59 C 69/2021-49 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce se žalobou domáhal vůči žalované, aby jí soud uložil povinnost zaplatit žalobci 253 824 Kč z titulu náhrady za stavební úpravy provedené na předmětu nájmu. V odůvodnění žaloby uvedl, že dne [datum] uzavřel s žalovanou smlouvu o nájmu nebytových prostor, na jejímž základě se stal nájemcem nebytových prostor [číslo] nacházejících se v prvním nadzemním podlaží budovy na adrese [adresa]. Se souhlasem žalované žalobce provedl na předmětu nájmu stavební úpravy, a to na základě Smlouvy o provedení stavebních úprav ze dne [datum]. Dne [datum] žalobce požádal žalovanou o vrácení finančních prostředků investovaných do předmětu nájmu, žalovaná mu v odpověď sdělila, že je možné náhradu poskytnout až po ukončení nájemního vztahu. Žalobce předmět nájmu odevzdal dne [datum] a dne [datum] znovu požádal o vyplacení náhrady za stavební úpravy. Přípisem ze dne [datum] žalovaná žalobce informovala, že [jméno] městské části [obec a číslo] usnesením [číslo] schválila vrácení částky 253 824 Kč za provedené stavební úpravy a tato částka bude žalobci vyplacena do [datum]; zároveň požádala o sdělení čísla účtu, na který mají být finanční prostředky převedeny. Žalobce písemně sdělil číslo účtu, vyjádřil však podiv nad tím, proč by měla být doba splatnosti tak dlouhá. Žalovaná odpověděla, že tato doba byla určena dle obdobných případů, a zároveň žalobce ujistila, že bude usilovat o provedení finančního vyrovnání v co nejkratší možné lhůtě. Žalobce žalovanou v průběhu této lhůty opakovaně kontaktoval a vyjadřoval nesouhlas s takto jednostranně určenou dobou splatnosti. Naposledy žalobce vyzval žalovanou k úhradě částky dne [datum], tedy 25 dnů před datem splatnosti. Žalovaná však žalobce dne [datum] informovala, že [jméno] jeho žádost nově projedná; dne [datum] vydala [jméno] usnesení [číslo] jímž po více než pěti letech zrušila usnesení [číslo] vyslovila nesouhlas s proplacením částky 253 824 Kč O této skutečnosti byl žalobce informován dne [datum]. Žalobce považuje postup žalované za rozporný se zákonem a porušující jeho legitimní očekávání, neboť s ohledem na opakované ujišťování žalované byl v dobré víře, že mu žalovaná částku 253 824 Kč nejpozději dne [datum] zaplatí. Následnou komunikací se žalovanou tak došlo ke změně původní Smlouvy o provedení stavebních úprav. Žalovaná požadovanou částku neuhradila navzdory předžalobní upomínce. 2. Žalovaná považovala žalobcův nárok za nedůvodný, neboť usnesení, jímž [jméno] schválila vrácení finančních prostředků, bylo vydáno v rozporu se smlouvou o stavebních úpravách. Dle této smlouvy měl žalobce provést stavební úpravy na svůj náklad a po skončení doby nájmu tyto úpravy odstranit. Smlouva o stavebních úpravách mohla být měněna pouze písemným dodatkem, což se však nestalo, neboť žalobce veškerá písemná sdělení žalované výslovně odmítl (alespoň co do návrhu doby splatnosti). Žalobce se mohl proto domáhat svého práva pouze prostřednictvím žádosti o zaplacení bezdůvodného obohacení v zákonné tříleté promlčecí lhůtě, která však uplynula v roce 2015. Žalobce je podnikatel, tedy nikoliv slabší strana smlouvy, a proto si musel být vědom, že nemá další nároky nad rámec uzavřených smluv. Právním důvodem pro zaplacení požadované částky přitom nemůže být usnesení [anonymizováno], a to již proto ne, že usnesení má pouze interní účinky (jde o proces tvorby vůle obce) a nejedná se o právní jednání s účinky navenek. 3. Ve vyjádření ze dne 8. 10. 2021 žalobce dodal, že podle následné písemné dohody s žalovanou ze dne [datum] měl odstranit prvky, které lze odmontovat, a to včetně vzduchotechniky. Žalobce vrátil žalované předmět nájmu bez jakýchkoliv závad dne [datum] včetně tam ponechaných stavebních úprav, jak bylo dohodnuto. Za tyto stavební úprav měl žalobce dle dohody obdržet finanční vyrovnání. K tomu žalovaná uvedla, že v dohodě ze dne [datum] bylo zopakováno, že žalobce je povinen uvést předmět nájmu do původního stavu, tedy odstranit veškeré provedené stavební úpravy, nejen vzduchotechniku. 4. Na jednání dne 11. 11. 2021 žalobce navrhl rozšíření žaloby o zákonné úroky z prodlení z dlužné částky; přitom uvedl, že úroky z prodlení by mu náležely od 1. 1. 2018, ovšem s ohledem na jejich promlčení úroky požadoval až od 11. 11. 2018. Usnesením vyhlášeným při jednání soud připustil změnu žaloby podle § 95 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“). 5. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných jednak na základě shodných tvrzení účastníků o skutkových okolnostech sporu, jednak na základě provedených listinných důkazů a dospěl k následujícím zjištěním: 6. Dne [datum] uzavřel žalobce jakožto nájemce s žalovanou jako pronajímatelkou smlouvu o nájmu nebytových prostor, na jejímž základě se stal nájemcem nebytových prostor [číslo] nacházejících se v prvním nadzemním podlaží budovy na adrese [adresa] (shodnými tvrzeními účastníků). V souvislosti s tímto nájmem uzavřely strany dne 18. 9. 2007 smlouvu o provedení stavebních úprav, na jejímž základě se žalobce jako stavebník zavázal provést na vlastní náklady stavební úpravy spočívající ve zřízení pivnice bez kuchyně; zejména měly být provedeny zvukově izolační stěny, sádrokartonové příčky, odvětrání a výměna dřevěných oken za plastová. Rozpočtová cena byla stanovena na 443 000 Kč a nesměla být překročena. V případě rozšíření stavebních úprav byl žalobce povinen požádat žalovanou o dodatečný souhlas, který mohl být udělen pouze formou písemného dodatku ke smlouvě. Dle čl. IV smlouvy se strany dohodly na úhradě nákladů stavebních úprav formou odepisování dle § 28 odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu. Dle čl. V bodu 2 smlouvy se žalobce zavázal po skončení nájmu uvést předmět nájmu do původního stavu, jaký byl před započetím stavebních úprav a v tomto původním stavu předmět nájmu odevzdat žalované, nebude-li písemně dohodnuto jinak (Smlouvou o provedení stavebních úprav ze dne 18. 9. 2007). 7. Dopisem ze dne [datum] žalobce požádal o finanční vyrovnání z důvodu ukončení nájemního vztahu, tedy o vrácení alikvotní částky finančních prostředků, které byly investovány do nebytového prostoru v souladu se smlouvou o provedení stavebních úprav (dopisem žalobce žalované ze dne [datum]). Žalovaná v odpovědi potvrdila, že práce byly převzaty při místním šetření dne [datum] a žalovaná obdržela ověřené kopie faktur a daňové doklady. Zároveň sdělila, že žalobce může o úhradu nákladů požádat až po odevzdání prostor správní firmě, která vyhotoví předávací protokol. Dále připomenula, že úhradu nákladů řeší smlouva v čl. IV, kde bylo dohodnuto, že stavební úpravy, které mají charakter technického zhodnocení, bude odepisovat stavebník. Dle čl. V smlouvy byl žalobce povinen uvést předmět nájmu do původního stavu, tzn. prvky, které lze odmontovat, odstranit (např. potrubí vzduchotechniky [jméno], které je vedeno pod stropem místností, zařízení nebytového prostoru), ostatní prvky pevně spojené se stavbou ponechat na místě. Dále žalovaná žalobce informovala, že výši nákladů upřesňuje soudní znalec a jejich náhrada podléhá schválení [jméno] městské části [obec a číslo], která jediná rozhoduje o vrácení finančních prostředků; podle obdobných případů je k úhradě nákladů stanovena lhůta do pěti let od předání prostor (dopisem žalované žalobci ze dne [datum]). Žalobce předal prostor správní firmě dne [datum], o čemž byl vyhotoven protokol. Dle něho nebyly zjištěny na stavu nebytového prostoru žádné závady a žádné závady nebylo třeba odstranit (protokolem o převzetí/předání nebytového prostoru ze dne [datum]). Dne [datum] žalobce uzavřel dohodu s žalovanou jednající prostřednictvím vedoucího oddělení bytů, nebytových prostor a řízení správních firem, dle níž žalobce v předmětu nájmu zanechal vzduchotechniku a neuvedením nebytového prostoru do původního stavu nedodržel podmínky nájemní smlouvy. Žalobce byl dle dohody povinen demontovat vzduchotechniku na vlastní náklady, v opačném případě měla být vzduchotechnika demontována na jeho náklady žalovanou a v případě jejich neuhrazení měly být tyto náklady vymáhány soudně (dohodou ze dne [datum] uzavřenou mezi žalobcem a žalovanou). 8. Dne [datum] žalobce opětovaně požádal o navrácení alikvotní částky investované do stavebních úprav nebytového prostoru (dopisem žalobce ze dne [datum]). Žalovaná odpověděla, že dle čl. IV smlouvy měl žalobce odepisovat stavební úpravy, které měly charakter technického zhodnocení; proto žalobce vyzvala, aby doložil kopii těchto odpisů, neboť budou předloženy soudnímu znalci při určení výše náhrad (dopisem žalované ze dne [datum]). Dne [datum] žalovaná žalobci sdělila, že [jméno] schválila usnesením [číslo] vrácení částky 253 824 Kč za stavební úpravy po opotřebení a tato částka bude žalobci převedena do [datum]; proto požádala o sdělení čísla účtu, na nějž mají být finanční prostředky uhrazeny (dopisem žalované ze dne [datum]). Usnesením ze dne [datum] [jméno] žalované schválila vrácení žalobci částky 253 824 Kč v souladu se znaleckým posudkem v term