence závazků prodávajících zajistit vybudování cesty a vodovodního řádu. V návaznosti na připomínky žalobců žalovaná zajistila doplnění návrhu smlouvy, nový návrh byl žalobcům zaslán dne [datum]. K podpisu samotné smlouvy se již žalobci nedostavili, dostavil se pouze jejich právní zástupce, který přítomným sdělil, že k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí nedojde, neboť žalobci nemají zájem ji uzavřít. Na rozdíl od žalobců má žalovaná za to, že žalobci citovaný zákon o realitním zprostředkování nedopadá na tento případ, tudíž nemohlo dojít k jeho porušení, neboť rezervační smlouva nikdy nebyla realitní smlouvou ve smyslu tohoto zákona. Naopak žalovaná má za to, že žalobci úmyslně zmařili provedení transakce za využití nepravdivých a účelových argumentů, proto má v souladu s čl. V.1. Rezervační smlouvy nárok na smluvní pokutu, kterou započetla oproti nároku žalobců na vrácení rezervačního depozita. Ve svém následujícím podání ze dne [datum] žalovaná zdůraznila, že žalobcům žádný termín, kdy se bude moci na předmětném pozemku stavět, negarantovala, jak vyplývá i z Rezervační smlouvy, ve které není uvedeno žádné konkrétní datum. Žalobci navržené svědky –manžele [příjmení] - považuje za nedůvěryhodné, neboť i oni vedli téměř shodný spor se žalovanou. 3. Ve věci samé soud provedl dokazování listinnými důkazy, které mu předložily obě strany sporu a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 4. Mezi žalobci jako zájemci a paní [jméno] [příjmení], paní [jméno] [příjmení] a paní [jméno] [příjmení] byla prostřednictvím žalované dne [datum] uzavřena Smlouva o rezervaci, jejímž předmětem byla koupě pozemku [číslo] o minimální velikosti 608 m2 vzniklého rozdělením parcely [číslo] o výměře 3 076 m2 (orná půda), zapsaného na [list vlastnictví], k.ú. [obec] a pozemku parc. [číslo] o výměře 1 504 m2 (orná půda), zapsaného na [list vlastnictví], k.ú. [obec]. Rezervační poplatek byl ujednán ve výši 72 600 Kč. V čl. I. je uvedeno, že předmětný pozemek netrpí žádnými právními vadami, pouze vadami faktickými, kdy tento pozemek je bez inženýrských sítí a přípojek. V čl. III.4. bylo ujednáno, že dojde-li k platnému odstoupení od Realitní smlouvy nebo od smlouvy budoucí z důvodu na straně zájemce, není realitní zprostředkovatel povinen vrátit zájemci rezervační poplatek, neboť byl řádně použit na úhradu provize realitního zprostředkovatele. Dle čl. III.5. neuzavře-li převodce z důvodu na jeho straně se zájemcem realitní smlouvu ani do jednoho měsíce po uplynutí doby rezervace nebo zájemce platně odstoupí od této smlouvy, bude přijatý rezervační poplatek bez zbytečného odkladu vrácen zájemci bezhotovostním převodem na účet zájemce nebo jiným způsobem určeným dohodou stran. Z čl. V.4 vyplývá, že v případě, že je tato Smlouva uzavřena mimo prostory obvyklé k podnikání realitního zprostředkovatele, je zájemci, který je spotřebitelem, přiznáno právo od této Smlouvy bez uvedení důvodu odstoupit, a to do 14 dnů ode dne následujícího po dni uzavření této Smlouvy (Smlouva o rezervaci evidenční [číslo]). 5. Žalobci uhradili rezervační poplatek ve výši 72 600 Kč na bankovní účet žalované č. [bankovní účet] dne [datum] (potvrzení o provedení platby ze dne [datum]). 6. Finanční poradkyně žalobců dne [datum] e-mailem kontaktovala zástupkyni žalované, kterou vyzvala ke sdělení aktuálních informací ohledně připojení vody a elektřiny k předmětnému pozemku. Zástupkyně žalované téhož dne finanční poradkyni žalobců odpověděla tak, že vše je rozjednané a čeká se pouze na zaevidování rozdělení parcel na katastru nemovitostí, aby mohla být vyhotovena kupní a úschovní smlouva (e-mailová komunikace ze dne [datum]). 7. Dne [datum] byl žalobcům zaslán prostřednictvím e-mailu návrh Smlouvy o smlouvě budoucí kupní a současně jim bylo sděleno datum podpisu této smlouvy dne [datum] v [údaj o čase] hodin (e-mail ze dne [datum]). 8. Dne [datum] zaslali žalobci žalované e-mail, ve kterém uvedli, že návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní se jim nelíbí, neboť při podpisu rezervační smlouvy byli ujištěni, že vodovodní řád budou dosavadní majitelky hradit z vlastních peněz, ačkoli tyto o ničem nevědí. Rovněž není pozemek veden v katastru nemovitostí, kdy úřad ve [obec] ani neví o tom, že by se měl dělat vodovodní řád ani příjezdová cesta. Ani jeden z těchto bodů není v návrhu začleněn. Žalobci dále uvedli, že mají zájem koupit stavební pozemek se všemi záležitostmi, co k tomu patří. Žalobci dále poukázali na to, že návrh smlouvy jim byl zaslán o týden později než bylo slibováno a navíc bez dodatku, na kterém se strany dohodly. Termín podpisu byl také stanoven dle žalované, která ho se žalobci nekonzultovala. V odpovědi žalovaná uvedla, že při prohlídce pozemku byli žalobci seznámeni s jeho stavem a bez jakéhokoliv nátlaku si jej rezervovali. Před podpisem Rezervační smlouvy bylo žalobcům sděleno, že si kupují stavební pozemek bez inženýrských sítí a přípojek. Podle žalované je nejbližší možný termín výstavby rok 2022 a lhůta jeden týden je dostatečná k prostudování návrhu smlouvy o smlouvě budoucí, proto se rezervační lhůta neprodlužuje a k podpisu Smlouvy o smlouvě budoucí dojde dne [datum] v [údaj o čase] hodin. Nedostaví-li se žalobci k tomuto termínu, bude jejich chování bráno jako porušení podmínek Rezervační smlouvy (e-maily ze dne [datum]). 9. Dne [datum] byl žalobcům předložen přepracovaný návrh Smlouv