33 C 8/2023-109 — Obvodní soud pro Prahu 9

Žalobou podanou původně u [název soudu] dne [datum], se po doplnění k výzvě soudu žalobce domáhal shora uvedeného určení obsahu kupní smlouvy ve smyslu ustanovení § 1787 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „o.z.“). Žalobu odůvodnil tak, že žalovaný a paní [příjmení] [jméno] [příjmení] byli k [datum] každý spoluvlastníkem podílu ve výši 1/2 na nemovitostech, a to pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa]; pozemku parc. [číslo]; pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. s účelem využití jako garáž; v [katastrální uzemí], dále jen„ Nemovitosti“. Žalobce a žalovaný s paní [příjmení] [jméno] [příjmení] uzavřeli dne [datum] rezervační smlouvu (dále jen„ Rezervační smlouva“), na jejímž základě mimo jiné sjednali, že žalovaný a paní [příjmení] [jméno] [příjmení], převedou každý svůj podíl na Nemovitostech na žalobce, a to za celkovou kupní cenu Nemovitostí ve výši 9 100 000 Kč, nejpozději do 90 dnů od podpisu Rezervační smlouvy. Žalobce a žalovaný s paní [příjmení] [jméno] [příjmení] uzavřeli dne [datum] dodatek [číslo] k Rezervační smlouvě (dále jen jako„ Dodatek [číslo]“), kterým upravili ustanovení obsahující úpravu budoucí smlouvy kupní tak, že prodloužili termín pro uzavření kupní smlouvy na dobu do 120 dnů od uzavření Rezervační smlouvy. Žalobce vyzval paní [příjmení] [jméno] [příjmení] k uzavření kupní smlouvy, přičemž tato kupní smlouvu uzavřela a převedla svůj podíl ve výši 1/2 na Nemovitostech na žalobce. Z tohoto důvodu je žalobce také spoluvlastníkem s podílem 1/2 na Nemovitostech. Žalobce vyzval žalovaného k uzavření kupní smlouvy v době 120 dní od podpisu rezervační smlouvy. S ohledem na skutečnost, že návrh žalobce nebyl žalovaným akceptován, byl emailem ze dne [datum] zaslaným Mgr. [jméno] [příjmení], advokátem, opětovně žalovaný vyzván k uzavření kupní smlouvy, přičemž tento odmítl kupní smlouvu uzavřít s tvrzením, že má zájemce o koupi nabízejícího vyšší kupní cenu, přičemž žalovaný doposavad kupní smlouvu se žalobcem neuzavřel. Žalobce má nadále zájem na uzavření kupní smlouvy a je připraven splnit svůj závazek k uhrazení částky 4 550 000 Kč za převod podílu ve výši 1/2 na Nemovitostech. Žalovaný návrh uplatněný žalobou neuznává a navrhoval žalobu zamítnout. K žalobě uvedl, že činí nesporným, že společně s Ing. [jméno] [příjmení], v postavení prodávajících s žalobcem v postavení zájemce, uzavřel dne [datum] Rezervační smlouvu, a dále že k této byl dne [datum] mezi jejími smluvními stranami uzavřen Dodatek [číslo]. Poukázal však na to, že a) závazek k uzavření Kupní smlouvy v Rezervační smlouvě nepřevzal, když tento zcela v souladu s ustanovením § 1785 o.z. převzala výhradně strana zájemce, tedy žalobce; b) i v případě, kdy by nadepsaný soud dospěl k závěru, že předmětný závazek převzal i žalovaný, tento závazek již zanikl, a to ve smyslu ustanovení § 1788 odst. 1 o.z.; c) i v případě, kdy by nadepsaný soud dospěl k závěru, že ve smyslu ustanovení citovaného v bodě b) závazek nezanikl, je právo žalobce, jak bylo uplatněno žalobou, dle ustanovení § 634 o.z., promlčeno. Dále uvedl, že předmětem Rezervační smlouvy, ve znění jejího Dodatku [číslo] byl závazek žalobce jakožto zájemce, uzavřít smlouvu kupní (dále jen jako„ Kupní smlouva“), jejímž předmětem bude převod vlastnického práva žalovaného a Ing. [jméno] [příjmení], jako v té době výhradních vlastníků Nemovitostí na žalobce. K uzavření Kupní smlouvy mělo dojít ve lhůtě do stodvaceti dnů ode dne uzavření Rezervační smlouvy, ve znění jejího Dodatku [číslo] tedy nejpozději dne [datum] (dále jen jako„ Rezervační doba“). Závazek k uzavření Kupní smlouvy v Rezervační smlouvě převzal výhradně žalobce, k učinění příslušné výzvy k uzavření Kupní smlouvy tak byla oprávněna výhradně druhá smluvní strana, tedy žalovaný společně s Ing. [jméno] [příjmení]. V ujednané lhůtě výzva k uzavření Kupní smlouvy učiněna nebyla. Žalobce vyzval žalovaného k uzavření Kupní smlouvy teprve přípisem ze dne [datum], tedy po uplynutí Rezervační doby. Dle ustanovení § 1788 odst. 1 OZ pak platí, že„ nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká“. Pokud by navzdory uvedenému soud dospěl k názoru, že povinnost žalovaného ve smyslu ustanovení § 1788 odst. 1 o.z. nezanikla, a žalobce by tak mohl být skutečně oprávněn se ve smyslu ustanovení § 1787 občanského zákoníku domáhat u nadepsaného soudu, aby určil obsah Kupní smlouvy, odkázal žalovaný na ustanovení § 634 o.z., a z procesní opatrnosti vznesl námitku promlčení s tím, že právo žalobce, jak bylo uplatněno žalobou, se promlčelo, a to dne [datum]. Pokud jde o důvody, pro které nedošlo k uzavření Kupní smlouvy, doplnil že tímto důvodem byla neschopnost žalobce zajistit si financování kupní ceny, když mu nebyla schválena ani jedna z několika žádostí o poskytnutí hypotečního úvěru za účelem financování kupní ceny. Ostatně, z uvedeného důvodu byl uzavírán již Dodatek [číslo]. Připravené znění Kupní smlouvy v [anonymizováno] [rok] žalobce odmítl podepsat, a to právě z důvodu, že mu nebyl schválen hypoteční úvěr. Z uvedeného důvodu žalobce trval na znění Kupní smlouvy, dle kterého by splatnost kupní ceny byla sjednána v podobě měsíčních splátek, se splatností v délce trvání několika měsíců. Žalovaný na tento návrh nepřistoupil, když takové ujednání zcela nepochybně není ujednáním obvyklým, stranu prodávající staví do velmi nevýhodného postavení spojené se značnými riziky pro případ, kdy by kupní cena uhrazena nebyla, což se v předmětné věci, kdy žalobce nebyl schopen získat hypoteční úvěr, jevilo velmi pravděpodobným. Žalobce pak současně nenabízel ani jakákoli odpovídající zajištění či utvrzení závazku. Následně, dne [datum] došlo (bez ohledu na zákonné předkupní právo žalovaného) k uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a Ing. [příjmení], na základě které došlo k převodu podílu o velikosti ideální poloviny na Nemovitostech, který byl ve vlastnictví Ing. [příjmení], na žalobce. Z této smlouvy jednoznačně plyne, že ani v té době neměl žalobce zajištěno úvěrové financování, když splatnost kupní ceny byla ujednána v měsíčních splátkách ve výši 200 000 Kč. S ohledem na shora uvedené má žalovaný za to, že pokud nejednal v souladu se zaniklým závazkem, měl pro to dobré důvody a jeho jednání bylo mimo jiné také v souladu s dobrými mravy. Žalobce netvrdí, tím spíše nenavrhuje důkazy, k prokázání skutečnosti, že by předmětnou částkou disponoval a byl tak kupní cenu schopen uhradit. Rovněž nikterak neuvádí, proč právě tento, jím navrhovaný, způsob úhrady kupní ceny dle jeho názoru odpovídá spravedlivému uspořádání či okolnostem, za kterých byla rezervační smlouva uzavřena. Úhrada kupní ceny až po provedení vkladu, bez odpovídajícího zajištění pro stranu prodávající, je přitom zcela nestandardní, v obchodním styku mezi osobami nikoli blízkými spíše ojedinělá a zcela nepochybně představuje přenesení veškerého rizika výhradně na stranu prodávající. Z provedeného dokazování soud učinil následující skutková zjištění: Žalovaný společně s Ing. [jméno] [příjmení], v postavení prodávajících a žalobce v postavení zájemce, uzavřeli dne [datum] Rezervační smlouvu, obsahující v čl. III. věta prvá závazek zájemce uzavřít s prodávajícími kupní smlouvu k nemovitostem, a to pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], pozemku parc. [číslo] pozemku parcelní [číslo] jehož součástí je stavba bez čísla popisného/čísla evidenčního, s účelem využití jako garáž, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek] [anonymizována tři slova] [územní celek], [anonymizována dvě slova] [obec], a to do 90 dnů od uzavření Rezervační smlouvy za kupní cenu 9 100 000 Kč. Dále je v čl. III. předposlední věta uvedeno, že v případě, že lhůtu k uzavření kupní smlouvy nebude možné dodržet z důvodů na straně prodávajícího, není zájemce povinen kupní smlouvu uzavřít, ale prodávajícímu zůstává povinnost zájemci nemovitosti za podmínek upravených touto smlouvou nabídnout, bude – li zájemce na uzavření kupní smlouvy trvat, pak tuto smlouvu i uzavřít. Dne [datum] byl mezi smluvními stranami Rezervační smlouvy uzavřen Dodatek [číslo] jímž byla lhůta k uzavření kupní smlouvy prodloužena na 120 dnů od uzavření rezervační smlouvy (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], rezervační smlouvou ze dne [datum], smlouvou o advokátní úschově ze dne [datum], dodatkem [číslo] k rezervační smlouvě ze dne [datum], nespornými tvrzeními účastníků). Žalobce vyzval žalovaného k uzavření kupní smlouvy již před [datum] a následně prostřednictvím svého právního zástupce i v průběhu září 2018, na což žalovaný reagoval odmítavým stanoviskem s tím, že návrh kupní smlouvy zaslaný [datum] nekoresponduje s uzavřenou dohodou, neboť neobsahuje sankce a zároveň žalovaný nesouhlasil s úhradou kupní ceny v několika splátkách, odmítavé stanoviska sdělil žalovaný právnímu zástupci emailem i dopisem ze dne [datum] (prokázáno výzvou k uzavření kupní smlouvy ze dne [datum], emailem